Muchas regiones lanzan medidas de optimización después de las festividades para estimular la vitalidad del mercado inmobiliario

Reportero: Zhang Xiangyi

El 25 de febrero, la Comisión de Vivienda y Urbanismo de Shanghai y otros cinco departamentos emitieron conjuntamente la “Notificación sobre la optimización y ajuste adicional de las políticas inmobiliarias de la ciudad” (en adelante, la “Notificación”), para promover un desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario.

La “Notificación” abarca ajustes en políticas relacionadas con restricciones de compra de viviendas, fondos de vivienda pública, impuestos sobre propiedades residenciales, entre otros, beneficiando ampliamente a diversos grupos de vivienda y activando la demanda de consumo de vivienda.

Después del Año Nuevo Lunar, varias ciudades, incluyendo Shanghai, Jiangsu Huai’an y Guizhou Guiyang, han lanzado políticas de optimización en el sector inmobiliario, utilizando plenamente herramientas como fondos de vivienda pública y subsidios para compras, para satisfacer mejor las necesidades rígidas y mejoradas de vivienda de los residentes.

La “Notificación” especifica una reducción adicional en las restricciones de compra de viviendas. En concreto, las familias no residentes en Shanghai o individuos solteros mayores de edad que hayan contribuido durante al menos un año consecutivo a la seguridad social o al impuesto sobre la renta personal antes de comprar una vivienda, podrán comprar viviendas sin límite de cantidad fuera del anillo exterior, pero con una restricción de una vivienda dentro del anillo exterior; si la contribución es de al menos tres años, la restricción se reduce a dos viviendas dentro del anillo exterior.

“Esta estrategia escalonada de flexibilización se ajusta precisamente a la estructura de clientes y necesidades de compra en Shanghai, pudiendo atender eficazmente la demanda básica del mercado y las necesidades de mejora”, afirmó Zhang Bo, director del Instituto de Investigación 58 Anjuke. Datos de 2025 muestran que la coincidencia entre los grupos de compradores de viviendas nuevas y de segunda mano en Shanghai es solo del 8.7%, la más baja a nivel nacional, consolidando un patrón de diferenciación entre “mejoras en viviendas nuevas” y “demanda básica en viviendas de segunda mano”. La reducción del requisito de contribución a la seguridad social o impuesto sobre la renta a un año para compras fuera del anillo exterior apunta a reducir con precisión la barrera de entrada para nuevos residentes y talentos, adaptándose a las características dominantes de demanda en el mercado de segunda mano.

Zhang Wenjing, gerente general de datos de la Universidad de Investigación Zhongzhi en Shanghai, considera que esta revisión de las restricciones continúa con un carácter progresivo y detallado, enfocándose más en el interior del anillo exterior, ampliando directamente el grupo de demanda de vivienda en esa zona, lo que puede tener un efecto más evidente en el impulso del mercado. Dado que la cuota del mercado de viviendas de segunda mano dentro del anillo exterior es mayor, la política tendrá un impacto más positivo en estabilizar las expectativas de precios de estas viviendas.

Además, la “Notificación” optimiza las políticas de préstamos de fondos de vivienda pública, aumentando el límite máximo de préstamo, mejorando la evaluación del número de viviendas financiadas y ampliando el apoyo a familias con múltiples hijos, para apoyar el consumo de vivienda y satisfacer las necesidades de vivienda en diferentes etapas.

Se aumenta el límite máximo de préstamo de fondos de vivienda pública para familias que compran su primera vivienda de 1.6 millones a 2.4 millones de yuanes, sumando las políticas de aumento del límite para familias con múltiples hijos y para compras en edificios ecológicos (hasta un 35% de aumento). El límite máximo de préstamo para familias en el fondo de vivienda pública en Shanghai puede alcanzar los 3.24 millones de yuanes.

“Tras la revisión de Shanghai, la proporción entre el límite del préstamo de fondos de vivienda pública para la primera vivienda y el precio medio de las viviendas nuevas se acercará al 50%, lo que apoyará mejor a los compradores, reducirá los costos de adquisición y aumentará la voluntad y capacidad de consumo de vivienda”, afirmó Zhang Wenjing. En el futuro, aún hay espacio para optimizar el porcentaje de pago inicial y el alcance del uso de fondos de vivienda pública, para seguir apoyando el consumo de vivienda.

El investigador principal del Centro de Estudios de Políticas de Vivienda de Guangdong, Li Yujia, opina que Shanghai lanzó políticas de optimización al inicio del Año Nuevo, con señales claras de reducción de costos, barreras y expectativas, con una fuerte orientación política, lo que tendrá un gran impacto en la tendencia de “pequeña primavera” del mercado inmobiliario en marzo.

Actualmente, promover la liberación activa de la demanda de consumo de vivienda y equilibrar la oferta y demanda del mercado inmobiliario son las principales áreas de esfuerzo en varias regiones. Se lanzan con frecuencia políticas favorables, subsidios para compras y optimización de fondos de vivienda pública.

En cuanto a subsidios para compras, el 24 de febrero, Huai’an publicó las “Cinco medidas para promover un desarrollo saludable del mercado inmobiliario” (en adelante, las “Medidas”), incluyendo subsidios para la compra de viviendas nuevas, subsidios para compras en grupo por empresas y subsidios para la compra de viviendas por parte de personas que cuidan a sus mayores.

Las “Medidas” establecen que se otorgará un subsidio del 2% del precio total de compra para viviendas nuevas. Para los nuevos residentes en Huai’an (que no tengan registro de residencia en la ciudad o tengan menos de 10 años de residencia), el subsidio será del 3% del precio total de compra.

En cuanto a las políticas de fondos de vivienda pública, Guiyang publicó el 24 de febrero las “Medidas para la implementación de préstamos hipotecarios comerciales convertidos en préstamos de fondos de vivienda pública”, regulando la gestión de los préstamos “comerciales a públicos” y apoyando las necesidades rígidas de vivienda de los contribuyentes.

“Actualmente, incluyendo Shanghai, las políticas de vivienda en varias regiones se centran en explorar el potencial de demanda”, afirmó Li Yujia. Con el impulso de políticas de apoyo, promociones de desarrolladores y la temporada alta, se espera que en marzo el mercado inmobiliario experimente un pequeño pico. En abril y mayo, la clave será si el mercado puede, con el apoyo de las políticas y la mejora de expectativas, impulsar un ciclo saludable de reemplazo y venta de viviendas usadas.

Zhang Wenjing señala que, con la implementación de más políticas en el futuro, se espera que el mercado inmobiliario de Shanghai recupere rápidamente la estabilidad, ejerciendo un efecto de liderazgo en las grandes ciudades y promoviendo una mejora general en las expectativas del mercado. Se anticipa que Shenzhen también ajustará y optimizará sus políticas inmobiliarias para fortalecer aún más la confianza del mercado.

(Edición: Wenjing)

Palabras clave: Mercado inmobiliario