Останнім часом я стежу за тенденціями на ринку нерухомості В'єтнаму і помітив кілька досить цікавих явищ. Вартість житла у Ханої останнім часом зросла до співвідношення ціни до доходу 27,7 разу, що дійсно вражає — це майже досягло піку 2016 року, значно перевищуючи середній рівень у 23,35 разу за минулі роки. Простими словами, зараз купити житло у Ханої набагато важче, ніж раніше.

Що ж підвищує ціни на нерухомість у В'єтнамі? Я спостерігаю кілька факторів, що діяють одночасно. По-перше, тиск з боку пропозиції. У центрі міста та в районах з хорошою інфраструктурою житла вже мало, але попит стабільний, особливо серед молоді та міських мешканців. По-друге, за останні два роки після напруженості з ліквідністю гроші знову почали вкладатися у нерухомість, особливо у чітко оформлені квартири, що знову приваблює інвесторів. Також зростають будівельні та фінансові витрати, що підвищує ціну нових об'єктів, а вторинний ринок нерухомості разом із цим зростає.

Цікаво, що В'єтнам і Китай дійсно мають схожі риси у культурі нерухомості. Житло становить 60-70% сімейних активів, рівень власності перевищує 90%, а співвідношення ціни до доходу залишається високим. Але слід зауважити, що рівень урбанізації у В'єтнамі зараз лише 45%, тоді як у Китаї — 65-67%, що означає, що реальний попит на житло ще дуже великий.

Порівняно з Китаєм, ситуація стає ще яснішою. У Китаї з 2022 року почався спад населення, надлишок житла став серйозною проблемою — кажуть, що його понад достатньо для 1,5 мільярда людей, а щорічно зводиться близько 4 мільйонів нових квартир. Криза в основному зумовлена надлишком пропозиції та високим рівнем заборгованості. В'єтнам — інша справа: населення ще зростає, рівень урбанізації далеко не насичений, щорічно зводиться лише 100 тисяч квартир, тоді як потреба — близько 130 тисяч, причому нестача стосується переважно звичайного житла та соціального житла. Простими словами, у Китаї причина — надлишок житла, а у В'єтнамі — структурний дефіцит пропозиції.

Звичайно, швидке зростання співвідношення ціни до доходу несе ризики. Реальна купівельна спроможність покупців знижується, доходність оренди погіршується, а різниця між проектами та регіонами стає все більш помітною. Однак у порівнянні з ситуацією в Китаї, зараз у В'єтнамі більш обережне кредитне середовище, правова база стала жорсткішою, тому ці ризики здебільшого локальні, а не всьомаркетові бульбашки.

Що стосується покупців для власного проживання, то зараз дійсно купити житло важче, але у найближчі роки програми соціального житла, ймовірно, зменшать цю напругу. Крім того, населення поступово мігрує до передмість, що покращить співвідношення ціни та якості, а також використання земельних ресурсів. Що стосується інвесторів, потрібно бути обережними, оскільки структура грошового потоку у нерухомості змінюється, і очікування капітального зростання вже не такі оптимістичні, як раніше.

Загалом, ціни на нерухомість у В'єтнамі вже перейшли з фази накопичення у більш високий цикл оцінки, цей показник хоча й наближається до рівнів перед кризою у Китаї, але у В'єтнамі ще немає тих структурних умов, що спричинили б обвал бульбашки. Основна різниця — у співвідношенні попиту та пропозиції, а також у демографічній структурі. Чи погоджуєтеся ви з цим висновком?