¿Qué REIT ofrece rendimientos superiores: Realty Income vs NNN REIT como tu mejor opción de acción REIT

REITs minoristas: De la crisis a la recuperación

Los temores en torno a los fideicomisos de inversión en bienes raíces centrados en el comercio minorista han resultado en gran medida exagerados. Aunque estas propiedades enfrentaron dificultades durante la pandemia de COVID-19 y los aumentos de tasas de interés de 2022-2023, el sector se ha recuperado notablemente. Durante los primeros nueve meses de 2025, los REITs de propiedades minoristas entregaron un rendimiento promedio del 6.9%, según datos de Nareit. Para los inversores enfocados en ingresos que buscan ingresos por dividendos consistentes, los REITs siguen siendo opciones atractivas debido a su estructura fiscal, que obliga a distribuir al menos el 90% de los ingresos gravables a los accionistas.

Comprendiendo a los dos principales

Dos actores establecidos dominan el panorama de los REITs minoristas: Realty Income (NYSE: O) y NNN REIT (NYSE: NNN). Ambos gestionan miles de propiedades minoristas y mantienen registros impresionantes de dividendos. Sin embargo, sus enfoques hacia el sector minorista difieren de manera significativa, haciendo que la elección entre ellos no sea trivial para los inversores a largo plazo.

Realty Income: Escala y Diversificación

Realty Income opera una cartera extensa de más de 15,540 propiedades, con aproximadamente el 80% de los ingresos por alquiler procedentes de activos minoristas. La compañía diversifica estratégicamente en supermercados (11% de la cartera), tiendas de conveniencia (10%), minoristas de mejoras para el hogar y cadenas de tiendas de dólar. Los ingresos restantes provienen de instalaciones industriales, propiedades de juegos y otros sectores.

Inquilinos principales como Dollar General, Walgreens, Home Depot y Walmart anclan la cartera. La compañía logró una tasa de ocupación del 98.7% con renovaciones de arrendamiento aseguradas a tarifas de alquiler un 3.5% más altas, demostrando poder de fijación de precios.

Desde una perspectiva financiera, los fondos ajustados de operaciones (AFFO)—la métrica que utilizan los REITs para medir el efectivo disponible para distribución—alcanzaron $1.09 por acción diluida, un aumento del 2.9% interanual. La dirección proyecta un AFFO para todo el año de $4.25 a $4.27 por acción, cubriendo cómodamente el dividendo anualizado de $3.23 por acción. El rendimiento actual del dividendo se sitúa en 5.7%.

Cabe destacar que Realty Income ha aumentado los dividendos trimestralmente durante más de tres décadas desde su OPV en 1994, con distribuciones mensuales ajustadas varias veces al año. La subida de octubre, de $0.269 a $0.2695 por acción, refleja este patrón constante.

¿La desventaja? Su escala masiva significa que se requieren adquisiciones de propiedades significativas para mover la aguja del crecimiento de manera sustancial.

NNN REIT: Enfoque concentrado y potencial de crecimiento

NNN REIT gestiona aproximadamente 3,700 propiedades arrendadas a minoristas que abarcan tiendas de conveniencia, servicios automotrices, restaurantes y centros de entretenimiento familiar. La cartera más reducida resulta ventajosa: las inversiones en propiedades aún pueden impactar de manera significativa en las métricas de crecimiento.

La compañía mantiene eficiencia operativa, reportando una tasa de ocupación del 97.5% en el tercer trimestre. Los AFFO trimestrales por acción aumentaron de $0.84 a $0.86, y la dirección apunta a $3.41 a $3.45 para todo el año. En este nivel de proyección, el dividendo sigue estando bien cubierto.

NNN REIT presume de su propia impresionante trayectoria de dividendos: 36 años consecutivos de aumentos, con un incremento del 3.4% en agosto que llevó la distribución a $0.60 por acción. El rendimiento actual alcanza el 5.9%, igualando o superando al de Realty Income.

Comparación de métricas financieras

Ambas entidades demuestran resiliencia al navegar los desafíos del comercio minorista mediante una cuidadosa selección de inquilinos enfocados en negocios resistentes a recesiones. Cada una mantiene rendimientos de dividendos similares (5.7% vs 5.9%) y ha establecido registros de crecimiento anual de pagos de más de tres décadas.

La diferencia clave radica en la composición de la cartera y la trayectoria de crecimiento. Realty Income prioriza la diversificación en tipos de propiedades y geografía, aceptando una expansión más lenta como costo de la estabilidad. NNN REIT adopta una exposición concentrada en el comercio minorista estadounidense, posicionándose para captar ganancias más sustanciales mediante adquisiciones específicas.

Cómo elegir tu REIT

Para el inversor que busca dividendos, esta elección depende de tu apetito por una exposición concentrada versus diversificada. Realty Income atrae a quienes valoran una escala establecida y un equilibrio multisectorial. NNN REIT atrae a inversores que apuestan por una recuperación continua del comercio minorista y buscan un potencial de crecimiento a corto plazo más alto.

La mejor opción en acciones de REIT finalmente depende de si valoras la estabilidad casi inquebrantable de Realty Income o la posición ágil de NNN REIT dentro de su enfoque más estrecho en el comercio minorista estadounidense. Dada la resiliencia demostrada del comercio minorista y la capacidad de NNN REIT para desplegar capital de manera significativa, el caso a favor de este último se vuelve cada vez más convincente para los inversores enfocados en el crecimiento y los ingresos.