El sector privado también entra en la era de 'desarrollo y operación'... El gobierno lanza oficialmente el Proyecto REITs Número 1

Con la relajación de la regulación sobre los fondos de inversión inmobiliaria(REITs), que permite que vayan más allá de la simple inversión en bienes raíces para abarcar el desarrollo y la operación, ya ha surgido el primer caso de aplicación de esta reforma institucional. El gobierno planea introducir un nuevo tipo llamado “REITs de proyectos” para cambiar la forma en que se realiza el desarrollo inmobiliario.

El Ministerio de Territorio, Infraestructura y Transporte aprobó recientemente dos casos como los primeros REITs de proyectos: “REITs de atención médica en Dongtan” y “REITs del proyecto de regeneración del área de innovación en la estación de Tiana”. Anteriormente, el desarrollo inmobiliario se realizaba principalmente a través de entidades con propósito específico, y generalmente los desarrolladores se retiraban del proyecto tras obtener beneficios de ventas. Por lo tanto, la responsabilidad operativa se transfería a los compradores de viviendas, y la estructura de beneficios centrada en las ventas a veces provocaba exceso de oferta o riesgos de inversión en el mercado.

Los REITs de proyectos se refieren a la forma en que inversores privados, como las compañías de gestión de activos, desarrollan diversas propiedades inmobiliarias como alojamientos, hospitales y centros de industrias del conocimiento, y continúan manteniéndolas y operándolas en alquiler para obtener beneficios. En este proceso, mediante la revisión de la “Ley de Restricciones de Exenciones Fiscales”, incluso si se aportan activos físicos como tierras y edificios a los REITs, se puede aplazar el pago del impuesto sobre transferencias o del impuesto de sociedades, aumentando así la posibilidad de utilizar tierras básicas cuya construcción se ha retrasado por cargas fiscales.

El primer caso, el REIT de atención médica en Dongtan, es un gran proyecto liderado por empresas privadas en la ciudad de Hwaseong, Gyeonggi-do, que incluye viviendas multifamiliares, residencias para ancianos y un hospital coreano. La tierra del proyecto fue adquirida a la Agencia de Tierras y Vivienda de Corea, con una superficie de aproximadamente 188,000 m², y el costo total del proyecto alcanza aproximadamente 2,2 billones de wones. Se planea comenzar en septiembre de 2025 y completar en 2030, tras lo cual se venderán algunas instalaciones y el resto será operado en alquiler por el REIT.

El REIT del proyecto en el área de innovación de la estación de Tiana es una forma de inversión conjunta de instituciones públicas como el gobierno local, la Corporación de Ferrocarriles de Corea y el Fondo de Vivienda y Ciudad, combinando residencias, industrias e infraestructura en un desarrollo complejo. El proyecto ya ha comenzado y se espera que finalice en 2028. Igualmente, el REIT será responsable directamente de la operación, con el objetivo de obtener ingresos continuos por alquiler.

El gobierno espera que los REITs de proyectos puedan convertirse en un punto de partida para abandonar los negocios de ventas centrados en beneficios a corto plazo y pasar a un modelo basado en capital propio y en la operación a largo plazo. El Ministerio de Territorio considera que este modelo puede mantener una estructura de beneficios relativamente estable incluso en períodos de cambios en las tasas de interés o de recesión en el mercado inmobiliario, y que a medio y largo plazo ayuda a diversificar el riesgo general de los proyectos de desarrollo nacionales y a construir un mercado inmobiliario sostenible.

Con la implementación formal de esta política, también están aumentando los casos de transición de las operaciones centradas en entidades con propósito específico a REITs, y según el Ministerio de Territorio, ya se han recibido más de 10 solicitudes adicionales para la creación de REITs de proyectos. Se observa que, en el futuro, si las condiciones se perfeccionan aún más, los proyectos de desarrollo público y privado realizados mediante REITs podrían incrementarse significativamente.