Señales positivas continuas, el mercado inmobiliario de Guangzhou y Shenzhen está gestando una "pequeña primavera"

Corresponsal del Securities Times Wu Jiaming

En marzo, la primavera temprana, el mercado inmobiliario suele experimentar una oleada de optimismo llamada “mayo de oro y abril de plata”. ¿Llegará esta “pequeña primavera” como se espera este año? Esto se ha convertido en el centro de atención del mercado.

Al respecto, el periodista visitó los mercados de Guangzhou y Shenzhen y descubrió que, tras la estabilización y recuperación de los datos de ventas, cada vez más compradores comienzan a reparar sus expectativas sobre el mercado inmobiliario. La “pequeña primavera” está gestándose.

Precio razonable y productos adecuados, clave

“Impulsados por la venta a alto precio del terreno en la zona de Ma Chang en Tianhe, Guangzhou, la cantidad de visitas y ventas ha aumentado recientemente. El fin de semana pasado, el proyecto recibió cerca de 150 grupos de clientes, y la empresa ofreció descuentos en precios para apoyar la ‘pequeña primavera’”, afirmó el gerente de marketing de un nuevo proyecto en la zona de Tianhe Beihuan, Guangzhou. Además, según estadísticas no completas, solo en los primeros días de marzo, más de 30 nuevos proyectos en Guangzhou lanzaron nuevas promociones o aumentaron su actividad.

Recientemente, el codiciado terreno en Ma Chang en Tianhe fue vendido por un total de 23.6 mil millones de yuanes, adquirido por la filial de Yuexiu Group, Guangzhou Yuechengda Co., Ltd., con una prima del 26.6%. Con el avance en la planificación del terreno, el valor de la tierra en la zona central continúa siendo reevaluado por el mercado. Recientemente, el mercado de viviendas de lujo en Guangzhou también ha vuelto a agitarse. Según información del mercado, Polyu Yuexi Bay vendió una propiedad de 670 metros cuadrados por un total de 187 millones de yuanes, con un precio por metro cuadrado de aproximadamente 280,000 yuanes. También entrevistamos a varios responsables de marketing de empresas inmobiliarias, y todas las principales propiedades de lujo en Guangzhou, como apartamentos grandes y villas, han tenido ventas recientes.

El informe del Departamento de Investigación y Desarrollo de Zhongyuan en Guangzhou predice que, tras las vacaciones del Año Nuevo chino, la entrada de nuevos proyectos en el mercado será concentrada, y con la ayuda de varias “ventas rojas”, el mercado probablemente tendrá un buen comienzo. Se espera que entre marzo y abril se inicie un período de lanzamientos masivos, principalmente en zonas centrales, con productos de mejora de calidad, que tienen cierta atracción en el mercado y podrían impulsar la recuperación de las ventas. Al mismo tiempo, responsables de marketing de varios proyectos en Guangzhou dijeron que los precios se ajustarán más cerca de los niveles reales de transacción del mercado. Solo con precios razonables y productos adecuados, los compradores estarán dispuestos a ingresar al mercado.

Confianza comenzando a repararse

En Shenzhen, el mercado de segunda mano parece más activo que el de nuevas viviendas. La semana pasada, las firmas de bienes raíces en Shenzhen reportaron un aumento del 132% en las firmas de contratos de segunda mano en comparación con la semana anterior, alcanzando el nivel más alto desde finales de marzo de 2025; la cantidad de visitas a propiedades de segunda mano también alcanzó su punto más alto desde mediados de octubre de 2024.

Según los datos de monitoreo publicados por el Instituto de Investigación de Beike en Shenzhen, en febrero de este año, la cantidad de propiedades en venta en sus oficinas asociadas disminuyó un 3.3% respecto al mismo período del año pasado. “Este pequeño cambio porcentual refleja en cierta medida una creciente confianza en el mercado, y la venta irracional está disminuyendo”, afirmó Xiao Xiaoping, director del Instituto de Investigación de Beike en Shenzhen. Se espera que este cambio impulse al mercado inmobiliario de Shenzhen a una vía positiva de “optimización de la oferta, fortalecimiento de las expectativas y estabilización de precios”. Esto significa que el mercado se está liberando de la presión de exceso de oferta causada por vendedores ansiosos por liquidar en el pasado, y las propiedades en venta se vuelven más racionales, sentando una base más saludable para la recuperación del mercado. Además, en cuanto a precios, además de que el precio medio de transacción se estabilizó tras dos meses de caída, los precios de las propiedades en zonas clave de segunda mano también comenzaron a subir ligeramente.

“Desde marzo, la recuperación de ventas en zonas escolares de alta calidad ha sido la más evidente, seguida por propiedades de segunda mano con precios bajos y altos rendimientos de alquiler”, afirmó Chen, un agente senior en el distrito de Yuanling, Futian, Shenzhen. “Actualmente, los precios de las transacciones no cambian mucho; la estrategia de cambiar precio por volumen sigue siendo dominante, pero tras varios años de caída, este año más compradores comienzan a recuperar confianza en el mercado. Por ejemplo, después de las vacaciones, hay más clientes que contactan activamente para visitar propiedades que en años anteriores.”

“Después del Año Nuevo lunar, el mercado inmobiliario de Shenzhen se recuperó rápidamente, con una respuesta más ágil que en años anteriores. Según nuestras estadísticas, este año la velocidad de nuevos lanzamientos en el mercado de nuevas viviendas fue menor que el año pasado; solo 9 proyectos de viviendas en preventa obtuvieron permisos, frente a 12 en el mismo período del año pasado. Por lo tanto, este año, el mercado de nuevas viviendas en Shenzhen no logrará una escala significativa. En cambio, el mercado de segunda mano, con suficiente oferta y precios bajos, mantiene un ambiente de transacciones mucho mejor que el de nuevas viviendas”, afirmó He Qianru, directora del Centro de Investigación de Coldwell Banker en todo el país. “Además, desde la perspectiva de políticas, la relajación continua de las restricciones de compra en Shenzhen también es muy probable.”

Se requiere esfuerzo conjunto

Según Li Yujia, investigador principal del Centro de Políticas de Vivienda de Guangdong, el desempeño reciente del mercado en Guangzhou y Shenzhen ha sido positivo. “Primero, las propiedades de segunda mano superan a las nuevas, y los puntos calientes del mercado de nuevas viviendas están limitados a algunas áreas; segundo, el aumento en la cantidad de propiedades en venta en segunda mano ha disminuido respecto al mes anterior y en comparación con el año pasado, lo que indica una mejora en el ánimo y las expectativas del mercado; tercero, la mejora continua en el mercado de segunda mano ha impulsado en cierta medida la demanda de vender propiedades viejas y comprar nuevas, mejorando el ciclo del mercado.”

Él estima que marzo es la temporada de ventas tradicional, con una fuerte actividad en transacciones de viviendas por motivos como regreso tras las vacaciones, matrimonio, empleo y escolarización. Además, los desarrolladores lanzarán productos con buena relación calidad-precio para lograr buenos resultados. Los gobiernos locales también tomarán medidas, como políticas de subsidios y fondos de vivienda, que podrían generar un “pequeño pico” en el mercado en marzo. Sin embargo, en cuanto a la estructura de transacciones, las propiedades de menor precio seguirán dominando.

El China Index Academy señala que, según el índice de precios de viviendas en 100 ciudades, desde 2026, la caída mensual de los precios de viviendas en segunda mano en estas ciudades se ha ido reduciendo, mostrando una tendencia positiva. Con la implementación de políticas en más ciudades, se espera que la tendencia de “pequeña primavera” continúe siendo prometedora.

Li Yujia opina que, para estabilizar y consolidar la base del mercado, se requiere un esfuerzo conjunto de múltiples partes, incluyendo promover la circulación de transacciones de primera y segunda mano, reducir costos de transacción, mejorar el entorno y el orden del mercado, y fortalecer la confianza de los residentes en empleo, ingresos y expectativas.