Subasta de locales comerciales de Fuchun Shaniju, los problemas de Agile se multiplican - Una historia A+

Con la incorporación de activos comerciales en la planta baja, este proyecto emblemático, que alguna vez fue etiquetado como una residencia de lujo de nivel A+ de Yajule, finalmente no pudo mantener la integridad de sus activos principales.

Recientemente, varias tiendas en la planta baja de Fuchun Shanju de Yajule fueron subastadas judicialmente, con un precio de salida total de aproximadamente 100 millones de yuanes.

Entre ellas, la propiedad de mayor valor es “No. 101, Calle Yueran, Zona de Desarrollo de Guangzhou, 2”, con un precio de salida de 41.73 millones de yuanes, una superficie construida de aproximadamente 3372 metros cuadrados, actualmente embargada y con hipoteca, con 23 años restantes de derechos de uso.

El hecho de que activos de lujo sean subastados judicialmente refleja no solo cambios en un proyecto en particular, sino también una realidad de cadenas de financiamiento tensas en las inmobiliarias y presión en las líneas de productos de alta gama.

Historia de Fuchun Shanju

“Las golondrinas en el patio de los señores Wang y Xie en tiempos antiguos, vuelan hacia hogares comunes.” La popularidad pasada de Fuchun Shanju aún es vívida, pero ahora sus activos comerciales en la planta baja enfrentan subasta judicial, un contraste que provoca sentimientos encontrados.

En el sistema de productos de Yajule, los proyectos se dividen en cuatro niveles: A+, A, B y C, que corresponden respectivamente a lujo de nivel superior, alto, mejorado y necesidades básicas. Solo los productos de la serie A+ reciben esta clasificación, con nueve proyectos distribuidos en todo el país, siendo una obra emblemática del 20 aniversario del grupo, liderada personalmente por el presidente Chen Zhuolin.

A diferencia de las viviendas comunes, la serie A+ se enfoca en clientes de alto patrimonio, ubicándose en zonas centrales de la ciudad o en lugares escasos con vistas privilegiadas, invirtiendo más en costos de construcción y recursos complementarios, y con precios mucho más altos que el promedio regional, con el objetivo de crear valor de marca y puntos de crecimiento en beneficios.

Al revisar la historia del proyecto, en diciembre de 2012, Fuchun Shanju en Guangzhou realizó su primera apertura, en un momento en que las políticas de restricción de compra aún estaban vigentes, pero el proyecto fue un éxito rotundo, recaudando 920 millones de yuanes en dos días, con aproximadamente 260 unidades vendidas y 183 unidades entregadas, logrando una tasa de venta superior al 70%, atrayendo a numerosos empresarios y ejecutivos de Tianhe, Yuexiu, Luogang y otras áreas.

El precio de venta de Fuchun Shanju era mucho más alto que los productos competidores en la misma época, con un precio promedio de aproximadamente 27,000 yuanes por metro cuadrado, incluyendo 4,500 yuanes por metro cuadrado en decoración de lujo, con rangos de precios entre 23,000 y 28,000 yuanes por metro cuadrado. La unidad principal alcanzó casi 30,000 yuanes por metro cuadrado, mientras que otros desarrollos de alta gama en la misma zona, como Yuhu Mingdi, tenían un precio promedio de aproximadamente 20,000 yuanes por metro cuadrado.

El costo de adquisición de este terreno por parte de Yajule tampoco fue bajo; en octubre de 2009, adquirieron el terreno por un precio total de 4,341 millones de yuanes, con un precio por metro cuadrado de aproximadamente 7,074 yuanes, siendo el proyecto de mayor valor en Huangpu Science City ese año.

Desde una lógica de activos, apoyados en una clientela de alto nivel, los bienes raíces de lujo en la planta baja sin duda son activos de calidad, con características de renta estable y potencial de apreciación, aptos para crear supermercados de alta gama, clubes, instituciones para niños, tiendas de lujo y otros negocios comerciales dirigidos a clientes de alto patrimonio.

Sin embargo, la situación actual de los activos comerciales en Fuchun Shanju rompe con la percepción tradicional de la línea de productos de lujo.

Algunos expertos del mercado opinan que, aunque el proyecto se posiciona como “de nivel superior”, invirtieron mucho en jardines y otros aspectos en la fase inicial, pero su ubicación no se compara con la de los lujosos desarrollos en Zhujiang New Town, y las instalaciones circundantes no han madurado ni mejorado durante mucho tiempo, por lo que no puede considerarse realmente un lujo.

Lo que merece mayor atención es la tendencia de los precios de la vivienda. Se informa que el 11 de marzo de 2026, Yajule Fuchun Shanju vendió una unidad de 4 habitaciones y 2 salas con una superficie construida de 178.88 metros cuadrados por aproximadamente 5 millones de yuanes, con un precio medio de unos 28,000 yuanes por metro cuadrado, casi en el mismo nivel que en su apertura hace catorce años.

Al mismo tiempo, otra opinión en el mercado sostiene que la disposición actual de activos de Yajule no solo implica pérdidas en beneficios a largo plazo, sino que también está desgastando la reputación de la línea de productos A+, lo que inevitablemente decepciona a los propietarios e inversores que en su momento apoyaron Fuchun Shanju.

También hay comentarios que indican que, en medio de la tendencia bajista del mercado, si no pueden mantener sus activos, ¿cómo podrán recuperarse?

Presión de deuda

2026 será un año crucial para la supervivencia de Yajule.

A principios de marzo, Yajule emitió un aviso de que la solicitud de liquidación y la audiencia de revisión se habían aplazado hasta el 29 de junio de 2026, debido a un pago pendiente de 18.5871 millones de dólares y 2.2343 millones de dólares de Hong Kong, con los acreedores siendo Xin Hao International Development y Xin Hao (Zhongshan).

Esta es la segunda vez que se aplaza la audiencia de Yajule; si en esa fecha no logran llegar a un acuerdo con los acreedores ni completar una reestructuración de deuda, y no presentan un plan de pago suficiente, la compañía, con más de treinta años en el mercado, podría abandonar el escenario.

Detrás de esta solicitud de liquidación está la presión sobre la situación financiera de Yajule.

Hasta ahora, Yajule Group Holdings Limited tiene 9 bonos offshore en moneda china en circulación, de los cuales 5 ya están en incumplimiento. Además, a mediados de 2025, la deuda total de Yajule alcanzaba los 149.5 mil millones de yuanes, con solo 5.5 mil millones de yuanes en efectivo y depósitos bancarios.

Por ello, Yajule ha intensificado sus ventas de activos en las últimas semanas; justo antes de la subasta judicial de los activos comerciales en Fuchun Shanju, completaron una importante venta de activos.

El 11 de marzo, según datos del Registro de Tierras de Hong Kong, Kerry Construction u otra entidad compró aproximadamente por 430 millones de HKD un terreno en Kowloon Tong, la antigua propiedad de Yajule, conocido como Longpu Villa.

El terreno tiene aproximadamente 21,600 pies cuadrados, con 44 unidades en edificios antiguos. Yajule comenzó a adquirirlo en 2017, logrando en su momento poseer más del 80% de los derechos, y en 2023, mediante una subasta forzada, unificaron los derechos, vendiendo en esa ocasión por aproximadamente 966 millones de HKD.

Pero en poco más de dos años, el valor del terreno se redujo en más de 500 millones de HKD, con una pérdida cercana a la mitad.

Además de los terrenos en Hong Kong, otros activos en proceso de venta incluyen la venta de la empresa Yulin Environmental y la reducción de precios en dos subastas del terreno del Jardín Yajule en Yangzhou. Ya sea terrenos residenciales, instalaciones de lujo o negocios no inmobiliarios, todos aquellos con valor de realización se convierten en instrumentos para que Yajule liquide sus activos.

A principios de 2026, los miembros de la familia Chen han ido retirándose gradualmente de la gestión de la empresa, dejando solo al fundador Chen Zhuolin en el consejo, con la toma de decisiones completamente transferida a gerentes profesionales.