房子賣了不夠還貸，还賣不賣？

這是上週一位小夥伴的留言，事實上我已經收到過很多類似的留言，那就是“如果房子賣掉獲得的錢，還不夠還銀行貸款，得自己再貼錢，还賣不賣？”我們理性一點去思考，你欠銀行的錢，跟房子是沒有關係的，銀行只是在極端情況下有“收房權”，但這個貸款，就是你向銀行借的一筆最普通的錢——你房子賣了是能賺大錢，還是不夠還這筆借款，是沒有任何對比上的意義的。它就像“我今天去不去商場買一件衣服，取決於我掙的錢比我的某個小學同學多還是少”一樣，這種對比是很荒謬的。但因為這個貸款名字叫“房貸”，所以我們天然就會認為兩者有關聯，這是名字上的誤導，它容易讓人誤解為“房走債消”，但其實不是。搞清楚了這個概念，你就知道答案了，那就是不管你要不要再貼錢，如果你覺得房子還會跌，那該賣還是得賣，它不會因為你欠債多，或者你現在不賣，就在未來自動變得更值錢——事實上它不僅很難再變得更值錢，而且你還在持續付出成本而不自知。我之前說過，房子哪怕自住，也是在付租金的——理由是你自住消費，等於是以放棄這個房子的市值能拿到的無風險收益為代價的。比如你的房子價值2000萬，無風險利率假設是1.5%，那就是30萬，你住著這個房子，等於每個月都在付2萬5的租金（其實不止，還有物業費等很多其他費用）。這裡的重點，在於機會成本，你持有任何“資產”，本質上你的代價至少都是無風險利率，有些理財收益更高的人，代價是更大的。所以不管你持有房子還是其他的資產，首先你都必須“持續付租”。這個租金，就是你持有的時間成本——你為了持有它，而不得不放棄的無風險利息——它不管你是虧還是賺，都是持續在付的；其次如果你還虧了，那我會把這個虧損的部分叫“看牌成本”。什麼意思呢？它就像德撲，你覺得接下去還能賺，不願意棄牌，想再看一張，那你就需要花錢再跟一手。如果最終的結果不如你意，那你就付出了這個看牌的風險成本——它是有必要的，但最好滿足幾個條件：第一，這是一把牌面概率對你很有利的牌；第二，跟注看牌的成本沒那麼高；第三，池子裡的獎金足夠多。在滿足這幾個的前提下，跟注輸了就輸了，很正常，但如果不是，比如房地產的牌面從前幾年開始就很差了（我是不是說了好幾年了），且就算你買中了，漲價空間也很有限，且你在這個領域還沒有什麼領先於其他人的優勢，而你現在意識到了，卻還因為沉沒成本而無法做出反應，還在那兒被動地跟注看牌，那就算僥倖贏了，也是賭狗，賭狗是必死的。棄牌是牌局中不可分割的一部分，沒有一個人的牌是可以把把跟到底的，這把跟下去沒有性價比了，換下一把就行，反正算的是總帳。最怕是什麼？這人就玩一把，所有資產全押在房子裡，房子萬一完蛋，這人就完了，那就是“輸不起”，而輸不起往往代表這個人已經輸了，因為他失去了策略的選擇權，只能一條道賭到黑，那就等於把自己送上了案板，然後把刀交到了別人的手上。#TradFi交易分享挑战