Subastas de mansiones se desploman, las viviendas nuevas se ponen en la picota.

¿ Cómo romper el ciclo de precios altos en AI · Lianfa Xinzhuya Residence?

Autor | Zui Jiu Da Sha Yu

Fuente | GeLongHui Real Estate

Para muchas empresas inmobiliarias, la información clara del mercado es tanto una oportunidad como un obstáculo.

Si adquieren un terreno valioso, podrían encontrarse en una situación difícil de gestionar.

Prueba de oro para viviendas nuevas

A partir de marzo, las nuevas viviendas en Shenzhen comienzan a acelerarse.

Cada distrito ha aprobado proyectos típicos para preventa de manera sucesiva.

Recientemente, en Longhua Hongshan, también está en la fase final el proyecto Lianfa Hongshan Xinzhuya Residence.

Según información del mercado, se espera que en la segunda mitad de marzo se abra el centro de ventas y las muestras, y que a finales de marzo se obtengan los permisos para ingresar al mercado.

Este proyecto fue adquirido en una licitación de 65 rondas por Lianfa en 2022, con un precio de 12.12 mil millones de yuanes, con una prima del 46.6%.

Con una superficie de aproximadamente 10,000 m², una superficie construida planificada de unos 43,000 m², una superficie de construcción con capacidad de unos 34,000 m², un índice de edificabilidad de 3.09 y una tasa de vegetación del 32.49%, incluye aproximadamente 27,000 m² de viviendas, 500 m² de comercio en planta baja y 100 m² de oficinas.

El diseño planificado presenta un jardín en la azotea en forma de jardín aéreo, compuesto por 3 edificios principales y edificios complementarios.

Uno de los edificios tiene 25 pisos y unos 80 metros de altura, con 2 ascensores y 6 unidades por piso; otro tiene 16 pisos y unos 53 metros de altura, con un total de 332 unidades y 360 plazas de aparcamiento.

Debido a que el índice de edificabilidad del proyecto es solo de aproximadamente 3.09, y es un nuevo desarrollo en una zona con bajo índice de edificabilidad, además de construirse según las nuevas regulaciones de Shenzhen, se define como el primer proyecto en Hongshan y sus alrededores bajo la normativa 2.0.

Por lo tanto, este proyecto será un ejemplo típico en la zona de Longhua, en el área popular de Hongshan, y también será uno de los proyectos que ingresarán al mercado después del lanzamiento de Hongshan Huafu en abril de 2025.

El proyecto Hongshan Huafu no es muy grande, con una superficie de aproximadamente 5,000 m² y una superficie construida de unos 35,900 m², con un índice de edificabilidad de 5.17. Solo tiene un edificio de viviendas ordinarias en venta y otro de viviendas de reubicación, siendo estas últimas casi la mitad del total, con una proporción de plazas de aparcamiento inferior a 1:1. En su momento, fue considerado un proyecto de bajo perfil.

Contiene 184 unidades de viviendas de 62 a 78 m², con un precio medio de registro de aproximadamente 80,500 yuanes/m², con un rango de precios totales de aproximadamente 4.89 a 6.52 millones de yuanes, logrando aún captar atención en horas, convirtiéndose en el segundo proyecto de Shenzhen en ofrecer luz solar en el mismo día.

El mercado incluso lo define como “el último terreno residencial en la zona de Hongshan, una vez que esto se agote, no habrá más”.

Pero claramente, la entrada en el mercado de Lianfa Hongshan Xinzhuya Residence rompe esa percepción.

Estos dos proyectos, ubicados en la misma zona de Hongshan, con productos similares, muestran diferencias claras.

Lianfa Hongshan Xinzhuya Residence presenta un producto con mayor volumen, menor índice de edificabilidad, diseños de unidades más modernos, mejor distribución y servicios, con un enfoque exclusivo en viviendas en venta, y se promociona como “la vanguardia de las nuevas regulaciones en Shenzhen” y “una buena vivienda para los jóvenes que entienden la vida moderna”.

Por lo tanto, aunque el volumen del proyecto sea pequeño, el mercado lo verá como un símbolo de la renovación de “buenos hogares” en Longhua, y su rendimiento en ventas y mercado será un referente para evaluar su éxito.

Clave en la fijación de precios

Pero, aunque la información del mercado sea clara y las expectativas sean altas, el proyecto enfrenta varios desafíos.

Primero, su propia posición en el mercado.

En cuanto al producto, el terreno tiene forma triangular, rodeado de calles y viviendas.

Para adaptarse a la forma del terreno, los edificios están dispuestos en línea recta, con algunos apartamentos con vistas y luz restringidas por las cercanías, y la distancia más cercana entre edificios y viviendas es solo de 16.63 metros.

Uno de los edificios tiene 25 pisos y 80 metros de altura, con unidades en los pisos 1 y 2; otro tiene 16 pisos y 53 metros, con un total de 332 unidades y 360 plazas de aparcamiento.

El tamaño de las unidades tiene ciertas limitaciones: Lianfa ofrece viviendas de 69 m² con 3 habitaciones y de 99 m² con 4 habitaciones, llenando una brecha en la oferta de unidades pequeñas en Hongshan, pero las habitaciones más pequeñas son algo ajustadas en espacio.

En segundo lugar, el costo del terreno es evidente.

Si se hace un cálculo, la probabilidad de éxito del mercado para Lianfa Hongshan Xinzhuya Residence no es muy alta.

Primero, la parcela A817-0619 en Hongshan, adquirida con una prima del 46.6%, costó 12.12 mil millones de yuanes, con un precio de 44,5 mil yuanes/m², estableciendo un récord en la zona.

Sumando costos de construcción, impuestos, financiamiento y operación, el precio de equilibrio para obtener beneficios se estima en más de 65 mil yuanes/m², y para obtener mayores ganancias, se necesitaría vender a más de 70 mil yuanes/m².

En segundo lugar, los precios de mercado en la zona también son relevantes.

Por ejemplo, los precios de viviendas nuevas cercanas en diferentes proyectos:

• En diciembre de 2024, Deep Industry Yiyuefu (tercera fase) con 246 unidades de 99 a 168 m², con un precio medio de registro de aproximadamente 72,100 yuanes/m², y un rango total de aproximadamente 6.36 a 13.17 millones de yuanes.

• En junio de 2024, Deep Industry Yiyuefu (segunda fase) con 252 unidades similares, con un precio medio de 69,100 yuanes/m², y un rango de 6.12 a 12.93 millones.

• En junio de 2023, Deep Industry Yiyuefu (primera fase) con 358 unidades de 78 a 179 m², con un precio medio de 71,900 yuanes/m², y un rango de 5.33 a 14.84 millones.

• En enero de 2021, Shangyu Hongshanli, con 152 unidades de 54 a 99 m², con un precio medio de 73,900 yuanes/m², y un rango de 4.76 a 7.65 millones.

Si Lianfa Hongshan Xinzhuya Residence abre a más de 70 mil yuanes/m², sería difícil para el mercado aceptarlo.

Por ejemplo, en marzo del año pasado, una unidad de 90.82 m² en Shangyu Hongshanli se vendió en 519 mil yuanes, con un precio de aproximadamente 57,100 yuanes/m².

Otros ejemplos históricos:

• En 2011, un apartamento de 65 m² en Jindi Shangtangdao se vendió por unos 3.07 millones a principios de 2023, con un precio de aproximadamente 47,300 yuanes/m².

• En 2016, en Xinghe Chuanqi, una vivienda de 89.05 m² se vendió en 5.68 millones en enero, con un precio de 63,785 yuanes/m².

• En 2012, en Zhongyang Yuanzhu, un apartamento de 88.05 m² se vendió en aproximadamente 6.29 millones en enero, con un precio de 71,414 yuanes/m².

Si Lianfa Xinzhuya Residence se vende a más de 70 mil yuanes/m², sería más caro que estos proyectos de segunda mano.

Pero, en comparación, estos barrios son maduros, cercanos al metro, con vistas abiertas y propiedades estables, mientras que el terreno es triangular, junto a viviendas rurales, con una distancia entre edificios de solo 16 metros y ruidos de la calle.

¿ Cómo decidiría el mercado con precios similares?

Expectativas mínimas del mercado para viviendas nuevas

Pero lo que más preocupa es la aparición reciente de viviendas de alta calidad en subasta judicial en zonas clave.

El mercado no está enfrentando principalmente una competencia de precios entre nuevas viviendas, sino que los precios de subasta de viviendas de calidad en zonas centrales están bajando la expectativa de precios del mercado.

Por ejemplo, en Xiangmi Lake, en la zona de lujo tradicional de Futian, el precio medio de las viviendas en subasta es de más de 200,000 yuanes/m². En diciembre, una unidad de 160.42 m² se vendió por 26.95 millones, con un precio de aproximadamente 168,000 yuanes/m².

Recientemente, en la plataforma Alibaba, una vivienda de 203.62 m² se subastó con un precio inicial de aproximadamente 15.04 millones, con un precio de solo 75,000 yuanes/m², incluso por debajo del valor de tasación de 18.8 millones, que equivale a un precio de tasación de 92,332 yuanes/m², estableciendo un récord en la subasta del menor precio en esa comunidad, incluso por debajo del precio de compra original.

En febrero de 2024, en la misma comunidad, una unidad de 133 m² se subastó por aproximadamente 1.5 millones de yuanes, con un precio de 15,000 yuanes/m².

En agosto de 2023, una unidad de 203 m² se vendió por 51.8 millones, con un precio de 25,520 yuanes/m², estableciendo un récord en el valor máximo de la comunidad en ese momento.

En solo dos o tres años, los precios en el mercado han bajado en más de la mitad.

No solo en Xiangmi Lake, sino también en Bao’an y Nanshan, los precios de viviendas de alta calidad en subasta judicial también están bajando.

Por ejemplo, en Nanshan, en el área de OCT, una unidad de 144.61 m² se subastó en marzo con un precio inicial de 7.6 millones, tasada en 9.5 millones, y se vendió por aproximadamente 9.54 millones, con un precio de 65,992 yuanes/m².

En Bao’an, en el centro, una unidad de 334.34 m² en Shenye Xinanxian se subastó con un precio inicial de 17.54 millones, tasada en 21.92 millones, y se vendió por 52,450 yuanes/m², solo el 80% del valor tasado.

Otra unidad de aproximadamente 353.91 m² en Bao’an, en Xinjin’an Yihao Gongguan, está próxima a ser subastada, con un precio inicial de 24.36 millones y tasada en 30.44 millones, con un precio de tasación de 86,024 yuanes/m².

Esto significa que en zonas clave como Futian, Nanshan y Bao’an, los precios de subasta judicial de viviendas de alta calidad oscilan entre 70,000 y 90,000 yuanes/m².

Para el mercado, la única conclusión es que:

Xiangmi Lake y OCT tienen precios de 70,000 a 90,000 yuanes/m² en subasta judicial, ¿por qué en Longhua Hongshan se vendería a 65,000 a 70,000 yuanes/m²? Si realmente se vende a más de 70,000 yuanes/m², ¿por qué los compradores pagarían aquí?

Vender a precios bajos implica pérdidas y dificultades de flujo de efectivo; vender sin buena relación calidad-precio no genera votos en el mercado.

Por eso, la fijación de precios de Lianfa Xinzhuya Residence es crucial.

Si se toma como referencia un nivel de más de 70,000 yuanes/m², podría quedar atrapado en una zona de mercado muy incómoda.

Además, las expectativas de calidad en la entrega del proyecto son ahora más altas y estrictas que antes.

El proyecto cuenta con el respaldo de Lianfa Group, que tiene cierta reputación en la marca, pero en los últimos años ha habido voces de duda.

Por ejemplo, en Hefei, Lianfa Binyu Tinghu, un proyecto de alta gama, en su entrega en 2024, se reportaron 95 problemas en inspecciones, como vibraciones, filtraciones y grietas en los techos.

En Shenzhen, en Longhua, Lianfa Zhenzhuya Residence, entregado en enero, fue inspeccionado por terceros y se detectaron problemas como armarios de baño con agua, campanas extractoras sin válvula antirretorno, puertas de entrada torcidas y baldosas sueltas.

El año pasado, en marzo, el proyecto Guangming Lianfa Yueshangju, que estaba por entregarse, también enfrentó quejas de los propietarios por discrepancias en la calidad.

Más importante aún, las ganancias de Lianfa Group en 2025 se pronostican en pérdida por primera vez, con una pérdida máxima de 10 mil millones, principalmente por problemas internos.

Lianfa ha tenido tres años consecutivos de pérdidas, con flujo de efectivo ajustado, lo que indica que ya no es la misma empresa estable de antes.

En este contexto, si se espera que Lianfa utilice materiales de buena calidad y construya con estricta supervisión, sin ahorrar costos, los compradores con dinero en mano deberán arriesgarse un poco.