Los grandes inversores han estado huyendo del mercado de viviendas en venta, incluso antes de que Trump ordenara la prohibición

En una vista aérea, casas unifamiliares de dos pisos alinean las calles el 14 de enero de 2026 en Thousand Oaks, California.

Kevin Carter | Getty Images

La legislación para prohibir que los inversores institucionales compren casas unifamiliares para alquilar avanza en el Congreso, pero muchos de ellos ya están vendiendo miles de casas — y lo han estado haciendo durante dos años.

Investigaciones de la firma de análisis de datos de vivienda Parcl Labs muestran que los mayores inversores ahora son vendedores netos de viviendas.

En cada gran mercado metropolitano de vivienda, los inversores representan una mayor proporción de listados en venta que del total de viviendas disponibles. En algunas ciudades, como Dallas, Filadelfia y Houston, están vendiendo de manera más agresiva. Los inversores en Dallas poseen el 9.2% del stock de viviendas, pero representan el 22.8% de los nuevos listados en venta.

FirstKey Homes parece ser la más motivada, con más del doble de listados que sus competidores, según Parcl. También ofrece descuentos mucho más profundos, en promedio un 10% menos que los precios originales, y reduce precios aproximadamente cada 20 días.

“Es un mercado de vivienda volátil, y la gente está tratando de reducir el riesgo”, dijo Jason Lewris, cofundador de Parcl Labs. Señaló que los alquileres no se mantienen en relación con lo que los inversores pueden obtener si venden.

“Por eso, es mejor obtener esos retornos ajustados al riesgo simplemente con ese efectivo y ver cómo se desarrollan las cosas”, agregó.

En su último informe de ganancias trimestral del cuarto trimestre de 2025, Invitation Homes, uno de los mayores arrendadores públicos, informó que los 368 activos totalmente propios que adquirió eran casas nuevas compradas a diversos constructores. También reportó la venta de 315 casas existentes.

Durante todo el año 2025, Invitation reportó que “casi todos” sus 2,410 adquisiciones totalmente propias fueron compradas a través de relaciones con constructores, mientras que vendió 1,356 casas totalmente propias, “con frecuencia a familias que las compran para su uso propio”.

En un esfuerzo por hacer que la vivienda sea asequible, a finales de enero, el presidente Donald Trump firmó una orden ejecutiva destinada a restringir que grandes inversores institucionales compren casas unifamiliares para usarlas como alquileres. Puso una excepción en la compra de nuevas construcciones específicamente diseñadas como alquileres.

La Casa Blanca posteriormente envió una legislación propuesta al Congreso, diciendo que los inversores que posean más de 100 casas unifamiliares estarían prohibidos de comprar más, pero no tendrían que vender las que ya tienen. Los proyectos de ley del Senado y la Cámara de Representantes tienen diferentes umbrales de volumen para definir a los grandes inversores, pero no están muy alejados.

Para poner esto en perspectiva, los alquileres unifamiliares constituyen aproximadamente el 10% del stock de viviendas en EE. UU., y la gran mayoría, el 80%, son propiedad de llamados operadores pequeños y familiares, con menos de 10 casas cada uno, según análisis de Bank of America. Los inversores más pequeños, que poseen entre 10 y 1,000 casas, representan el 17% de los arrendadores. Los grandes inversores institucionales que poseen más de 1,000 casas constituyen solo el 3% del mercado de alquileres unifamiliares.

Sin embargo, las cifras están bajando.

Los inversores inicialmente inundaron el mercado tras la crisis de las hipotecas subprime que llevó a la Gran Recesión. Los precios de las viviendas en algunos mercados cayeron a la mitad, y las ejecuciones hipotecarias se dispararon. Los inversores compraron las casas a precios bajos y las convirtieron en rentas lucrativas.

A medida que los mercados se recuperaron, hubo menos viviendas de nivel inicial en venta para los ocupantes propietarios, porque los inversores se centraron en ese segmento. En algunas ciudades, como Atlanta, los compradores habituales no podían competir con los inversores, que generalmente llegaban con efectivo. Algunos vecindarios están casi completamente en manos de inversores.

Pero para 2022, incluso antes de que Trump asumiera por segunda vez, los inversores ya estaban en retirada, comprando menos casas, según Parcl. La venta se aceleró a finales de 2024, y en Atlanta, los inversores están vendiendo casi dos propiedades por cada una que compran.

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La próxima frontera

Los inversores ahora están pivotando hacia construir para alquilar.

Mucho del cambio de ventas netas en los últimos años fue un proceso natural de reciclaje de capital, según Rick Palacios, director de investigación en John Burns Research and Consulting.

“Los precios de las viviendas subieron después de 2020, y muchos inversores en alquiler unifamiliar vendieron activos en un contexto de aumento de precios, luego redeployaron capital en construcciones de mayor rendimiento en lugar de comprar en reventa a esos precios tan altos y con costos de endeudamiento elevados para los inversores también”, explicó Palacios.

Los constructores también ajustan sus precios en tiempo real, mientras que los vendedores de reventa no lo hacen.

“Esto ofreció oportunidades a los inversores para comprar con descuentos respecto a los constructores”, añadió.

Invitation Homes ha estado comprando casas a constructores como Lennar, pero en enero anunció que adquirió ResiBuilt Homes, un desarrollador de construcciones para alquiler en mercados de alto crecimiento en el sureste. ResiBuilt entregaba unas 1,000 casas al año, pero Invitation Homes espera ampliar esa cifra.

“Una de las formas más constructivas en que podemos ayudar es añadiendo más casas a los mercados que atendemos”, dijo Dallas Tanner, CEO de Invitation Homes, en una llamada de resultados el mes pasado con analistas. “Mientras que nuestras asociaciones con constructores han apoyado ese esfuerzo durante años, nuestra adquisición de ResiBuilt lo expande aún más y mejora nuestro control sobre costos, calidad del producto y ritmo de entrega.”

AMH, anteriormente conocida como American Homes 4 Rent, ha estado construyendo comunidades completas de alquiler durante varios años. En su último informe de ganancias del cuarto trimestre, el CEO Bryan Smith dijo: “Desde el inicio de nuestro programa de desarrollo desde cero, hemos contribuido con más de 14,000 casas nuevas a la oferta de viviendas del país. Nuestros resultados en 2025 y las perspectivas para 2026 reflejan un enfoque continuo en ampliar la oferta de viviendas del país, mejorar la experiencia del residente y crear valor para todos nuestros stakeholders.”