Bị bất ngờ bởi các khoản phí đóng cửa khi bắt đầu tìm hiểu về vay thế chấp? Ừ, điều đó khá phổ biến. Hầu hết mọi người không nhận ra rằng các khoản phí này có thể tiêu tốn từ 3-6% tổng số tiền vay của bạn—thật sự có thể là hàng nghìn đô la mà bạn không dự định chi tiêu.

Tuy nhiên, điều thú vị là một số nhà cho vay sẽ thực sự chi trả các khoản phí đóng cửa đó cho bạn. Nghe có vẻ tuyệt vời ban đầu, nhưng luôn có một cái bẫy—và hiểu rõ về tín dụng của nhà cho vay thực sự là gì sẽ giúp bạn xác định xem điều đó có phù hợp với tình huống của bạn hay không.

Về cơ bản, tín dụng của nhà cho vay là việc nhà cho vay tạm ứng tiền cho bạn để trả các khoản phí đóng cửa. Nghe có vẻ như là tiền miễn phí, đúng không? Không hẳn vậy. Thay vào đó, bạn sẽ bị khóa vào mức lãi suất cao hơn cho khoản vay của mình. Vì vậy, trong khi bạn không trả trước 8.000 đô la đó, bạn sẽ trả lại qua các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn trong suốt thời gian vay.

Hãy để tôi giải thích cách hoạt động thực tế của điều này. Giả sử bạn được chấp thuận vay 200.000 đô la với lãi suất 5% trong 30 năm, và các khoản phí đóng cửa của bạn khoảng 8.000 đô la. Bạn không có số tiền đó trong tay, vì vậy bạn hỏi nhà cho vay xem họ có thể chi trả không. Họ đồng ý—nhưng bây giờ lãi suất của bạn tăng lên 6%. Ưu điểm: bạn không mất 8.000 đô la ngay lập tức. Nhược điểm: khoản thanh toán hàng tháng của bạn tăng khoảng 100 đô la. Trong 30 năm, điều đó cộng lại nhanh chóng.

Một điều cần ghi nhớ—tín dụng của nhà cho vay sẽ không bao gồm mọi thứ. Bạn không thể dùng chúng để trả tiền đặt cọc, thanh toán các khoản nợ khác, hoặc dự trữ tiền mặt thể hiện khả năng xử lý khoản vay. Chúng chỉ dành cho phí đóng cửa.

Câu hỏi thực sự là liệu sự đánh đổi này có phù hợp với bạn hay không. Nếu bạn thiếu tiền mặt và muốn giữ nguyên khoản tiết kiệm của mình, tín dụng của nhà cho vay có thể đáng giá. Nhưng nếu bạn dự định ở trong nhà nhiều thập kỷ, việc trả nhiều hơn mỗi tháng có thể khiến bạn mất hàng chục nghìn đô la. Tuy nhiên, nếu bạn chỉ dự định ở đó vài năm, lãi suất cao hơn có thể không gây ảnh hưởng lớn trước khi bạn bán hoặc chuyển đi.

Một góc độ khác đáng xem xét là bạn có thể thương lượng các điều khoản tốt hơn nếu bạn có vị thế mạnh. Tín dụng tốt (720 trở lên), lịch sử thanh toán sạch sẽ, khoản đặt cọc vững chắc (10-20%), và tỷ lệ nợ trên thu nhập thấp đều giúp bạn có lợi thế. Các nhà cho vay muốn có khách hàng, vì vậy họ có thể sẵn sàng điều chỉnh lãi suất nếu hồ sơ của bạn phù hợp.

Cũng có cách tiếp cận ngược lại gọi là điểm chiết khấu. Thay vì chấp nhận lãi suất cao hơn để tránh chi phí ban đầu, bạn trả nhiều hơn ngay từ đầu để thực sự giảm lãi suất của mình. Một điểm thường mất khoảng 1% của khoản vay và giảm lãi suất khoảng 0,25%. Điều này phù hợp nếu bạn dự định giữ khoản vay lâu dài và có thể chịu đựng khoản phí ban đầu.

Tóm lại: hiểu rõ tín dụng của nhà cho vay có ý nghĩa gì đối với tài chính của bạn là điều then chốt. Tính toán các con số, so sánh các đề nghị từ nhiều nhà cho vay, và xác định xem việc tiết kiệm tiền ngay bây giờ có đáng để trả nhiều hơn mỗi tháng trong 15, 20 hoặc 30 năm hay không.