¡Pérdidas se duplican, distribuciones se reducen! El costo de financiamiento de Yuexiu REIT baja para apuntalar el flujo de caja

El primer fondo de inversión inmobiliaria cotizado en Hong Kong que invierte en propiedades en China continental—Yuexiu Property Trust (00405.HK, en adelante, “Yuexiu REIT”)—publicó el 11 de marzo sus resultados para el año fiscal 2025.

En términos anuales, Yuexiu REIT experimentó una caída en ingresos, un aumento en pérdidas y una reducción en los dividendos distribuidos en comparación con el año anterior, evidenciando una presión significativa en sus operaciones. Sin embargo, el fondo también fortaleció su base de operaciones a largo plazo mediante la optimización de su estructura financiera y su cartera de activos, manteniendo en general una situación financiera estable.

Pérdidas duplicadas y diferenciación notable en el negocio de oficinas

Según información pública, Yuexiu REIT se listó en la Bolsa de Hong Kong en 2005, y sus propiedades están ubicadas en zonas clave de Guangzhou, Shanghái, Wuhan, Hangzhou y Hong Kong, abarcando oficinas, centros comerciales, mercados especializados, hoteles y apartamentos con servicios.

En 2025, el rendimiento operativo de Yuexiu REIT enfrentó una presión evidente, con pérdidas que se duplicaron. La compañía logró unos ingresos totales de 1,856 millones de yuanes, lo que representa una disminución del 8.6% interanual; los ingresos netos por propiedades fueron de 1,284 millones de yuanes, una caída del 11.2%; y las pérdidas netas después de impuestos alcanzaron los 694 millones de yuanes, ampliándose en un 106.3% respecto al año anterior.

La disminución en ingresos y beneficios se atribuye principalmente a la presión en las operaciones de los principales tipos de activos. Desde la perspectiva de la estructura de negocios, las oficinas representan la mayor fuente de ingresos de Yuexiu REIT, contribuyendo con más de la mitad del total, y su rendimiento operativo influye directamente en el desempeño general.

Debido a un aumento en la oferta del mercado y a una demanda débil, en 2025 la presión sobre las operaciones del segmento de oficinas aumentó.

Durante el período, la tasa de ocupación general de oficinas fue del 78.1%, una caída del 3.6% interanual; el precio de alquiler por metro cuadrado por mes fue de 164.8 yuanes, una disminución del 7.5%. Los ingresos totales también disminuyeron, alcanzando 986 millones de yuanes, una caída del 14.26% respecto al año anterior.

El rendimiento de las propiedades en diferentes regiones mostró una notable diferenciación. La Torre Yuexiu en Hong Kong alcanzó un 100% de ocupación, mientras que en Guangzhou, Shanghái y Hangzhou, los proyectos de alta calidad en ciudades clave mantuvieron tasas de ocupación superiores al 80%.

En contraste, en Wuhan, la tasa de alquiler de oficinas de grado A fue solo del 62.1%, con un precio de arrendamiento de 72.1 yuanes por metro cuadrado por mes, claramente por debajo del promedio de la compañía y de otras ciudades clave, constituyendo una de las principales debilidades que arrastran el rendimiento general del segmento de oficinas.

En cuanto a la valoración de activos, la cartera de propiedades de la compañía se mantuvo estable en general. A finales de 2025, Yuexiu REIT poseía 9 propiedades clave, incluyendo el Edificio Baima y el Plaza de la Riqueza, con un valor de revaloración estimado en aproximadamente 33,645 millones de yuanes, manteniendo una base sólida en el valor de sus activos principales.

Reducción de dividendos y respaldo de flujo de caja mediante la disminución de costos de financiamiento

A pesar de la presión en las operaciones, Yuexiu REIT continuó optimizando sus costos financieros para mantener una distribución estable a los inversores y mejorar su situación financiera.

En cuanto a dividendos, en 2025 la distribución total fue de 271 millones de yuanes, una caída del 14% respecto al año anterior. Aunque el monto de distribución se redujo en línea con el desempeño operativo, la tasa de distribución permaneció en un alto nivel del 96%, proporcionando a los inversores un retorno relativamente estable.

Yuexiu REIT indicó que la alta tasa de distribución se logró gracias a la continua disminución en los costos de financiamiento, lo que alivió la carga financiera y liberó flujo de caja para distribución.

Según el informe financiero, la tasa de interés promedio pagada en 2025 bajó al 3.77%, una reducción de 76 puntos base respecto al año anterior; la tasa de financiamiento al cierre del período se redujo aún más al 3.61%, alcanzando el nivel más bajo en casi tres años, generando un ahorro en costos de aproximadamente 150 millones de yuanes durante el año, lo que dejó suficiente espacio para el mantenimiento de activos, mejoras operativas y distribución a los inversores.

Además de reducir los costos de financiamiento, Yuexiu REIT también recuperó fondos mediante la venta de activos y optimizó su estructura de cartera. En el cuarto trimestre de 2025, vendió el 50% de su participación en Yuexiu Financial Tower, reduciendo de manera adecuada la proporción de oficinas en su cartera y recaudando aproximadamente 5,3 mil millones de yuanes en efectivo.

En general, en 2025 Yuexiu REIT todavía se encontraba en un ciclo de ajuste sectorial y presión operativa, con ingresos, beneficios y distribución en descenso simultáneo, y una diferenciación clara en la operación regional. La compañía logró mejorar su situación financiera mediante la reducción de costos de financiamiento y la venta de activos, lo que apoyó su liquidez a corto plazo y su capacidad de distribución, aunque la recuperación en alquileres y beneficios de las propiedades comerciales aún presenta incertidumbre.

Texto por Huang Ning