El "mito de cultura y turismo" del manglar de Sanya finalmente cae en la trampa de la deuda, los derechos de crédito de 4.5 mil millones de yuan se ponen en el mercado

¿A qué riesgos industriales revela la caída del imperio cultural y turístico de AI·Zhang Baoquan?

El 16 de marzo, según información divulgada por la plataforma de activos de Alibaba, dos grandes paquetes de activos de deuda de Sanya Mangrove se pusieron en venta, correspondientes a las deudas de Sanya Mangrove Tourism Co., Ltd. y Sanya Mangrove Cultural Tourism Real Estate Development Co., Ltd., con un total de tres deudas que suman 4.5 mil millones de yuanes.

Las dos principales AMC, Cinda y Great Wall, ponen en venta 4.5 mil millones de yuanes en deuda

Según el anuncio de la subasta, las tres deudas en venta son: 2.55934 mil millones de yuanes de China Great Wall Asset Management Co., Ltd. Hainan Branch contra Sanya Mangrove Tourism Co., Ltd., 1.68053 mil millones de yuanes de China Cinda Hainan Branch contra Sanya Mangrove Cultural Tourism Real Estate Development Co., Ltd., y 270.75 millones de yuanes de Sanya Mangrove Tourism Co., Ltd. La venta es promovida conjuntamente por las dos principales AMC, Great Wall y Cinda, y los activos ya están en proceso de reestructuración judicial por bancarrota. Actualmente, las propiedades bajo Sanya Mangrove Tourism Co., Ltd., como los hoteles Mangrove en Haitang Bay y Yalong Bay, operan normalmente.

La propiedad en venta por parte de China Great Wall Asset Management Hainan Branch es de Sanya Mangrove Tourism Co., Ltd., que ha entrado en proceso de bancarrota y reestructuración. Hasta el 13 de junio de 2024, la deuda principal asciende a 1,795.55 millones de yuanes, los intereses a 706.38 millones, y otros gastos a 57.40 millones, sumando un total de 2,559.34 millones de yuanes. Ya hay 2 interesados registrados.

Los bienes en garantía son los derechos de uso de tierra y propiedades de los hoteles Mangrove en Yalong Bay y Haitang Bay, con registros de hipoteca, incluyendo 99,999.9 m² de tierra y 57,477.44 m² de construcción en Yalong Bay, y 32 certificados de propiedad con un total de 215,549 m² de tierra y 221,416.74 m² de construcción en Haitang Bay. Los hoteles están en ubicaciones centrales en dos de las principales bahías de Sanya, con un valor total cercano a 6 mil millones de yuanes, suficiente para cubrir la deuda de Great Wall.

El anuncio indica que ambos hoteles operan normalmente y, mediante reestructuración, se puede gestionar el ingreso por ventas, generando un flujo de caja neto anual de 200 millones de yuanes. Con la incorporación de las habitaciones restantes en Haitang Bay, el flujo de caja operativo aumentará aún más.

La filial de Cinda en Hainan planea vender la deuda de Sanya Mangrove Cultural Tourism Real Estate Development Co., Ltd. Hasta el 30 de septiembre de 2025, la deuda principal es de 1,150.92 millones de yuanes, los intereses de 525.12 millones, y gastos de adelanto de 4.49 millones, sumando un total de 1,680.53 millones de yuanes. La garantía es el 100% de las acciones de la empresa. Los garantes incluyen a JinDian Investment Group, Beijing Andi Real Estate Development Co., Ltd., Zhang Baoquan, Wang Qiuyang, Zhang Muyuan y Zhang Muyu. Ya hay 2 interesados.

En otra deuda, Cinda Hainan planea vender la deuda de Sanya Mangrove Tourism Co., Ltd., con un principal de 191.52 millones de yuanes y 79.23 millones en intereses, totalizando 270.75 millones de yuanes. La garantía es el activo operativo del hotel Mangrove en Yalong Bay, con una superficie total de 99,999.9 m² (150 acres) y 57,477.44 m² de construcción, compuesto por un edificio de ocho pisos (incluyendo sótano) y otro de nueve pisos (con sótano). El garante es JinDian Investment Group. Ya hay 4 interesados.

Los plazos de convocatoria para estas tres deudas terminan en 2026, 2026 y 2026, respectivamente. El precio de venta de estos activos equivale a solo 6,470 yuanes por m², en comparación con los 6,978.5 yuanes por m² del año pasado en una venta de un terreno de hotel en Hongtang Bay en Sanya.

El colapso del imperio cultural y turístico

Según datos, JinDian Group fue fundado en 1992 por Zhang Baoquan. Es un conglomerado diversificado centrado en desarrollo inmobiliario y enfocado en la futura industria de la información y cultura, con negocios en ocio, cine y arte contemporáneo.

Información de Qichacha revela que JinDian Investment Group fue establecido el 8 de mayo de 2022, con un capital registrado de 400 millones de yuanes, y su único accionista es Hainan Antai Industrial Development Co., Ltd.

Zhang Baoquan inició en 2004 el proyecto hotelero de la serie Mangrove en Sanya, invirtiendo aproximadamente 20 mil millones de yuanes para crear un complejo que combina arte, vacaciones y exposiciones. Personas que trabajaron en JinDian afirman que el hotel Mangrove en Yalong Bay fue rentable desde 2005 y que fue el punto de partida del proyecto cultural y turístico “Mangrove” de JinDian, alcanzando en 2017 ingresos anuales superiores a 1 mil millones de yuanes. En sus primeros años, operaba a pequeña escala, con bajo apalancamiento y flujo de caja saludable. Se dice que estos hoteles se beneficiaron de la bonanza de la época, cuando la oferta de turismo de lujo en Sanya era escasa, y las políticas de la Isla Internacional del Turismo impulsaron rápidamente el consumo turístico, manteniendo un buen rendimiento.

Sin embargo, cabe destacar que el sistema de hoteles Mangrove en Sanya es de activos puros, sin ventas de propiedades, y opera completamente en propiedad, dependiendo de ingresos de actividades offline como hoteles, restaurantes y entretenimiento, sin ingresos por ventas inmobiliarias. Esto fue una de las causas de la ruptura del flujo de caja, ya que su resistencia a los ciclos económicos era limitada.

Fuentes cercanas a la situación indican que el impacto de la pandemia redujo el flujo de turistas, y el alto apalancamiento, la operación de activos pesados y el modelo de garantías personales contribuyeron a la crisis de liquidez del grupo. Sin embargo, algunos creen que si la subasta se realiza con éxito, logrando reestructurar la deuda, cambiar la propiedad y actualizar la marca, los hoteles Mangrove podrían volver a una operación estable.

La crisis de la serie Mangrove en Sanya se remonta a 2020.

Según el expediente (2020) Qiong 96 Minchu 554, debido a un préstamo vencido de 1.016 mil millones de yuanes, el Banco de China en Haikou y el Banco de Desarrollo de China en Sanya solicitaron al Tribunal Popular Intermedio de Hainan la congelación de depósitos y activos relacionados con Mangrove y Zhang Baoquan, Wang Qiuyang, Zhang Muyuan y Zhang Muyu, por un valor de 1.05 mil millones de yuanes. Tras la sentencia, se inició la ejecución forzosa, con confiscación de activos clave y congelación de acciones.

Para resolver la crisis, JinDian intentó vender activos para obtener fondos y aliviar la tensión de liquidez.

En 2019, el proyecto Mangrove en Qingdao atrajo inversión del Grupo de Propiedad Estatal de Qingdao debido a problemas de financiamiento. En enero de ese año, la estructura accionarial de Qingdao Mangrove Tourism Co., Ltd. cambió, con la salida del accionista mayoritario Beijing Century Xin Hua Tourism Investment Development Co., Ltd., que redujo su participación al 40%, y Qingdao West Coast Cultural Tourism Group adquirió el 60%. Posteriormente, Qingdao Mangrove Resort World y Qingdao West Coast Tourism Investment Group firmaron una cooperación accionarial por 5.3 mil millones de yuanes.

En realidad, el proyecto en Qingdao incluía un 30% de viviendas en la tierra, además de comercio, que podía venderse por separado. Pero para crear el mayor destino vacacional del norte, no desarrollaron bienes raíces ni vendieron propiedades, sino que construyeron un complejo de 440,000 m² de uso propio.

Finalmente, la venta de activos no logró evitar la bancarrota y reestructuración del grupo.

El 13 de junio de 2024, el Tribunal Intermedio de Sanya aceptó la solicitud de bancarrota y reestructuración de Mangrove Tourism y Mangrove Real Estate; el 14 de noviembre, ordenó la consolidación de las empresas relacionadas, designando un administrador profesional para gestionar activos, pasivos y operaciones.