CICC: El punto de inflexión del mercado inmobiliario en Beijing y Shanghái se acerca cada vez más

El informe de China International Capital Corporation (CICC) señala que la actual fase de ajuste del ciclo inmobiliario lleva más de cuatro años, y en combinación con los cambios recientes en el lado de la oferta y las políticas, CICC considera que este año los precios de la vivienda en Beijing y Shanghái podrían estabilizarse, y que el sector inmobiliario podría experimentar una tendencia progresiva de beta. Recomienda a los inversores adoptar tres enfoques de inversión según su apetito por el riesgo: 1) asignar a activos con características claramente beta y de perfil estable; 2) enfocar en el crecimiento estructural del desarrollo inmobiliario, en activos con fuerte capacidad de producto, calidad de inventario superior, y con una profunda descuento en valoración y potencial de elasticidad; 3) que algunas empresas privadas vuelvan a la “mesa de juego”, logrando una reevaluación significativa en un contexto de valoraciones excesivamente castigadas.

Texto completo

CICC: El punto de inflexión del mercado inmobiliario en las ciudades del norte se acerca cada vez más

Investigación de CICC

Desde que comenzó este ciclo de ajuste inmobiliario, han pasado más de cuatro años. En conjunto con los cambios recientes en el lado de la oferta y las políticas, consideramos que los precios de la vivienda en Beijing y Shanghái podrían estabilizarse este año, y que el sector inmobiliario podría experimentar una tendencia progresiva de beta. Recomendamos a los inversores adoptar tres enfoques de inversión según su perfil de riesgo: 1) asignar a activos con características claramente beta y de perfil estable; 2) enfocar en el crecimiento estructural del desarrollo inmobiliario, en activos con fuerte capacidad de producto, calidad de inventario superior, y con una profunda descuento en valoración y potencial de elasticidad; 3) que algunas empresas privadas vuelvan a la “mesa de juego”, logrando una reevaluación significativa en un contexto de valoraciones excesivamente castigadas.

Resumen

¿Por qué creemos que los precios de la vivienda en las ciudades del norte podrían estabilizarse este año? La causa principal de este ciclo de ajuste inmobiliario radica en el inventario, en particular, el inventario de viviendas de segunda mano, que afecta directamente la fijación del precio marginal de la vivienda. Hemos detectado una fuerte correlación cuantitativa entre el nivel de desahorro del inventario de viviendas de segunda mano y la tendencia de los precios, beneficiándonos del hecho de que, desde la segunda mitad de 2025, la cantidad de viviendas de segunda mano en Shanghái y Beijing en venta ha ido disminuyendo continuamente, y que el ciclo de desahorro en ambas ciudades prácticamente ha vuelto a un rango en el que los precios podrían estabilizarse.

¿Es sostenible la estabilización de los precios en estas ciudades? Hemos observado que la disminución en la cantidad de viviendas en venta en ambas ciudades no proviene de un aumento en las transacciones, sino de una reducción en la cantidad de volumen disponible para vender o en la voluntad de vender, manifestándose en una disminución en las nuevas publicaciones y un aumento en las cancelaciones de anuncios, lo cual difiere notablemente de las fases anteriores en las que se implementaron políticas o en las ventanas de estabilidad de precios. Consideramos que esto probablemente refleja un fondo natural del inventario social que ha tocado fondo. Si el volumen de transacciones en ambas ciudades se mantiene relativamente estable y el mercado de tierras logra controlar el incremento de nuevas construcciones, la optimización de las condiciones de oferta y demanda y la estabilización de los precios podrían mantenerse de forma sostenida.

¿Qué diferencia a los cambios recientes en las políticas respecto a los anteriores? Señalamos dos puntos clave: primero, que las políticas desde arriba comienzan a centrarse en el problema de “desahorro” (reducción de inventario), y podrían continuar logrando avances inesperados en la acumulación de viviendas, como en Shanghái, donde se ha iniciado un piloto de acumulación de viviendas de segunda mano en tres zonas; segundo, que las políticas de restricción de compra en Beijing y Shanghái, aunque todavía moderadas, han sido ajustadas marginalmente, similares a las fases anteriores de ajuste, pero en el contexto actual en que el inventario social en ambas ciudades ha tocado fondo, estas medidas podrían actuar como catalizadores y aceleradores para que las expectativas de precios entren en un ciclo positivo.

Riesgos

Aumentos inesperados en la nueva oferta de terrenos en las principales ciudades; incremento inesperado en la cantidad de viviendas en venta en el mercado; riesgos internos y externos que puedan causar una contracción significativa en el volumen de transacciones de viviendas.

(Procedencia: People’s Financial News)