Mới mua nhà hoặc đang nghĩ đến việc tái cấp vốn? Dưới đây là điều mà hầu hết mọi người không nhận ra - bạn có thể được phép trừ nhiều hơn rất nhiều các khoản phí đóng cửa của mình so với bạn nghĩ, đặc biệt nếu nó đẩy tổng số khoản khấu trừ theo mục đích chi tiết của bạn vượt qua ngưỡng khấu trừ tiêu chuẩn.

Đầu tiên, hãy để tôi làm rõ một hiểu lầm lớn: không phải tất cả các khoản phí đóng cửa đều được trừ thuế. IRS khá chọn lọc về những gì được tính. Thường thì, nếu đó là chi phí liên quan đến thuế hoặc lãi suất, bạn có khả năng được trừ. Nhưng có một số khoản chi phí mà IRS xếp vào loại lãi suất mà phần lớn chúng ta sẽ không tự nhiên nghĩ đến như vậy.

Hãy phân tích các khoản phí đóng cửa có thể được trừ thuế khi bạn mua nhà. Thuế tài sản được trừ trong năm bạn trả chúng, nhưng có giới hạn - bạn chỉ có thể trừ tối đa 10.000 đô la tổng cộng cho thuế tài sản, thuế bán hàng và thuế thu nhập bang/địa phương. Nếu bạn khai thuế riêng vợ chồng, giới hạn đó giảm xuống còn 5.000 đô la.

Tiếp theo là lãi suất trả trước. Khi bạn đóng vào giữa tháng, bạn nợ ngân hàng lãi suất cho những ngày lẻ đó trước khi bạn có khoản thanh toán chính thức đầu tiên. Điều này được trừ như lãi suất vay thế chấp thông thường. Nói về lãi suất vay thế chấp, nếu khoản vay của bạn được đảm bảo bằng nhà của bạn và số tiền đó dùng để mua hoặc cải thiện nhà chính hoặc nhà thứ hai của bạn, bạn có thể trừ nó. Tuy nhiên, có giới hạn - chỉ có lãi suất trên khoản nợ vay thế chấp tối đa 750.000 đô la mới đủ điều kiện (hoặc 375.000 đô la nếu khai thuế riêng vợ chồng).

Điểm chiết khấu là một khoản mà nhiều người thường bỏ qua. Những điểm bạn trả để giảm lãi suất của mình? IRS coi chúng như lãi suất trả trước, vì vậy chúng thường được trừ trong năm bạn trả. Tương tự với phí mở khoản vay - các khoản phí thẩm định và xử lý mà ngân hàng thu. Bạn thậm chí có thể trừ chúng nếu người bán đã trả thay cho bạn, miễn là đáp ứng các điều kiện nhất định.

Phí bảo hiểm vay thế chấp cũng được trừ - dù đó là PMI, phí vay VA, phí bảo hiểm USDA, hay bảo hiểm FHA. Chỉ cần lưu ý rằng khoản khấu trừ này sẽ thay đổi tùy theo mức thu nhập, vì vậy hãy kiểm tra các quy định hiện hành trước khi yêu cầu.

Dưới đây là những khoản không đủ điều kiện: định giá nhà, kiểm tra, bảo hiểm tiêu đề, phí ký quỹ, phí luật sư, phí hội đồng nhà, phí lũ lụt, bảo hành, báo cáo tín dụng, thuế chuyển nhượng, và nhiều thứ khác. Thật khó chịu, nhưng chỉ có lãi suất vay thế chấp và thuế tài sản mới được hưởng chế độ khấu trừ.

Nếu bạn bán nhà, quy tắc sẽ khác một chút. Bạn sẽ không trừ các khoản phí đóng cửa theo cách đó nữa, nhưng bạn có thể cộng một số chi phí nhất định vào cơ sở giá trị của nhà để giảm thuế lợi nhuận khi bán - như tìm kiếm tiêu đề, phí pháp lý, phí ghi nhận, chi phí khảo sát, và thuế chuyển nhượng. Hoa hồng môi giới bất động sản và các chi phí bán hàng khác cũng tính vào. Việc cộng các khoản này vào cơ sở của bạn sẽ giảm thuế lợi nhuận vốn khi bạn bán để lấy lợi nhuận.

Điều cần nhớ: hiểu rõ các khoản phí đóng cửa nào được trừ thuế có thể ảnh hưởng lớn đến tình hình thuế của bạn, đặc biệt trong năm bạn mua hoặc tái cấp vốn. Có thể đáng để liệt kê các khoản khấu trừ thay vì lấy khấu trừ tiêu chuẩn nếu các khoản phí đóng cửa của bạn vượt qua ngưỡng đó. Chắc chắn nên tính toán hoặc hỏi ý kiến chuyên gia thuế về tình huống cụ thể của bạn.