Beijing Taikoo Hui: El hito ha llegado, las pruebas están por venir丨Observación Comercial

Recientemente, el proyecto de la Fase 2 de Yitihang ha avanzado en su construcción. La estructura principal del proyecto ya está completamente terminada y la forma preliminar del ícono de la zona comienza a ser visible.

Información pública indica que la superficie construida de la Fase 2 de Yitihang es de 560,000 metros cuadrados, que incluye 7 edificios de oficinas de categoría A, 1 hotel y varios edificios comerciales, y se espera que entre en funcionamiento en 2027.

Una vez completada la segunda fase, se conectará completamente con el centro comercial Yitihang mediante dos pasarelas aéreas y seis pasarelas subterráneas, formando un complejo comercial que integra compras, oficinas, hotel y ocio junto al agua, siendo el mayor en Beijing dentro de los cinco anillos, y se estrenará con el nuevo nombre “Beijing Taikoo Fang”.

Actualmente, este proyecto también se ha convertido en el desarrollo integral de mayor escala y mayor inversión individual de Swire Properties en China continental.

Según informes anteriores, en 2007, Swire Properties y China Ocean Group poseían cada uno el 50% de las acciones para desarrollar la primera fase de Yitihang, que incluyó un centro comercial, un edificio de oficinas de categoría A y un hotel de negocios de estilo relajado, Beijing Dongyu, que abrió sus puertas el 20 de septiembre de 2012.

En 2020, ambas partes anunciaron una inversión conjunta de aproximadamente 23 mil millones de yuanes para impulsar la expansión de la Fase 2 de Yitihang.

Durante el desarrollo del proyecto, China Ocean Group enfrentó una crisis de liquidez debido a la caída del mercado inmobiliario y en junio de 2024 vendió el 64.79% de su participación en la Fase 2 de Yitihang y las deudas relacionadas a Swire Properties y a China Life, su principal accionista, por 4 mil millones de yuanes.

De estos, Swire Properties invirtió 900 millones de yuanes para obtener el 14.895% de participación, y China Life invirtió 3,1 mil millones de yuanes para obtener el 49.895%. Tras la transacción, la Fase 2 de Yitihang será propiedad de Swire Properties, China Life y la entidad gestora de Zhuangtai (totalmente propiedad del gobierno de Zhuangtai), con participaciones del 49.895%, 49.895% y 0.21%, respectivamente.

Tras la optimización de la estructura accionarial, la estabilidad del desarrollo del proyecto se ha fortalecido aún más, sentando las bases para la implementación de la segunda fase.

Se informa que los comercios actuales en Yitihang incluyen marcas como Arc’teryx, Descente, i.t, Longines, Lulu Lemon, entre otros, y en 2025 se incorporarán inquilinos como Brooks, Li Auto y Luk Fook Jewelry.

Gracias a la continua mejora de la estructura de marcas y a la recuperación del consumo, las ventas minoristas de Yitihang en 2025 aumentaron un 3%, alcanzando una tasa de ocupación del 99%.

La finalización de la estructura principal de la segunda fase significa que la inversión de Swire Properties en el núcleo comercial de Beijing se ha perfeccionado aún más.

Sin embargo, la Fase 2 de Yitihang, predominantemente de oficinas, difiere claramente de la primera fase, centrada en retail. Actualmente, la demanda de oficinas en Beijing sigue siendo débil. La sección relacionada de Swire Properties también muestra una tendencia a la disminución en sus resultados, con una caída del 4% en los ingresos por alquiler de oficinas en China continental en 2025, alcanzando 363 millones de HKD.

Recientemente, Swire Properties anticipa que en 2026, aunque la oferta de nuevas oficinas en Beijing será limitada, la demanda seguirá débil, y con el aumento de la tasa de vacantes, se espera que los alquileres sigan presionados.

Como núcleo de oficinas, Beijing Taikoo Fang, que entrará en operación en 2027, aún enfrentará la presión del mercado por la demanda general débil, y será más difícil alcanzar las expectativas en cuanto a progreso en el arrendamiento y niveles de renta.

Es importante destacar que en los últimos años, Swire Properties ha intensificado su inversión en China continental. La “estrategia de inversión de 100 mil millones de HKD” continúa en marcha, y hasta el 6 de marzo de 2026, el monto total comprometido en inversiones es de aproximadamente 67 mil millones de HKD, de los cuales 46 mil millones se destinan al mercado chino.

Actualmente, además de Beijing Taikoo Fang, los proyectos en construcción incluyen Taikoo Li en Xi’an, Taikoo Li en Sanya, Taikoo Yuan en Lujiazui, Shanghai, y el desarrollo integral en Qiantan, Shanghai, así como Taikoo Li en Julong Bay y la tercera fase de Taikoo Hui en Guangzhou.

En el futuro, Swire Properties deberá equilibrar el crecimiento del retail y la presión en las oficinas. La capacidad operativa y el retorno de inversión de varios nuevos proyectos, una vez en el mercado, determinarán directamente su rendimiento a largo plazo en China continental.

Texto por Huang Ning