Що означає мегамерджер AvalonBay, Equity Residential для індустрії квартир та орендної плати

У цій статті

• AVB
• EQR

Слідкуйте за улюбленими акціямиСТВОРИТИ БЕЗКОШТОВНИЙ ОБЛІК

Кондомініум AvalonBay Communities Inc. Park Loggia, центр, відображається у будівлі в Нью-Йорку, США.

Марк Абрамсон | Bloomberg | Getty Images

Найбільше в історії злиття інвестиційних трастів нерухомості — об’єднання Equity Residential та AvalonBay, оголошене в четвер — залишило інвесторів та аналітиків із відкритими ротами.

Всеакціонне злиття матиме ринкову капіталізацію близько 52 мільярдів доларів і загальну вартість підприємства приблизно 69 мільярдів доларів, згідно з прес-релізом. Це створить одну з найбільших компаній у сфері нерухомості в США, з більш ніж 180 000 орендних квартир.

«Це поєднання створює нову та суттєво сильнішу компанію з диференційованими можливостями, які забезпечать структурно вищий потік готівки, зростання прибутків і дивідендів, а також цінність для акціонерів», — сказав Бенджамін Шалл, генеральний директор AvalonBay.

Шалл стане генеральним директором новоствореної компанії, а генеральний директор Equity Residential Марк Паррел піде у відставку після завершення транзакції.

Алан Сварінген, президент і генеральний директор JLL Income Property Trust, який керує приблизно 90 мільярдами доларів інвестицій у нерухомість по всьому світу для інституційних клієнтів і високоприбуткових індивідуальних інвесторів, назвав цю угоду «неймовірною».

«Те, що вони злиття — це дійсно неймовірно», — сказав він.

Сварінген зазначив, що акції обох компаній торгуються нижче їхньої чистої активної вартості, що робить їх обох ідеальними для купівлі та приватизації.

Отримуйте Property Play безпосередньо у вашій пошті

CNBC's Property Play з Діаною Олік розглядає нові та змінювані можливості для інвесторів у нерухомість, що надходять щотижня у вашу пошту.

Підпишіться тут, щоб отримати доступ вже сьогодні.

«Я думаю, що це може бути захистом від приватизації. Об’єднуючись, вони майже занадто великі, щоб їх купили», — сказав Сварінген.

Він також зазначив високі витрати на будівельні технології, які тепер вимагають орендарі житла — від онлайн-оренди до перевірки кредиту та забезпечення пропускної здатності і Wi-Fi. Консолідація може зменшити ці витрати.

«Стратегічно, причина очевидна: масштаб, ліквідність, ефективність балансового звіту та синергія накладних витрат», — сказав Девід Ауербах, головний інвестиційний директор Hoya Capital Real Estate.

Ауербах вважає, що це може бути першим із більшої кількості мегазлиттів у цій сфері.

«У нас надто багато Apartment REITs, і це сектор, який готовий до консолідації», — написав він у електронних коментарях CNBC.

Ауербах зазначив, що угода відбувається після складного періоду для орендодавців квартир, які стикнулися з повільним зростанням орендної плати через післяковідний будівельний бум, що приніс масовий потік нових пропозицій.

Ні Ауербах, ні Сварінген не очікують побачити впливу на орендну плату. Хоча ринкова частка об’єднаної компанії може зростати на окремих ринках, їм все одно доведеться конкурувати з іншими гравцями. Ринок квартир дуже диверсифікований, з будівлі до будівлі, що дає споживачам багато варіантів.

Можуть виникнути регуляторні та політичні перевірки, враховуючи величезний розмір угоди та поточний тренд щодо доступності житла. Але навіть після злиття об’єднана компанія матиме невелику ринкову частку.

«Хоча для цього не потрібні антимонопольні регуляторні дозволи, існує політична PR-кампанія, яку, на нашу думку, добре пояснили керівники [that], що об’єднана компанія має < 3% ринкової частки і активно інвестує у розширення житла», — написав старший аналітик Piper Sandler Олександр Гольдфарб. «Загалом, ми вважаємо, що об’єднана компанія має покращити зростання прибутків понад одноразові синергії, щоб показати, що більше дійсно є більш прибутковим».