Ngôi nhà bán rồi không đủ để trả nợ, còn có nên bán nữa không?

Đây là lời nhắn của một bạn nhỏ tuần trước, thực tế tôi đã nhận được rất nhiều lời nhắn tương tự, đó là “nếu bán nhà lấy tiền rồi mà vẫn không đủ trả khoản vay ngân hàng, phải bỏ tiền túi ra trả tiếp, còn có nên bán không?” Chúng ta hãy suy nghĩ một cách lý trí, bạn nợ ngân hàng, liên quan gì đến ngôi nhà đâu, ngân hàng chỉ trong trường hợp cực đoan mới có “quyền thu hồi nhà”, còn khoản vay này chính là số tiền bạn vay ngân hàng — việc bạn bán nhà có kiếm được nhiều tiền hay không đủ để trả khoản vay này, không có ý nghĩa so sánh nào cả. Nó giống như “hôm nay tôi có đi mua một chiếc áo ở trung tâm thương mại hay không, phụ thuộc vào việc tôi kiếm được nhiều hay ít hơn một bạn học tiểu học của tôi” — loại so sánh này thật là vô lý. Nhưng vì cái khoản vay này gọi là “vay mua nhà”, nên chúng ta tự nhiên nghĩ rằng hai thứ liên quan, đó là sự nhầm lẫn về tên gọi, dễ khiến người ta hiểu lầm là “nhà đi vay”, nhưng thực ra không phải vậy. Hiểu rõ khái niệm này rồi, bạn sẽ biết câu trả lời, đó là dù bạn có bỏ tiền túi hay không, nếu bạn nghĩ rằng nhà còn sẽ giảm giá, thì vẫn nên bán, nó sẽ không tự nhiên trở nên có giá trị hơn chỉ vì bạn nợ nhiều hay không bán bây giờ — thực tế, nó không những khó mà còn còn tiếp tục mất giá, hơn nữa bạn còn đang liên tục bỏ ra chi phí mà không nhận ra. Tôi đã nói rồi, dù là để ở, thì nhà cũng là đang trả tiền thuê — lý do là bạn tiêu dùng để ở, tức là từ bỏ lợi nhuận không rủi ro mà có thể thu được từ giá trị của ngôi nhà đó. Ví dụ nhà bạn trị giá 20 triệu, lãi suất không rủi ro giả định là 1,5%, thì đó là 300 nghìn, bạn sống trong nhà này, tương đương mỗi tháng phải trả 25 nghìn tiền thuê (thực ra còn nhiều hơn nữa, còn phí dịch vụ, phí quản lý và các khoản khác). Điểm mấu chốt ở đây là chi phí cơ hội, bạn sở hữu bất kỳ “tài sản” nào, về bản chất, chi phí của bạn ít nhất cũng là lãi suất không rủi ro, những người có lợi nhuận đầu tư cao hơn thì chi phí cũng lớn hơn. Vì vậy, dù bạn sở hữu nhà hay tài sản khác, trước tiên bạn đều phải “liên tục trả tiền thuê”. Tiền thuê này chính là chi phí thời gian bạn bỏ ra để giữ nó — là khoản lãi suất không rủi ro mà bạn phải từ bỏ để giữ tài sản đó — dù bạn lỗ hay lãi, đều đang liên tục trả. Thứ hai, nếu bạn còn lỗ, thì tôi gọi phần lỗ đó là “chi phí nhìn bài”. Ý nghĩa là gì? Nó giống như chơi poker, bạn nghĩ rằng còn có thể thắng, không muốn bỏ bài, muốn xem thêm một lá nữa, thì bạn phải bỏ tiền ra để theo tiếp một ván. Nếu kết quả cuối cùng không như ý, thì bạn đã trả chi phí rủi ro của việc xem bài — điều này là cần thiết, nhưng tốt nhất là thỏa mãn một số điều kiện: thứ nhất, đó là một ván bài có xác suất có lợi cho bạn; thứ hai, chi phí theo dõi bài không quá cao; thứ ba, phần thưởng trong bàn chơi đủ lớn. Trong điều kiện này, theo bài thua cũng bình thường, nhưng nếu không, ví dụ như trong lĩnh vực bất động sản, từ vài năm trước đã bắt đầu xấu đi (tôi đã nói đi nói lại nhiều năm rồi), ngay cả khi bạn mua đúng, khả năng tăng giá cũng rất hạn chế, hơn nữa bạn còn chưa có lợi thế vượt trội so với người khác trong lĩnh vực này, mà bây giờ bạn mới nhận ra, nhưng vẫn vì chi phí chìm mà không thể phản ứng, cứ thế thụ động theo bài, thì dù thắng cũng chỉ là cược rủi ro, cược rủi ro là chắc chắn chết. Bỏ bài là một phần không thể tách rời trong ván bài, không ai có thể theo đến cùng mỗi ván, không có ván nào mà theo đến cuối cùng là hợp lý về mặt chi phí — chuyển sang ván tiếp theo là được, dù sao cũng tính tổng kết. Điều đáng sợ nhất là gì? Người này chỉ chơi một ván, tất cả tài sản đều đặt vào nhà, nếu nhà sụp đổ, người này coi như xong, đó gọi là “thua không nổi”, và thua không nổi thường tượng trưng cho người đó đã thua rồi, vì mất đi quyền lựa chọn chiến lược, chỉ còn cách cược đến cùng, như vậy là tự đưa mình lên bàn mổ, rồi đưa dao vào tay người khác.