Punto de vista directo | Crecimiento de alquileres minoristas en el continente del 2% - Swire Properties casi completado con inversión de 50 mil millones de dólares de Hong Kong

Opinión.net El mercado aún no ha disipado completamente la sensación de frío, pero Swire Properties ha presentado un informe que aún puede tranquilizar a los inversores.

El 12 de marzo, Swire Properties publicó su informe financiero anual de 2025 y realizó una conferencia de resultados. Poco antes, a principios de febrero, la compañía ya había divulgado de manera anticipada los datos operativos anuales de sus proyectos.

Los datos muestran que el mercado de oficinas en Hong Kong estuvo frío el año pasado y luego se recuperó. Aunque la tasa de ocupación de las propiedades de oficinas principales de Swire Properties se mantuvo estable, los alquileres continuaron en caída; por otro lado, las propiedades minoristas lograron una recuperación total, especialmente el proyecto emblemático en Shanghai, Shanghai Industrial Swire, que vio un aumento cercano al 50% en las ventas de Louis号.

Por lo tanto, los últimos datos de resultados publicados por Swire Properties también reflejan en gran medida esta tendencia.

Ingresos por alquiler ligeramente a la baja

Los datos muestran que Swire Properties logró ingresos de 16,041 millones de HKD en el período, un aumento del 11% respecto al año anterior; el beneficio básico atribuible a los accionistas fue de 8,620 millones de HKD, un aumento del 27%, rompiendo con la tendencia de reducción en ingresos y beneficios del año pasado.

Cabe destacar que el crecimiento del beneficio básico atribuible a los accionistas provino principalmente de la venta de activos no principales.

Desde 2018, Swire Properties ha estado impulsando una estrategia de “desinversión en activos no principales + circulación de capital”. Para 2025, la compañía ya había liquidado activos no principales como el centro comercial Brickell City Centre en Miami y dos terrenos adyacentes, así como pisos en el edificio 43 en Tsing Yi y en el centro de Hong Kong. En particular, en Miami, la compañía recuperó aproximadamente 871 millones de HKD antes de impuestos.

Excluyendo las ganancias por venta de activos, el beneficio básico recurrente atribuible a los accionistas fue de 6,260 millones de HKD, un descenso del 3%. La caída se relaciona principalmente con la pérdida de ingresos por alquiler tras la venta de activos en Miami. Además, la disminución en ingresos por alquiler de oficinas en Hong Kong y el aumento en gastos de ventas y marketing de residencias también influyeron.

Lo que contrarresta estas caídas es el sólido desempeño de las propiedades minoristas en China continental.

Según los datos, en términos de segmentos de negocio, en 2025, los ingresos de Swire Properties de 16,041 millones de HKD incluyen 917 millones de HKD en hoteles, un aumento del 3.3%; en compraventa de propiedades, debido a que Swire lanzó en China el primer proyecto residencial “Shanghai Lujiazui Swire Yuen”, los ingresos de este segmento aumentaron casi 23 veces hasta 2,11 mil millones de HKD.

En cuanto a inversión en propiedades y alquileres, los ingresos alcanzaron 13,014 millones de HKD, un descenso del 3.3% respecto a 2024 (13,452 millones de HKD); en ese mismo período, el beneficio operativo de las propiedades en explotación fue de 7,712 millones de HKD, un descenso del 6.5% respecto al año anterior.

Es difícil determinar quién arrastró la caída. En 2025, los ingresos por alquiler de oficinas en Swire fueron de 5,248 millones de HKD, un descenso del 4.4%; los ingresos por alquiler de propiedades minoristas fueron de 7,193 millones de HKD, una caída del 2.6%; y los ingresos por alquiler residencial fueron de 438 millones de HKD, también con ligera disminución.

Si hay que señalar un factor que haya pesado más, sería el de las oficinas. Durante el período, la pérdida en valor razonable de propiedades de inversión de Swire aumentó de 6,299 millones de HKD a 7,716 millones, principalmente debido a la cartera de oficinas en Hong Kong.

Por regiones, la cartera de oficinas consolidada en Hong Kong generó en el año un ingreso total por alquiler de 4,885 millones de HKD, un descenso del 4%.

La principal razón fue la alta tasa de vacantes y la oferta adicional en el mercado de oficinas de Hong Kong, que presionaron a la baja los alquileres. Aunque el mercado de IPO activo y la mejora en el ambiente financiero en el cuarto trimestre ayudaron a reactivar la demanda de alquileres, el impacto en los resultados fue limitado.

Sin embargo, las oficinas de alta calidad de Swire en Hong Kong demostraron resiliencia. En Admiralty y Quarry Bay, en la isla de Hong Kong, los complejos de oficinas Swire Place y Swire House atrajeron nuevos inquilinos, y muchos inquilinos existentes optaron por renovar o ampliar sus espacios.

Al cierre del año, la tasa de ocupación de la cartera total de oficinas de Swire fue del 89%. Excluyendo las más recientes, Swire House 2 (73%) y Swire Place 6 (66%), la tasa de ocupación de las propiedades principales maduras alcanzó el 91%. Además, en 2026, solo el 7.6% de los contratos de alquiler vencerán.

Por otro lado, las propiedades minoristas en Hong Kong lograron en 2025 un ingreso total por alquiler de 2,355 millones de HKD, prácticamente igual que en 2024.

Los tres centros comerciales principales con participación del 100%, Swire Grand, City Centre y CityOn, aumentaron sus ventas minoristas en un 6%, 3% y 2%, respectivamente, en 2024, mientras que las ventas minoristas totales estimadas en Hong Kong solo crecieron un 1%. Además, la tasa de ocupación en estos tres centros se mantuvo en niveles muy altos, en torno al 100%, y en 2026 aproximadamente el 20% de los contratos de alquiler vencerán.

Aunque el mercado de oficinas en Hong Kong enfrenta desafíos, el negocio minorista en Hong Kong de Swire muestra una estabilidad superior a la del mercado.

Inversión de 46 mil millones de HKD en China continental

En China, los ingresos por alquiler atribuibles a las propiedades de oficinas de Swire cayeron un 3%, hasta 818 millones de HKD, incluyendo la oficina en Guangzhou Swire, que tiene una participación del 97%, y cuyo alquiler cayó un 3%, alcanzando 363 millones de HKD.

No obstante, la tasa de ocupación de las oficinas se mantuvo relativamente estable: Guangzhou Swire al 90%, Beijing Yitipu al 93% y Shanghai Industrial Swire al 93%.

El principal negocio minorista en China, en 2025, generó ingresos por alquiler atribuibles de 5,353 millones de HKD, un aumento del 2% respecto al año anterior. Los tres centros comerciales en los que Swire tiene participación mayoritaria lograron un aumento del 3% en ingresos por alquiler, alcanzando los 4,628 millones de HKD.

Entre ellos, el centro comercial Sanlitun Taikoo Li en Beijing aumentó sus ventas y alquileres en un 11% y un 3%, respectivamente. Este proyecto anunció recientemente un hito importante en su renovación y actualización.

Los datos muestran que la renovación estratégica de Sanlitun Taikoo Li comenzó en 2022. Hasta ahora, casi la mitad del espacio comercial en la zona norte ha sido renovado y optimizado en cuanto a marcas, con tiendas insignia de Dior, Hermès, Louis Vuitton, Tiffany & Co., Loro Piana, entre otras, incluyendo la apertura de la primera Dior Maison en todo el país y la segunda Louis Vuitton Maison en Beijing.

Las zonas sur y oeste también han sido optimizadas. La zona sur se centró en actualizar la moda, introduciendo marcas como TOTEME, HELLY HANSEN y KNOTIFY en sus primeras tiendas en Beijing o en todo el país. La zona oeste, como extensión, en 2024 introdujo la primera tienda global de Nike ACG, “ACG Base Camp”, y el centro de experiencia global de Descente DKL.

Recientemente, la primera tienda global de Nike ACG, “ACG Base Camp”, también abrió en Sanlitun Taikoo Li.

Actualmente, el área norte de Sanlitun Taikoo Li, en el edificio N1 (anteriormente el hotel Yushe), está siendo redecorada para uso minorista. Se espera que finalice en noviembre de 2025 y que abra en 2027.

Chengdu Taikoo Li mantiene un crecimiento estable, con un aumento del 7% en ventas minoristas y del 5% en ingresos por alquiler.

En 2025, el proyecto completó la incorporación y renovación de 59 marcas y tiendas, incluyendo Audemars Piguet, Descente, Descente Blanc, la tienda insignia de Golden Goose, Gregory, Laderach, LINDBERG, la tienda insignia de Muji, la tienda insignia de On, Salomon, entre otras.

El centro comercial Guangzhou Swire logró revertir su tendencia a la baja en 2025, con aumentos del 2% en ventas minoristas y en ingresos por alquiler.

En ese año, se incorporaron marcas como Acne Studios, Alexander Wang, Galenic, Guerlain, Helena Rubinstein, Jil Sander, Kenzo Kids, Colonne, Marni, Miki House, Pomellato, Starry Lion, Yushang You Song, Tom Ford, entre otras.

El futuro importante para Guangzhou Swire será la fase 2, “Huifang”, con una superficie de 8,400 m², que se espera finalice en 2026. La fase 3, en el antiguo centro cultural, con 60,800 m², se prevé que esté terminada a finales de 2027.

El proyecto con mejor rendimiento de crecimiento es Shanghai Industrial Swire. Gracias a la popularidad y flujo de clientes generados por el mayor hito global de Louis号 en 2025, logró un crecimiento del 49.6% en ventas, siendo el más alto de todos los proyectos, y un aumento del 1% en alquileres.

En 2024, debido a renovaciones, Shanghai Industrial Swire enfrentó largos períodos de vacantes, pero ahora ha llenado los espacios vacíos con marcas populares. Por ejemplo, en octubre de 2025, Sporty & Rich abrió su primera boutique en China en este centro.

Con las mejoras en infraestructura, Shanghai Industrial Swire continúa fortaleciendo su oferta de marcas. En 2025 y principios de 2026, se incorporaron marcas como Ferragamo, BEYOND THE VINES (primera tienda en China), GAR?ON BY GAR?ON (primera tienda física), FACTOR (primera tienda en China), CRAFT (primera tienda en China), Ann Andelman Café (primera tienda en el mundo), entre otras.

El centro comercial Yiti Port en Beijing, afectado por la construcción de “Swire House”, vio un aumento del 3% en ventas minoristas y una caída del 2% en ingresos por alquiler.

En Shanghái, en la zona no principal de Qiantan, el año pasado se abrieron más de setenta nuevas tiendas, incluyendo Aesop, Balmain, I.T Blue Block & Beams, Lancôme, M Essential, Max Mara, PRADA Beauty, Rolex, Sporty & Rich y TASAKI.

Aunque las ventas minoristas del proyecto crecieron un 7%, los alquileres cayeron un 2% debido a cambios en las regulaciones y a las condiciones del mercado.

Según inversores presentes en la conferencia, la dirección expresó optimismo respecto al mercado minorista en China continental.

“Con la actualización de muchas carteras de inquilinos, ya hemos visto un impulso positivo y una aceleración del crecimiento que continúa en el primer trimestre de este año.” Como ejemplo, Sanlitun Taikoo Li abrió muchas tiendas de marcas de lujo en diciembre pasado. “El desempeño en los primeros dos meses ha sido muy alentador, con un crecimiento de dos dígitos en ventas minoristas, y esperamos que esta tendencia continúe en el segundo trimestre.”

La dirección también afirmó que el flujo de personas en todos los centros comerciales de Swire es muy fuerte. “En todas las ciudades donde operamos, superamos al mercado… Las marcas de lujo tienen un buen desempeño en nuestros centros… Además, estamos viendo marcas nacionales emergentes que están teniendo un rendimiento excepcional.”

La dirección señaló que las marcas nacionales, internacionales y de lujo se complementan muy bien entre sí.

En general, Swire Properties mostró en 2025 la resiliencia de su cartera y la firmeza en la ejecución de su estrategia. El negocio minorista en China continental se convirtió en un punto destacado de su rendimiento.

La dirección de Swire Properties afirmó en la conferencia de resultados que, tras comprometerse a invertir 50,000 millones de HKD en China, ya han desplegado 46,000 millones de HKD. La mayoría de los proyectos ya han comenzado.

Se estima que en 2026, Swire lanzará varios proyectos en Beijing, Sanya, Shanghái Qiantan y Lujiazui, entre otros.

Aviso legal: El contenido y los datos de este artículo han sido recopilados por Opinión a partir de información pública y no constituyen asesoramiento de inversión. Verifique antes de usar.