Чендуський метро та "Четверте місто": прихована лінія TOD у 43,44 мільярда юанів за п'ять ділянок землі

6 червня 24 числа, 5 ділянок землі загальною площею приблизно 195 му в ядровій зоні TOD Ліньцзяба в Ченду були продані за стартовою ціною, сума угоди склала 4,344 мільярда юанів, покупцем стала компанія Chengdu Jinjiang Jinlinba Construction and Development Co., Ltd. (спільне підприємство Chengdu Rail Transit Group і Jinjiang Tongjian).

Ці 5 ділянок розташовані в районі Паньцзягоу району Цзіньцзян, зокрема ділянки №4, №5, №10, №18, №19, з яких №5, №10, №15 — землі під міське житлове будівництво, №4, №18 — землі під комерційне обслуговування, загальна чиста площа становить приблизно 130 300 квадратних метрів, що дорівнює приблизно 195,39 му.

Раніше опубліковане оголошення про продаж показало, що ці 5 ділянок продаються комбінованим способом, заявки від фізичних осіб не приймаються, потенційні покупці повинні одночасно брати участь у торгах за всі ділянки та сплатити депозит за кожну ділянку в повному обсязі.

За розрахунками, сукупний депозит за ці 5 ділянок становить 826 мільйонів юанів. Крім того, в оголошенні зазначено, що потенційний покупець або його фактичний контролер повинен мати спроможність будувати та експлуатувати лінії метрополітену.

Від вимог до фінансової спроможності до здатності будувати та експлуатувати, встановлені бар'єри для отримання землі значно звузили коло учасників, виключивши більшість девелоперів. Як основний суб'єкт планування, будівництва та експлуатації міського метрополітену Ченду, Chengdu Rail Transit Group врешті-решт з'явився на ринку землі та успішно придбав ділянки.

Цей результат насправді не є несподіванкою. Останніми роками бізнес-радіус Chengdu Rail Transit Group постійно розширювався, і з цим придбанням землі на відкритому ринку його прихована лінія зростання також спливла на поверхню.

Колишні партнери знову об'єдналися

Згідно з інформацією з Qichacha, Chengdu Jinjiang Jinlinba Construction and Development Co., Ltd. була заснована 30 квітня 2024 року, належить до Chengdu Rail Transit Group, акції розподілені між Chengdu Rail City Investment Group Co., Ltd. (скорочено Chengdu Rail City Investment) та Chengdu Jinjiang District Unified Construction Co., Ltd. (скорочено Jinjiang Tongjian) у співвідношенні 51% і 49% відповідно, причому перша є дочірньою компанією Chengdu Rail Transit Group.

Враховуючи умови продажу та результати торгів, 5 ділянок, що продаються пакетом, здаються спеціально "розробленими" для Chengdu Rail. Окрім відносно суворих кваліфікаційних вимог до торгів, ділянки також мають високі вимоги до будівництва та зобов'язань покупця.

Серед них вимагається, щоб комерційна та житлова нерухомість були побудовані та введені в експлуатацію одночасно, а також облаштування парків та зелених зон. Наприклад, ділянка №4 вимагає, щоб покупець утримував не менше 70% від загальної комерційної площі, що зараховується, з загальними інвестиціями не менше 700 мільйонів юанів, і повинен залучити та розвинути висококваліфіковані підприємства з функціями національної або регіональної штаб-квартири.

Ділянка №5 чітко вимагає будівництва комерційного проекту з багатьма видами діяльності, такими як роздрібна торгівля, громадське харчування та розваги, площею не менше 20 000 квадратних метрів (висота будівлі не більше 24 метрів), протягом 3 років після завершення будівництва необхідно залучити більше 2 національних перших магазинів та більше 5 перших брендів у Південно-Західному Китаї або Ченду; покупець повинен утримувати 100% всієї комерційної площі, що зараховується, та залучити компанію з управління комерційною нерухомістю з досвідом експлуатації великих комерційних комплексів для загального управління проектом.

Загалом, ці попередні умови виходять далеко за рамки традиційного земельного розвитку і висувають надзвичайно специфічні комплексні вимоги до компаній-покупців. Конкуренція між покупцями більше не є простою "перемогою найвищої ціни", а вимагає зрілих здібностей до комплексного планування та інтегрованого будівництва TOD. Дві комерційні ділянки також вимагають від покупців спроможності залучати інвесторів та експлуатувати, щоб забезпечити можливість одночасної здачі в експлуатацію метрополітену, комерції, житла та відповідних громадських об'єктів з функціональною точністю.

Звідки береться підтримка для Chengdu Rail Transit Group?

Згідно з публічною інформацією, це не перша співпраця між Chengdu Rail Transit Group та Jinjiang Tongjian. У 2020 році вони разом створили перший проект TOD у районі Цзіньцзян "TOD Шифаньського університету".

Серед 16 проектів, опублікованих у першій карті TOD Ченду в 2020 році, TOD Шифаньського університету був одним із двох проектів TOD у центральному кільці головного міста. Проект розташований у районі Цзіньцзян, на перетині ліній метро 7, 13 та 20 біля станції Шифаньський університет, загальна площа близько 205 му, розділений на північну та південну ділянки, планується включати продукти всіх типів, такі як елітне житло, офіси, комерційні комплекси, з яких власна комерція знаходиться в радіусі близько 100 метрів від станції метро.

Від TOD Шифаньського університету до сьогоднішнього TOD Ліньцзяба, яку роль відіграє Chengdu Rail Transit Group у цих проектах?

В минулому Ченду вважався містом, непридатним для будівництва метро через геологічні умови, а тепер він став четвертим містом у країні за розвитком міського метрополітену, з мережею протяжністю 758 кілометрів. Технічні труднощі та різні перепони, подолані для цього прориву, не потребують пояснень.

З поступовим удосконаленням мережі метро, питання ефективного розвитку вузлів уздовж ліній для максимізації цінності ресурсів також було офіційно поставлено на порядок денний як нове завдання для міського розвитку.

У цьому відношенні метро Гонконгу завдяки зрілій моделі "метро+нерухомість" накопичило провідний досвід і успішно впровадило його в материкових містах, таких як Шеньчжень і Пекін, природно ставши одним із ключових орієнтирів для Ченду.

Але з глибшої причини, 2016 рік був періодом прискореного зовнішнього розширення MTR. У грудні того ж року MTR Corporation підписала стратегічну угоду про співпрацю з China Railway Corporation, спільно шукаючи можливості для співпраці в Китаї та на глобальному ринку. Відповідно до угоди, сторони погодилися створити стратегічне партнерство для сприяння багатосферній та багаторівневій комунікації та співпраці, зосереджуючись на будівництві, експлуатації та відповідному комплексному розвитку нерухомості швидкісних залізничних проектів як у країні, так і за кордоном, а також на навчанні залізничних фахівців.

На думку зовнішніх спостерігачів, це означало, що діяльність MTR у материковому Китаї вступила в нову фазу. У той час материковий Китай вступав у другу половину урбанізації, і потреба в підвищенні якості управління метрополітеном стала більш нагальною, ніж раніше. Потреби обох сторін у розвитку збіглися.

Постійне розширення бізнес-радіусу

Згідно з публічною інформацією, у 2004 році в Ченду була створена Chengdu Rail Transit Group Co., Ltd., яка відповідала за планування, будівництво та експлуатацію міського метрополітену Ченду, а пізніше також за комплексний розвиток TOD та управління ресурсами вздовж ліній метро.

Протягом більш ніж десяти років розвитку мережа метрополітену Ченду набула базового масштабу, але питання ефективного управління ресурсами вздовж ліній стало новим викликом для Chengdu Rail Transit Group.

Саме в 2016 році Ченду та Гонконг досягли консенсусу щодо співпраці в галузі метрополітену та інших сферах. У серпні 2017 року делегація уряду провінції Сичуань відвідала Гонконг, просуваючи співпрацю від ідеї до реальності. Під час візиту Chengdu Rail Transit Group та MTR Corporation підписали угоду про загальне стратегічне співробітництво.

Тодішні новинні репортажі зазначали: "MTR Corporation має багатий досвід управління залізницями та комплексного розвитку. Сичуань має величезний попит на розвиток метрополітену, а також сильні можливості в проектуванні та виробництві. Перспективи сильного об'єднання викликають сподівання."

Варто зазначити, що одночасно з встановленням зовнішніх партнерств, Ченду також здійснив системне планування розвитку TOD на рівні вищого керівництва. У листопаді 2017 року було офіційно опубліковано "Імплементаційні думки щодо комплексного розвитку станцій метро міста Ченду"...

Створення стійких каналів фінансування через комплексний розвиток TOD для фінансування будівництва та експлуатації метрополітену — це успішна модель, реалізована в таких містах, як Токіо та Гонконг. Ченду також має намір піти цим шляхом, щоб увійти у важливий етап розвитку міста, що керується метрополітеном.

У березні наступного року попередник Chengdu Rail City Investment Group Co., Ltd. — Chengdu Rail Property Group Co., Ltd. — завершив промислову реєстрацію. Через два місяці Chengdu Rail Transit Group та MTR Corporation підписали меморандум про співпрацю щодо проектів TOD, обговорюючи можливість комплексного розвитку нерухомості над лініями метро в Ченду та спільно сприяючи розвитку проектів TOD.

Ця серія інтенсивних дій ознаменувала офіційне включення розвитку TOD до основної місії Chengdu Rail Transit Group. У листопаді було офіційно опубліковано "Детальні правила реалізації комплексного розвитку станцій метро міста Ченду", де визначено 105 станцій TOD та 75 депо для комплексного розвитку, виконавцем яких є Chengdu Rail Transit Group, що забезпечує надійну підтримку для цього системного проекту.

1 березня 2019 року офіційно розпочалося будівництво першого пілотного проекту TOD у Ченду — Luhui TOD. Станом на червень цього року в Ченду було розпочато реалізацію 24 проектів TOD, у всіх з яких брала участь Chengdu Rail Transit Group. Вона стала незамінною ключовою силою в процесі розвитку проектів TOD.

Протягом останніх кількох років Chengdu Rail Transit Group також встановила партнерські відносини з багатьма зовнішніми платформами, включаючи Nikken Sekkei, Vanke Property, China Resources Mixc Lifestyle тощо, що охоплюють проектування TOD, управління нерухомістю, комерційну експлуатацію та інші сфери.

Найближчим часом, у квітні цього року, Chengdu Rail Transit Group та SCPG Group офіційно досягли співпраці, створивши комерційний квартал у проекті TOD Longtan Temple у Ченду з концепцією "швидке життя, повільний час".

Як відомо, Longtan Temple TOD — це перший TOD з двома станціями в Ченду, зосереджений на станціях Guilin та Guilong Road лінії 8 метро, планується будівництво семи комплексних сценаріїв, що включають житло, комерцію, освіту тощо, інтегруючи парки, торгові центри та інші ресурси району в півгодинний радіус життя метро, сприяючи загальному розвитку району.

Тематичний комерційний квартал, який розробляється спільно, розташований на станції Guilong Road і є основною комерційною частиною Longtan Temple TOD. Загальна площа проекту становить близько 48 000 квадратних метрів, що складається з чотирьох комерційних груп, утворюючи трирівневий відкритий комерційний квартал.

Насправді, залучення професійних зовнішніх операторів є основною моделлю комерційного розвитку TOD для Chengdu Rail Transit Group. Зберігаючи власність на нерухомість, комерційна експлуатація доручається таким ринковим суб'єктам, як SCPG, China Resources Mixc Lifestyle, Longfor, які мають зрілий досвід. Це дозволяє уникнути власних недоліків у комерційній експлуатації та, використовуючи брендову привабливість та точність управління провідних компаній, забезпечує реалізацію цінності комерційної частини TOD.

Але водночас Chengdu Rail Transit Group також вносить зміни.

30 травня 2024 року Chengdu Rail Transit Group провела презентацію бренду Yujian для орендного житла TOD, таким чином офіційно запустивши перший проект орендного житла TOD у Ченду.

Проект має повну назву "Rail City·Yujian Shuangfengqiao Store 1", пропонує 1431 квартиру (кімнату) і є частиною проекту TOD Shuangfengqiao. Одночасно з цим проектом у 2021 році було запущено 9 інших проектів орендного житла TOD, включаючи Machangba TOD, Xingfuqiao TOD, Sancha TOD, Zitonggong TOD, Shuangliu West TOD, Zhonghuan TOD тощо, загалом зібрано 10 000 квартир.

Від початкового планування, будівництва та експлуатації міського метрополітену до комплексного розвитку TOD та управління ресурсами вздовж ліній, а також до більш спеціалізованих напрямків, таких як міське операційне управління, бізнес-радіус Chengdu Rail Transit Group поступово розширюється.