La tasa promedio de recaudación es del 71%, con una caída continua durante cuatro años, cada vez es más difícil cobrar las tarifas de propiedad. La industria: la industria entra en la segunda mitad de manera integral

La gestión de propiedades, anteriormente considerada la “vaca lechera” del sector inmobiliario, también enfrenta dificultades de financiamiento.

Según datos del Centro de Investigación de Gestión de Propiedades de CRIC, en 2025, la tasa promedio de recaudación de las empresas de servicios de propiedad (las 500 principales) en todo el país ha caído al 71%, con una tendencia a la baja por cuarto año consecutivo. La tasa de recaudación de las empresas inmobiliarias cotizadas es del 78%, mientras que las pequeñas y medianas empresas generalmente están por debajo del 65%, e incluso algunas han caído por debajo del 50%.

Los datos del Think Tank de Gestión de Propiedades también muestran que en 2025, la tasa de recaudación de tarifas de propiedad residencial de las 100 principales empresas ha caído al 82.3%, y la satisfacción con el servicio de gestión residencial en la industria es solo de 73.2 puntos, alcanzando un mínimo en años recientes.

“Esto no es simplemente una fluctuación cíclica, sino que anuncia el fin de la era de crecimiento extensivo dependiente del sector inmobiliario, entrando en una fase de ‘batalla dura’ que involucra la supervivencia y la reconstrucción del valor”, señala el informe del Think Tank de Gestión de Propiedades.

Cada vez es más difícil cobrar las tarifas de propiedad

El 24 de febrero, la filial de Hefei de First Pacific Rongke Property Management (Beijing) Co., Ltd., envió una carta de contacto externo al complejo Beichen Tiandu en Hefei, indicando claramente que “la tasa de recaudación de tarifas de propiedad por parte de los propietarios sigue siendo baja, con casos destacados de morosidad de los residentes”, y que “el proyecto ha estado operando con pérdidas a largo plazo, y objetivamente ya no puede mantener los servicios de gestión de propiedades”, por lo que la empresa retirará oficialmente sus servicios en el complejo a partir del 24 de mayo de 2026.

También a principios de este año, Sunac Services en Taiyuan presentó oficialmente una solicitud de retiro a las autoridades locales de construcción, planeando abandonar los servicios de gestión en Tongjian Sunac City en Jinzhong antes del 30 de abril de 2026, argumentando que “el proyecto ha estado en pérdidas a largo plazo, superando la capacidad de sostenibilidad de la empresa”.

Según monitoreo de CRIC, en 2025, hubo 173 proyectos de retiro de gestión de propiedades, de los cuales el 64.7% fueron casos de “retiro voluntario” o “no renovación al vencimiento”. La principal causa de estos retiros voluntarios es la baja tasa de recaudación de tarifas en los complejos residenciales, lo que presiona el flujo de caja.

Un responsable de una de las principales empresas de gestión de propiedades dijo a Daily Economic News (en adelante, el periodista): “Actualmente, la empresa enfrenta muchas dificultades en la recaudación de tarifas, la naturaleza del proyecto determina la situación de recaudación”. Como ejemplo, mencionó que en barrios antiguos, viviendas de reubicación o complejos con fuerte inversión, la tasa de recaudación es muy baja, pero en viviendas comerciales, especialmente aquellas que se venden en su primer año con alta ocupación, la tasa de recaudación es más alta.

Según su información, el grupo tiene un estándar obligatorio de recaudación para cada empresa regional, pero “en algunos casos, si no se puede alcanzar el estándar, se puede formar un grupo para alcanzar la media regional”. Ella admitió que la empresa mejora la satisfacción mediante actividades comunitarias y de residentes para estimular la voluntad de pago; además, desarrolla nuevos negocios de valor agregado en áreas como servicios domésticos, reformas, inspección de viviendas, acompañamiento en visitas médicas y economía de solteros, “para subsidiar los ingresos del proyecto”.

Los datos de CRIC muestran que en 2025, la tasa promedio de recaudación de tarifas en las 500 principales empresas de gestión de propiedades en todo el país cayó al 71%, con una tendencia a la baja por cuarto año consecutivo; las empresas inmobiliarias cotizadas tienen una tasa del 78%, mientras que las pequeñas y medianas empresas generalmente están por debajo del 65%, e incluso algunas han caído por debajo del 50%.

El Think Tank de Gestión de Propiedades también indica que en 2025, la tasa de recaudación de tarifas en las 100 principales empresas residenciales fue solo del 82.3%, una disminución de 2.4 puntos porcentuales respecto al año anterior. Históricamente, este dato ha caído desde un pico cercano al 93% en 2020, con una caída de aproximadamente 10 puntos porcentuales. Esto significa que incluso los referentes del sector no están exentos de la presión de flujo de caja causada por la persistente disminución en la voluntad de pago de los propietarios.

“La dificultad en la recaudación se debe a la triple presión de políticas, mercado y comportamiento de los propietarios”, señala el informe de CRIC. En los últimos años, varias regiones han implementado políticas de precios guía para tarifas de gestión, controlando estrictamente los estándares de tarifas iniciales en viviendas comunes. Algunos propietarios adoptan una actitud de “no pagar sin bajar la tarifa” o “no pagar si el servicio no mejora claramente”, lo que reduce la voluntad de pago. Además, las políticas de descuentos en tarifas de viviendas vacías agravan aún más la presión de recaudación.

Al mismo tiempo, las expectativas de ingreso de los residentes son inestables, y su sensibilidad a gastos fijos como las tarifas de gestión aumenta, lo que lleva a algunos propietarios a retrasar o negarse a pagar. “En el futuro, la tendencia a la baja en las tasas de recaudación continuará, y la estabilidad del flujo de caja y las operaciones del sector seguirán siendo presionadas.”

Entrando en la segunda mitad

No solo la tasa de recaudación está bajando, sino también la satisfacción de los propietarios.

El Think Tank de Gestión de Propiedades muestra que en 2025, la satisfacción con los servicios residenciales en la industria fue solo de 73.2 puntos, una disminución de 1.4 puntos respecto al año anterior. Las quejas sobre servicios básicos como seguridad, limpieza, jardinería y mantenimiento han aumentado notablemente, siendo “respuesta no oportuna, estándares no uniformes y soluciones incompletas” los principales motivos de queja de los propietarios.

“La calidad del servicio es el soporte central de la tasa de recaudación, y la satisfacción refleja directamente la calidad del servicio”, indica el informe. Cada reparación por filtraciones, cada guía de estacionamiento, cada servicio de limpieza acumula o consume la satisfacción de los propietarios, afectando su voluntad de pago. Para mejorar la recaudación, las empresas de gestión deben abordar sistemáticamente problemas históricos, mejorar la calidad del servicio y aumentar la transparencia de la información.

Por ejemplo, en el complejo Dongfang Yufu en el área de Hehui en Hangzhou, según Qianjiang Evening News, la tasa de recaudación de tarifas ha sido del 100% durante cuatro años consecutivos, gracias a que el equipo de gestión se centró en mejorar la calidad del servicio, en aspectos como la limpieza del entorno y el mantenimiento de instalaciones, ganando gradualmente la aprobación de los propietarios.

Country Garden Services también logró una operación “sostenible con microganancias” en un barrio antiguo en Shanghái, en el que la antigüedad supera los 40 años y la tarifa de gestión es inferior a 1 yuan, mediante la integración de recursos, desarrollo de servicios de valor agregado y construcción de un modelo de gobernanza compartida.

Vanke Property ha implementado un modelo de “precio flexible” en varios proyectos, como el complejo Jinyu Xuefu Hanlin en Chongqing.

Nota: A finales de 2024, Vanke Property propuso el “precio flexible”, que, tras analizar 158 servicios obligatorios en 95 espacios y 1530 objetos de trabajo, garantiza la seguridad y el orden básicos del funcionamiento comunitario; además, ofrece 350 servicios opcionales que los propietarios pueden seleccionar según sus necesidades y frecuencia.

“El sector de gestión de propiedades ya ha pasado la primera mitad de ‘dependiente del sector inmobiliario y de crecimiento extensivo’, y entra en la segunda mitad de ‘gestión independiente y refinada’”, afirma el Think Tank de Gestión de Propiedades. La doble caída en satisfacción y recaudación refleja una acumulación de conflictos a largo plazo en el sector, y es una manifestación inevitable del dolor de la transformación, además de una oportunidad clave para el desarrollo de alta calidad. “Los ganadores en este nuevo campo no necesariamente serán las empresas de mayor tamaño, sino aquellas que sean hábiles en resolver problemas históricos, que se atrevan a adoptar la transparencia en los servicios y que puedan resolver contradicciones macro en niveles micro.”