Detrás de la subida de precios de vivienda en más de 80 países

“La mayoría de los mercados inmobiliarios en los países parecen prosperar en apariencia, pero existe una ‘ilusión de inflación’, y los datos reales de los precios de la vivienda probablemente no sean tan alentadores.”

** Texto / Ba Jiuling**

Sydney, ocupada por chinos

“Todo Sydney es como un barrio chino.” Hace poco, un pequeño autobús que viajaba por Australia no pudo evitar comentar.

En el centro de Sydney, en cualquier momento se puede oír mandarín en el aire; al llegar a la Ópera de Sydney, en el escenario hay cuatro cantantes, de los cuales tres son chinos; según la evaluación de Google Maps, para comer un brunch en una famosa cafetería local, al entrar, el dueño chino te recibe con una sonrisa de ocho dientes…

“En estos años, cada vez más chinos se establecen y hacen inversiones en Sydney.” Dice Kaixi, una amiga china local. En los últimos dos años, Kaixi y su esposo australiano intercambiaron una villa en Sydney, con una tasa de interés del 5%, y el año pasado invirtieron en una propiedad en Melbourne.

Melbourne, con una posición comparable a Sydney, tiene un apodo llamado “Nueva Gold Mountain” — en el siglo XIX, la fiebre del oro atrajo a muchos trabajadores chinos a establecerse allí. Cuando un coche sale del Puente de la Puerta Oeste de Melbourne hacia la autopista M1, las fábricas originales a los lados de la carretera han sido reemplazadas por viviendas. Un guía turístico de Guangdong aprovecha para “recomendar”: “Aquí, una casa independiente de 200 metros cuadrados con cinco habitaciones cuesta solo 700,000 dólares australianos (aproximadamente 3.5 millones de RMB).”

Entre los lugares preferidos por los chinos para invertir en bienes raíces, Australia siempre está en los primeros tres, con ciudades populares como Sydney, Melbourne, Adelaide, Perth y Brisbane como las nuevas promesas. Para 2025, casi un tercio del total de compras de propiedades en Australia por parte de compradores extranjeros provendrá de China continental.

Con la llegada de compradores, en 2025, los precios de las viviendas en Australia aumentaron un 9.6%, y subieron durante 18 meses consecutivos. La vivienda más cara, Sydney, tuvo un aumento promedio de 100,000 dólares australianos, un 6.4% más que el año anterior.

Sin embargo, el mercado inmobiliario australiano es solo un reflejo. El aumento explosivo de los precios y la demanda de compra para inversión casi se repiten en todos los principales países económicos del mundo en 2025.

Australia, edificios en construcción

¿Todos los precios de las viviendas están subiendo?

En 2025, los precios nominales de la vivienda en más de 80 países y regiones principales del mundo están en alza. A continuación, un resumen:

Hay 21 países en el primer grupo, con aumentos superiores al 10%. Por ejemplo, en la India, el mayor país del sur de Asia, la inversión en bienes raíces en Mumbai, la mayor ciudad, subió un 35%.

En el segundo grupo, hay 62 países con aumentos positivos, incluyendo la mayoría de los países inestables en África, Oriente Medio y América del Sur. Argentina, que implementó una “terapia de choque”, también está en esta lista, con casi 70,000 transacciones inmobiliarias en el año, alcanzando un récord en 18 años.

Por regiones, según la Oficina de Estadísticas de la Unión Europea, en el tercer trimestre de 2025, los precios de la vivienda en la UE aumentaron un 5.5% en promedio anual, y los alquileres subieron un 3.3%. En los últimos diez años, los precios en la UE aumentaron un 63.3%, con países como Portugal y Croacia duplicando sus precios, y Hungría registrando el mayor aumento, del 275%.

En Estados Unidos, los precios han estado en una tendencia de crecimiento en los últimos dos años. Datos de Zillow muestran que en la primera mitad de 2025, la mediana de los precios de las viviendas subió un 6.8% respecto al año anterior. Para 2026, el índice S&P/Case-Shiller indica que, en los dos meses hasta finales de febrero, los precios en 20 ciudades estadounidenses aumentaron un 5.9% respecto al mismo período del año anterior, alcanzando un máximo desde 2014, con cinco meses consecutivos de aumento interanual. La tasa media de interés en hipotecas a 30 años ya alcanza el 6.19%, y la edad mediana de los compradores primerizos subió a un récord de 40 años.

No es de extrañar que el presidente Trump esté en una situación de contradicción. Por un lado, dice “quiero impulsar los precios para quienes tienen su propia vivienda”, y por otro, afirma “la vivienda es para habitar, no para que las empresas acumulen”, y anuncia medidas administrativas y legislación en el Congreso para prohibir que grandes inversores institucionales sigan comprando viviendas unifamiliares.

Una casa en venta en una comunidad de Florida, EE. UU.

En Asia, los cuatro países y regiones más destacados son Singapur, Japón, Vietnam y Hong Kong.

Singapur mantiene un crecimiento estable en los precios de la vivienda a largo plazo. Aunque el gobierno intentó enfriar el mercado inmobiliario anteriormente, en 2025, el índice de precios de viviendas privadas aumentó un 3.4% respecto al año anterior, y lleva nueve años consecutivos en alza. Morgan Stanley predice que esta tendencia continuará hasta 2030, cuando los precios se duplicarán.

En comparación, el mercado inmobiliario de Hong Kong, que implementó la política de “retirar la especulación” (eliminando impuestos adicionales como el impuesto de timbre, impuesto de compra y de vivienda nueva), acaba de terminar una caída de tres años, y en 2025, el índice de precios de viviendas privadas subió un 3.25% respecto al año anterior. Varios informes indican que en 2026, el mercado inmobiliario de Hong Kong tendrá una “reacción”, con aumentos del 10% al 15%, y en los próximos tres años, incrementos superiores al 20%.

El mercado inmobiliario en Vietnam también se recuperó tras años de baja. En 2025, los precios de los apartamentos aumentaron entre un 20% y un 30%, mucho más que las villas y terrenos. En Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh, los precios de los nuevos apartamentos subieron un 40% y un 23% respectivamente, superando los 20,000 RMB en promedio, acercándose a los niveles de las segundas ciudades fuertes en China.

¿Quién impulsa más los precios?

El crecimiento rápido de la población (inmigrantes) y de compradores en el extranjero es el principal motor de esta ola de aumento global en los precios de la vivienda.

Un ejemplo típico es Bagdad, la capital de Irak. Tras la guerra, con la ayuda de la infraestructura china, la ciudad ya no es un montón de ruinas, sino que está llena de nuevas viviendas y edificios. En 20 años, la población de Bagdad se duplicó, y muchos jóvenes adinerados llegaron, cambiando por completo la oferta y demanda del mercado inmobiliario.

Construcción de viviendas en Bagdad, Irak

La llegada de inmigrantes es otro factor que impulsa el “crecimiento mecánico” de la población. Este fenómeno se da principalmente en países desarrollados de Europa, Oceanía y Norteamérica, estimulando la demanda local de compra de viviendas.

El cambio en la relación oferta-demanda impulsa los precios. Después de un aumento explosivo, surge la demanda de inversión e incluso especulación, por lo que en la última década, los compradores extranjeros han acelerado sus inversiones en todo el mundo.

Por ejemplo, en la primera mitad de 2025, la inversión inmobiliaria en Japón creció un 22% respecto al año anterior, superando los 3 billones de yenes. La inversión extranjera representó 3.7 veces la del año anterior, y constituyó el 32% del mercado total.

Singapur siempre ha sido un destino popular para inversores extranjeros. La llegada masiva de población y la escasez de tierra garantizan el valor de las propiedades, especialmente en el mercado de lujo. Datos de Bona Industry muestran que solo el 0.5% de los ciudadanos de Singapur compran viviendas de más de 10 millones de dólares singapurenses, y a finales de 2025, el 7.9% de los compradores en el distrito central (CCR) eran extranjeros que adquirieron propiedades por más de 10 millones de SGD.

Los apartamentos privados en Singapur no tienen restricciones de residencia, y los extranjeros pueden solicitar hasta el 70% de financiamiento hipotecario, con tasas de interés alrededor del 2% anual, lo que hace que la inversión sea muy accesible. Desde 2017, los compradores chinos de alto patrimonio son los mayores inversores extranjeros en Singapur. PwC resume este fenómeno como “la demanda de activos defensivos en entornos turbulentos”.

El mercado inmobiliario de Hong Kong también se benefició de la compra de residentes del continente. Según datos de Centaline, en 2025, los compradores que registraron en pinyin mandarín compraron 13,500 viviendas, un aumento de más del 10% respecto a 2024. Entre los compradores de viviendas privadas, los que usan pinyin representan el 24%, con un aumento anual de aproximadamente el 20%, dando lugar a la expresión “en Hong Kong, por cada 4 viviendas vendidas, 1 la compra un residente del continente”.

Otra ciudad muy comprada por chinos es Dubái. En los últimos cinco años, las ventas de viviendas de lujo en Dubái han liderado el mundo. En 2025, algunos desarrollos populares tenían entre un 20% y un 30% de compradores chinos o de origen chino. La entrada con un pago inicial del 10%, la posibilidad de transferir la propiedad antes de la entrega, tasas de retorno del 4% al 7% y la ausencia de impuestos sobre la renta hacen que los compradores chinos consideren estas propiedades como “alternativas” a los activos en dólares.

El aumento en la inversión en el extranjero también ha llevado a que los gobiernos implementen políticas temporales para enfriar los precios.

Singapur anunció en abril de 2023 que aumentaría del 30% al 60% el impuesto de timbre para compradores extranjeros, con el fin de enfriar el mercado, aunque se dice que este año podrían aliviarse los impuestos para las propiedades de lujo.

El gobierno de Canadá también implementó en 2023 una ley de dos años para prohibir la compra de viviendas por no residentes, y posteriormente extendió la prohibición por otros dos años. La reducción de compradores extranjeros ha provocado una caída en los precios. En abril del año pasado, Australia también prohibió por dos años que extranjeros compraran propiedades ya construidas. Países como Nueva Zelanda, Tailandia, Suiza, Dinamarca y Chile también han adoptado políticas similares.

La ilusión de inflación detrás de los altos precios

Sin embargo, la mayoría de los mercados inmobiliarios en los países parecen prosperar en apariencia, pero existe una ‘ilusión de inflación’, y los datos reales de los precios de la vivienda probablemente no sean tan alentadores.

CICC, analizando la evolución de los precios en 50 economías extranjeras en los últimos cinco años, encontró que los precios nominales en moneda local aumentaron en promedio más del 30%, pero si se ajustan a dólares, los precios “reales” en promedio han caído alrededor del 2%.

El Banco de Pagos Internacionales (BIS), considerado “el banco central de los bancos centrales”, con una base de datos de precios inmobiliarios de 63 bancos centrales, es una referencia clave para comparar los precios globales. La última edición (Q3 2025) muestra que los precios reales en todo el mundo en realidad han bajado un 0.7%, mientras que los precios nominales subieron un 2%.

Por ejemplo, el Banco de Corea y el BIS, ajustando por inflación, han detectado que los precios reales en Corea han caído en 13 trimestres consecutivos desde el tercer trimestre de 2022, lo que genera confusión entre los ciudadanos.

Al profundizar, se observa que después de 2000, en Japón y algunas economías exportadoras, los ingresos de los residentes superaron a los precios de las viviendas, pero en las principales economías desarrolladas de Europa y Norteamérica (incluyendo Australia), los ingresos no han alcanzado a los precios. Mi amiga Kaixi también comenta que actualmente, en Australia, quizás el 80% de los préstamos bancarios son hipotecas, y la deuda de los residentes alcanza el 120%, muy parecido a la escena de “mil personas en la rifa”, lo que indica que, además de las fuerzas externas, las fuerzas internas que sostienen los precios no son sólidas.

Otra ilusión es que los precios altos en general están respaldados principalmente por activos en las áreas centrales de las grandes ciudades, y en algunos países, los precios muestran una severa segregación regional.

Por ejemplo, según un informe de Visual Capitalist, en Canadá, las propiedades de lujo y las casas en zonas centrales en ciudades como Toronto y Vancouver han sido las inversiones con mayor aumento en Norteamérica en los últimos 20 años, incluso sin verse afectadas por las subidas de tasas. Sin embargo, en áreas de inmigrantes con muchos edificios de apartamentos, los precios han caído drásticamente, arrastrando el promedio general, y el BIS las ha calificado como “los países con mayores caídas en precios inmobiliarios en el mundo”.

En Japón, los precios recientes se sostienen principalmente por la inversión en la región metropolitana de Tokio. El aumento de precios en Tokio ha superado incluso el período de la burbuja económica de hace 30 años. La inversión en bienes raíces en Japón también se concentra en propiedades de alta calidad en el centro de Tokio. Como comparación, el precio medio de un nuevo apartamento en Tokio es de 95 millones de yenes, con un aumento del 19.3% respecto a hace 30 años, pero en la región de Kinki, los precios cayeron en 2025, con Nagoya y Fukuoka bajando más del 5%. Además, las casas unifamiliares en zonas suburbanas no logran igualar el crecimiento de los apartamentos.

La situación en Corea es similar: las caídas en las ciudades de tercer nivel, mientras que en el área metropolitana de Seúl, algunos municipios han alcanzado nuevos máximos desde 2019, principalmente por el uso de apalancamiento extremo.

En Gangnam, Seúl, los anuncios en las agencias inmobiliarias en el exterior muestran que, aunque hay fluctuaciones, la mayoría de los bienes en las zonas centrales mantienen su valor. Un estudio ha demostrado que, desde 2000, en ciudades de clase mundial como Chang’an o Florencia, el valor constante del mercado inmobiliario en el centro de la ciudad es equivalente a “1000 gramos de oro”, aunque actualmente estamos en un período de expansión crediticia sin precedentes en la historia, y el oro aún no ha vuelto a su valor central.

En general, considerando la situación global, los factores que influyen en los precios de la vivienda, de mayor a menor, son: población (incluyendo inmigrantes y compradores en el extranjero), economía, tasas de interés y políticas. La población sigue siendo la principal, y las políticas anómalas han creado una “sobrevaloración” en algunos mercados, explicando las dificultades estructurales de ciertos países. Al mismo tiempo, desde una perspectiva histórica, solo las grandes ciudades volverán a sus niveles anteriores, ya que solo en las grandes urbes hay oportunidades de crecimiento en población e industria.

Autor | Xu Tao | Revisor | He Mengfei

Editor principal | He Mengfei | Fuente de imágenes | VCG, internet

Declaración del autor: opiniones personales, solo para referencia