Depósito inicial mínimo para propiedades comerciales en Shanghái se reduce al 30% Reportero investiga: los bancos avanzan a ritmos diferentes, se requiere aprobación integral considerando zona de compra, ingresos y otros factores

16 de marzo, el sitio web oficial de la Oficina Central del Banco Popular de China en Shanghái publicó el aviso titulado “Ajuste en el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos de compra de propiedades comerciales en Shanghái” (en adelante, “el aviso”). El aviso indica que, a partir del 16 de marzo de 2026, el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos de compra de propiedades comerciales en Shanghái (incluyendo “viviendas comerciales y residenciales”) se ajustará a no menos del 30%. Además, menciona que las instituciones financieras bancarias en la jurisdicción deben determinar razonablemente el porcentaje de pago inicial específico para cada préstamo, considerando su situación operativa, riesgos de los clientes y otros factores.

El 17 de marzo, un periodista de “Diario de Economía” consultó en varias sucursales bancarias y departamentos de préstamos en Shanghái, y encontró que la implementación de esta política varía entre los bancos. Algunas instituciones ya han ajustado el porcentaje mínimo de pago inicial para propiedades comerciales al 30%, pero enfatizan que los préstamos específicos deben evaluarse en función de la zona de compra, la situación crediticia del comprador, su estabilidad laboral, etc. Otras sucursales indicaron que aún no han recibido notificación alguna.

Además, según la información obtenida, actualmente muchas instituciones bancarias en Shanghái aplican una tasa de interés para préstamos de propiedades comerciales del LPR a 5 años + 60 puntos básicos, es decir, 4.1%.

Progreso de implementación desigual en los bancos, algunas sucursales aún no reciben notificación

“El aviso de ayer (16 de marzo) establece que el pago inicial mínimo es del 30%, y lo hemos visto, pero los préstamos comerciales aún deben evaluarse considerando la zona de compra, la situación crediticia y la estabilidad laboral del comprador”, explicó un gerente de cliente de una sucursal del Banco de Construcción de China. La sucursal ya cumple con el requisito del 30% de pago inicial según la política, pero actualmente la aprobación es más estricta. “Desde un punto de vista prudente, generalmente seguimos usando un pago inicial del 50%”.

Este gerente explicó que el plazo máximo para préstamos comerciales es de 10 años, con tasas de interés también elevadas, lo que genera una mayor presión en los pagos mensuales en comparación con hipotecas residenciales, por lo que se requiere una evaluación integral. Admitió que, según experiencias previas con clientes de préstamos comerciales, muchos no cumplen con los requisitos para reducir el pago inicial.

Un empleado de una sucursal del Banco Industrial y Comercial de China también afirmó que los requisitos de aprobación para préstamos comerciales son más estrictos, por ejemplo, para compras de locales comerciales en la calle, que deben ser en la planta baja y independientes, y la capacidad de pago del individuo también es importante, con un límite del 50% en la relación entre el pago mensual y los ingresos.

En comparación con las hipotecas residenciales, los préstamos comerciales no son la opción principal en las operaciones bancarias. Durante las consultas, varias sucursales indicaron que no realizan este tipo de negocio, y aunque algunas tienen operaciones relacionadas, son pocas. Algunas sucursales aún no han recibido notificación sobre el ajuste del porcentaje de pago inicial.

“El ajuste al 30% del pago inicial es una política reciente, y aún no hemos recibido ninguna notificación interna. Este tipo de negocio se realiza con poca frecuencia”, afirmó un empleado de una sucursal del Banco Industrial y Comercial de China. Si actualmente se realiza una solicitud, debe consultarse con la sucursal para determinar si se aplica el pago del 30%.

Un empleado del departamento de préstamos de una sucursal del Banco de Desarrollo de Pudong también mencionó que, tras conocer la política publicada ayer (16 de marzo), aún no han recibido notificación oficial, y que actualmente realizan muy pocos préstamos comerciales. “No hemos recibido ninguna notificación y no hemos visto información relevante en los grupos internos. Si aún no se ha implementado, seguiremos con la política anterior de ‘préstamo 5, pago 5’”.

Varias regiones ya han ajustado el pago inicial mínimo para propiedades comerciales al 30%

En enero de este año, el Banco Popular de China y la Administración Nacional de Supervisión Financiera emitieron un aviso que ajusta el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos de compra de propiedades comerciales (incluyendo “propiedades residenciales y comerciales”) a no menos del 30%. Además, solicitaron que las sucursales provinciales del Banco Popular y las agencias locales de la Administración ajusten de forma autónoma el límite inferior del porcentaje mínimo de pago inicial en sus respectivas jurisdicciones, en función de las políticas de control de cada ciudad.

Posteriormente, Mongolia Interior, Sichuan, Shandong, Guangdong, Jilin y Chongqing anunciaron también que ajustarán el pago inicial para propiedades comerciales al 30%. La reciente modificación en Shanghái se realizó en cumplimiento de estas directrices.

Wuzewei, investigador asociado del Banco de Comercio de Suzhou, comentó en una entrevista que este ajuste en el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos de propiedades comerciales en Shanghái representa una optimización precisa de las políticas de control del mercado inmobiliario. Su objetivo principal es reducir la barrera de entrada para la compra de propiedades comerciales, liberar demandas razonables y activar el stock de propiedades comerciales existentes, promoviendo un ciclo saludable y un desarrollo estable del mercado inmobiliario. Esta medida también ayuda a estabilizar las expectativas del mercado y a fortalecer la confianza de los participantes.

“Además, la política enfatiza que las instituciones financieras deben implementar precios diferenciados según su situación operativa y riesgos de los clientes, lo que refleja que, mientras se activa el mercado, la prevención de riesgos sigue siendo prioritaria. Se requiere que los bancos evalúen con prudencia en la implementación, equilibrando el apoyo a demandas razonables de compra y la estabilidad financiera, guiando los fondos de manera más eficiente hacia la economía real”, concluyó Wuzewei.

(Artículo original: Diario de Economía)