Публічні REITs розквітають, незалежна основа великого класу активів має стати міцнішою

Джерело даних: Wind Юй Шіпенг/таблиця Джерело зображення: AI-генерація

Журналіст Сєчунь Шітан Юй Шіпенг

Останнім часом у сфері публічних REITs відбулися три основні події: подання перших проектів вугільної електроенергетики, відбір керівників фондів для проектів з догляду за літніми людьми, постійне розширення комерційної нерухомості. Згідно з аналізом журналіста Сєчунь Шітан, із поглибленням процесу нормалізації розширення, активи, що оживляються, стають дедалі різноманітнішими, спостерігається координація між платформами та ефект взаємодії первинного та вторинного ринків. Станом на 8 травня загальний обсяг поданих заявок на комерційні нерухомі REITs перевищив 600 мільярдів юанів, що більше за загальний обсяг випуску REITs за весь минулий рік; кількість проектів у парках зросла до понад 20, охоплюючи такі активи, як招商蛇口, Пекін Йіжуан та інші високоякісні активи.

За словами опитаних, публічні REITs рухаються від етапу випуску активів до циклу капіталу, і після переходу від кількості до якості, цілеспрямоване визначення ролі незалежних великих активів має бути повністю закріплене. За умов низьких відсоткових ставок, недостатнього розподілу активів, довгострокових інвестиційних потоків та потреби в хеджуванні ризиків, логіка залучення додаткових коштів залишається актуальною. Важливо оцінювати раціональність та стабільність грошових потоків базових активів, що є більш важливим, ніж просто прагнення до масштабного розширення ринку.

Комерційні нерухомі REITs

Можливий обсяг випуску до тисячі мільярдів у цьому році

8 травня було оголошено про створення REIT Guangxi Beitou High-Speed ​​Railway від Yi Fang Da, зібраний обсяг — 2,475 мільярда юанів. Цей REIT був запропонований лише на один день, і через перевищення цільового збору (пропорція розподілу — 0,31%) частина для публічного продажу була закрита раніше, ставши ще одним випадком “одноденного розпродажу” у сфері публічних REITs. Крім того, 6 травня China Great Wall Fund подала заявку на перший у своєму роді публічний REIT — China Great Wall Huaneng вугільна електроенергетика REIT, разом із поданою того ж дня заявкою на China Huaxia China Resources Electric Power вугільна електроенергетика REIT, що стали першими у всьому ринку.

Крім того, є нові досягнення у проекті з догляду за літніми людьми. За відкритими даними, компанія Beijing Beikong Urban Development Group недавно провела відкритий тендер на відбір керівника фонду та фінансового консультанта для проекту публічного REIT з догляду за літніми людьми, охоплюючи весь процес від подання заявки до управління протягом усього періоду існування. Вимоги до тендеру: керівник проекту має мати понад 5 років відповідного досвіду та кейси випуску публічних REITs, а команда має складатися з не менше ніж 4 осіб.

Ще один прогрес у комерційних нерухомих REITs минулого тижня. 6 травня заявка на REIT комерційної нерухомості Red Earth Innovation Fund була прийнята. За даними Wind, у цьому році вже подано 20 заявок на комерційні нерухомі REITs від 13 керуючих фондами, найбільше — від China Huaxia Fund (4), також подали заявки China CICC Fund, China Hua’an Fund та інші. Заявки подали також такі малі та середні фонди, як Chuangjin Hexin Fund, Everbright Prudence Fund, CITIC Construction Investment Fund, Guolian An Fund. Заявка Chuangjin Hexin Fund на REIT Beijing State-owned Assets — перший у країні “міський оновлювальний + технологічний інноваційний” REIT, наразі перебуває на стадії запитів.

“Загальний обсяг поданих заявок на 20 комерційних нерухомих REITs перевищує 600 мільярдів юанів, що більше за загальний обсяг випуску інфраструктурних REITs за 2025 рік, і має характеристики ‘великий масштаб, високий рівень активів, різноманітність суб’єктів, нові моделі’. Заявки подають центральні, державні, приватні компанії та іноземні інвестори, охоплюючи активи типу торгових центрів, комплексів, готелів тощо. Очікується, що у подальшому буде багато проектів у процесі подання заявок, і обсяг випуску комерційних нерухомих REITs у цьому році може досягти тисячі мільярдів юанів, ефективно активізуючи активи на трильйони юанів.” — зазначив Chuangjin Hexin Fund у коментарі для Журналу Сєчунь Шітан.

Постійне збагачення базових проектів десяти типів активів

Разом із вищезгаданими продуктами, станом на 8 травня кількість публічних REITs у всьому ринку наблизилася до 130. За даними Wind, ці продукти розподілені по десяти основних типах активів: згадані вище вугільні електростанції — енергетична інфраструктура, окрім того — комерційна нерухомість, водні об’єкти, муніципальні інфраструктури та інші категорії.

З огляду на динаміку, із розширенням базових активів, активи, що оживляються через публічні REITs, продовжують зростати. Наприклад, 8 травня China Huaxia Fund подала заявку на REIT швидкісної дороги Huaxia Shudao, що є 17-м у ринку транспортним інфраструктурним REIT. Інші продукти охоплюють активи, такі як高速河北, Yuexiu Highway, Anhui Jiaokong Highway, Nanjing Traffic Highway тощо. Крім того, серед понад 20 парків інфраструктури REITs є такі відомі об’єкти, як Xiamen Torch,招商蛇口, Пекін Йіжуан, Сучжоу індустріальний парк. Зараз подано заявки на 20 комерційних нерухомих REITs, що охоплюють активи, такі як Yintai Department Store, CapitaLand, China Resources Land, Poly, Galaxy Group, Shounong Food Group та інші.

Далі, глибше розширення публічних REITs базується на багатоплатформеній координації та взаємодії між первинним і вторинним ринками. Наприклад, Pre-REITs продукт “Shenzhen Zhaorong No.1 (Shenzhen) Infrastructure Private Equity Fund”, створений спільно招商基金 (дочірня компанія招商Фонду) та Shenzhen担保Group, був зареєстрований у першому кварталі цього року. Цей Pre-REITs орієнтований на сфери нової енергетики, обчислювальних потужностей, збереження енергії та високоякісної нерухомості, і головним чином виходить через публічні REITs. За цим стоїть взаємодія між招商Фондом,招商Банком,招商Централі,招商Сінно та іншими структурами, що формують цілісну багаторівневу екосистему REITs — від придбання активів на етапі Pre-REITs до їх розвитку у приватних REITs і, зрештою, виходу на публічний ринок.

Директор з операцій REITs у BoShi Fund Лю Сюань зазначив у коментарі для Журналу Сєчунь Шітан, що з 2021 року ринок REITs у Китаї переходить від пілотного проекту до нормалізації, від інфраструктури до нерухомості, і це не лише збільшення кількості продуктів, а й системна перебудова глибини та широти ринку. Від переходу від кількості до якості, структурна підтримка та масштабність визначаються диверсифікацією активів і нормалізацією механізму “першого випуску + додаткове залучення”. Крім того, розширення екосистеми учасників і фінансових інституцій створює міцну основу для зростання ринкового масштабу.

Від випуску активів до циклу капіталу

Переходячи від кількості до якості, публічні REITs демонструють це не лише через розширення активів, а й через “голосування” ринкових коштів після їх виходу на ринок.

З другого кварталу публічні REITs почали включатися до продуктів “Фіксований дохід +”, що є ще одним джерелом капіталу після фондів у фондах (FOF). За оцінками аналітиків, якщо у 2026 році обсяг випуску змішаних облігаційних фондів залишиться на рівні 2025 року, і частка інвестицій у публічні REITs становитиме 1%, то у період з квітня по грудень 2026 року ці фонди потенційно залучать близько 1,8 мільярда юанів у ринок REITs. За повним річним даними, станом на кінець 2025 року у портфелі 207 публічних FOF налічувалося понад 38 публічних REITs, що становить понад 95 мільйонів одиниць — зростання більш ніж на 80% порівняно з серединою 2025 року (5198,33 тисячі). Крім того, за даними брокерських компаній, у 2025 році частка ринкової капіталізації публічних REITs, якою володіють брокерські компанії, становила 53%, а страхові компанії — близько 20%, разом — понад 70%.

“Екосистема ринку REITs поступово переходить від випуску активів до циклу капіталу”, — зазначив Лю Сюань. — “Зараз публічні REITs — це не лише платформа для виходу активів на ринок, а й ключовий вузол у фінансовій екосистемі нерухомості. Зі зміною структури інвесторів від стратегічних розподілів до індексних інвестицій, розширенням екосистеми капіталу та очікуваннями щодо розвитку індексів та похідних інструментів REITs, їхня роль як окремої великої категорії активів має бути повністю закріплена.”

Що стосується вторинного ринку, то за станом на 8 травня середній приріст становив 0,2%, максимальний — 10,12%, мінімальний — 12,28%. Лю Сюань вважає, що учасники ринку REITs у процесі зростання ринкового масштабу мають особливо ретельно оцінювати раціональність і стабільність грошових потоків базових активів, що є важливішим, ніж просто прагнення до масштабного розширення.

Старший стратег-аналітик招商Фонду Ван Чаопінь зазначив у коментарі для Журналу Сєчунь Шітан, що зростання ринку акцій і відновлення ризикового апетиту чинять тиск на ліквідність і динаміку REITs, але низькі відсоткові ставки, недостатній розподіл активів, довгострокові інвестиції та потреба в хеджуванні ризиків створюють підтримку. Логіка залучення додаткових коштів з боку брокерських компаній і страхових компаній залишається актуальною, а високий рівень дивідендів і контрольовані відступи роблять ці активи привабливими для портфельних інвестицій. Також очікується поступове впровадження політик, таких як індексні продукти, публічні фонди та пенсійні програми, що дозволить розширити інвестиційний спектр у REITs.