## Propuesta de Trump sobre la adquisición de viviendas: ¿plan ambicioso o fracaso regulatorio?

La protección del acceso de los estadounidenses a sus propias viviendas es uno de los lemas políticos clave de los últimos años. Donald Trump volvió a abordar este tema, proponiendo restricciones radicales para los grandes fondos de inversión que desean adquirir más propiedades. La propuesta generó un aumento significativo en el interés del debate público y una reacción inmediata del mercado — las acciones de Blackstone, Invitation Homes y American Homes 4 Rent cayeron bruscamente de valor. Sin embargo, los analistas advierten: ¿realmente esta solución resolverá el problema o solo cambiará superficialmente la estructura del mercado inmobiliario?

## ¿Por qué los inversores institucionales no son los principales culpables?

La realidad del mercado parece más compleja que la retórica política. Las grandes entidades corporativas que gestionan carteras de propiedades en alquiler controlan apenas alrededor del 3,4% del total de viviendas en alquiler en Estados Unidos — solo 80,000 propiedades en manos de los principales actores. Las empresas que poseen 100 o más viviendas representan menos del 1% de todas las transacciones de compra de propiedades, según datos de John Burns Research and Consulting.

El aumento del interés en el problema por parte de los inversores institucionales responde más a su visibilidad mediática que a un impacto real en el mercado. Rick Palacios Jr. de John Burns señala que “aunque los inversores institucionales atraen mucha atención, las cifras reales muestran que constituyen un segmento pequeño". La mayoría de las viviendas en alquiler todavía pertenecen a pequeños inversores — conocidos como “mom-and-pop” — que poseen menos de diez propiedades. En el tercer trimestre de 2025, este grupo representaba aproximadamente el 14% de las compras, mientras que los mayores inversores solo constituían el 2,5% de las transacciones.

## ¿Dónde se encuentra realmente el problema?

El economista Daryl Fairweather de Redfin señala una verdad que las discusiones politizadas suelen omitir: “La principal causa del aumento en los costos de las viviendas es simplemente la escasez de casas disponibles". Es la escasez misma de recursos, y no la avaricia de las corporaciones, lo que atrae a los inversores. Si queremos resolver la crisis de vivienda, debemos centrarnos en aumentar la oferta — especialmente mediante la construcción de viviendas con mayor densidad en ubicaciones atractivas.

La propuesta de Trump, aunque popular, no aborda la raíz del problema. Incluso una prohibición total para los grandes fondos de inversión dejaría intacta la causa principal — la insuficiente oferta de viviendas en el mercado.

## Impacto variable según la región

Sin embargo, hay que notar que la influencia del gran capital inversor no es uniforme en todo el país. Los propietarios corporativos de bienes raíces han concentrado sus actividades en las ciudades en rápido crecimiento del sur y sureste de EE. UU. Un informe de la Government Accountability Office revela que en 2022, los principales inversores controlaban el 25% de las viviendas en alquiler en Atlanta, el 21% en Jacksonville (Florida) y el 18% en Raleigh (Carolina del Norte).

En estas regiones, el problema es realmente más acuciante, aunque los expertos aún debaten si los compradores institucionales están elevando los alquileres o si, por el contrario, están proporcionando más viviendas en alquiler al mercado.

## Estudios contradictorios sobre el impacto real

Selma Hepp, economista principal de Cotality, destaca la complejidad del asunto: “Las investigaciones científicas están lejos de ser concluyentes". Los inversores institucionales tradicionalmente se concentran en regiones dinámicas con un mercado laboral fuerte — allí, primero el aumento de la demanda impulsa el incremento de los alquileres, lo que a su vez atrae capital de inversión, y no al revés.

Joshua Coven de Baruch College realizó estudios profundos sobre este fenómeno. Sus conclusiones son ambivalentes: los grandes propietarios pueden reducir efectivamente los alquileres al aumentar la disponibilidad de viviendas en alquiler. Por otro lado, al adquirir propiedades, reducen la cantidad de viviendas disponibles para compradores individuales — lo que contribuyó a un aumento de aproximadamente el 20% en los precios en los mercados más activos. Como comentó Coven: “Esto dificulta que las personas se conviertan en propietarios — los precios suben y hay menos viviendas en venta. Al mismo tiempo, estas propiedades pasan al mercado de alquiler, lo que aumenta la disponibilidad de viviendas para alquilar".

## ¿Realmente cambiará algo la prohibición?

Las políticas que limitan la actividad de los inversores institucionales o que prohíben el aumento de los alquileres pueden tener un efecto contrario — reduciendo la disponibilidad de alquiler y, en última instancia, elevando los precios. Es una paradoja que los defensores del cambio a menudo ignoran.

La verdadera solución a la crisis de vivienda requiere un enfoque más avanzado: aumentar la oferta mediante la liberalización de las regulaciones de construcción, apoyar la construcción densa y todas las iniciativas que incrementen el número de viviendas disponibles — tanto para alquiler como para compra. Sin esto, la raíz del problema permanecerá sin cambios, independientemente de quién sea el propietario de las propiedades.