«Глобальна перша акція великих моделей» Zhipu, 360 мільйонів у Пекіні на купівлю нерухомості: електронна комерція викликає хвилю купівлі землі Наступна хвиля покупців — хто це?

Китайські технологічні та електронні комерційні компанії частково переживають «пробудження нерухомості».

Розташована на вулиці Норд-Восточний Ван Сілу в Пекіні, Діамантова вежа була включена до портфеля «першого глобального гіганта великих моделей» Zhipu за ціною 361 мільйон юанів. За даними Qichacha, нещодавно відбулися зміни в статутних документах компанії Beijing Red Diamond Technology Development Co., Ltd., де колишній акціонер Anshi Red Diamond Investment Co., Ltd. вийшов, а новим повністю володіючим акціонером стала Zhipu, а основний актив угоди — саме Діамантова вежа, розташована в серці парку програмного забезпечення Zhongguancun.

Ця угода також привернула увагу галузі до зростаючого тренду «збирання землі» та «заселення» у секторі електронної комерції та інтернет-компаній.

З початку року, від провідних корпорацій до лідерів у вертикальних нішах, від ключових ділових районів Пекіна, Шанхаю, Гуанчжоу, Шенчжена до високотехнологічних центрів електронної комерції, компанії такі як Alibaba, ByteDance, JD.com, Guming, Haiya Group активно купують або орендують офісні будівлі класу А, або отримують земельні ділянки за низькою ціною для промислових та комерційних цілей. Одиничні угоди коливаються від кількох мільярдів до десятків мільярдів юанів, що свідчить про відмову від колишнього «легкого активу» та перехід до більш важких активних стратегій.

Багато опитаних повідомили, що ця хвиля активного інвестування у важкі активи — не сліпе розширення компаній, а результат кількох факторів: низьких цін на комерційну нерухомість у період низької ринкової активності, сильної підтримки місцевих політик, стратегічного оновлення бізнесу та інших. Зі зростанням нових секторів, таких як великі моделі штучного інтелекту, передові технології, нові енергетичні автомобілі, основні гравці у секторі «заселення» можуть зазнати змін, і деякі компанії готують нову хвилю важких активів.

Зараз у секторі електронної комерції «збір землі»

За допомогою електронної комерції та технологій, у кількох ключових містах країни відбувається активне «збирання землі» та «заселення».

У галузі Zhipu називають «першим глобальним гігантом великих моделей». Їхня покупка нерухомості в Пекіні привернула увагу ринку.

Згідно з попередніми оголошеннями Zhipu, компанія планує придбати Beijing Red Diamond Technology Development Co., Ltd. за ціною не більше 361 мільйонів юанів. Зміни у реєстраційних даних свідчать про завершення передачі активу.

Діамантова вежа має площу близько 22 700 квадратних метрів і розташована в центрі парку програмного забезпечення Zhongguancun, поруч із такими гігантами інтернету, як Lenovo, Baidu, Tencent, Sina, що робить її важливим центром штучного інтелекту та цифрової економіки у Пекіні та країні.

Щодо причин покупки, Zhipu у своєму оголошенні зазначила, що планує використовувати цю нерухомість як головний офіс для внутрішніх потреб, задовольняючи щоденні адміністративні та операційні вимоги, а також спираючись на потенціал цієї нерухомості для довгострокового стратегічного планування та підсилення загальної стійкості до ризиків.

Аналітики вважають, що ця покупка — важлива віхта для розвитку компанії, а також може стати сигналом про новий підхід до важких активів у ключових містах для компаній, пов’язаних із великими моделями штучного інтелекту.

Насправді, покупка Zhipu не є унікальним випадком, а є яскравим прикладом загального тренду активного придбання нерухомості у секторі електронної комерції та інтернету цього року.

Провідні гравці стали основними учасниками цієї хвилі. За перші два місяці 2026 року ByteDance придбала дві земельні ділянки в Пекіні вартістю близько 6,1 мільярда юанів, зокрема, ділянки на території Blue Scenic Li Jia (28 мільярдів юанів) та третю фазу технологічного парку Dongsheng (33,05 мільярдів юанів).

JD.com також активно діє. 20 квітня їхня дочірня компанія придбала земельну ділянку в центрі міста Цяньцзі, Ханчжоу, за 663 мільйони юанів для створення головного офісу регіонального центру JD у Чжецзяні; у тому ж місяці JD отримала 117 акрів промислової землі в районі Хуанпу в Гуанчжоу для створення індустріального парку робототехніки; також компанія завершила угоду з британським проектом Віган у квітні, розширюючи свою логістичну мережу в Європі.

Варто зазначити, що компанії, що не є лідерами, також стають новими гравцями у цій хвилі.

За словами експертів, у 2026 році активне придбання нерухомості компаніями, що не є лідерами, стає новим явищем у галузі. Вони вже не покладаються лише на оренду сторонніх майданчиків, а використовують власні земельні активи для зниження операційних витрат, закріплення місцевих політик та залучення ресурсів у ланцюжках поставок і виробництва, що свідчить про перехід малих і середніх компаній до нової фази інтеграції онлайн і офлайн, важких активів і глибокого розвитку.

Ціни на комерційну та промислову нерухомість на історичному мінімумі

Від покупки Zhipu за 3,6 мільярда юанів у Діамантовій вежі до 61 мільярда юанів ByteDance у Пекіні, до активних інвестицій у електронну комерцію компаній Guming і Haiya — чому ж компанії так активно вкладаються у нерухомість?

За словами опитаних, за цим стоять ринкові цикли, політична підтримка, стратегічні рішення та співвідношення витрат і доходів. Це раціональні рішення для захоплення ринкових можливостей і довгострокового розвитку.

«Один із головних чинників — це те, що ціни на комерційну нерухомість зараз на історичному мінімумі», — вважає директор аналітичного центру 58 Anjuke Zhang Bo. За його словами, ринок комерційної нерухомості перебуває у фазі корекції, і зниження цін тут значно перевищує зниження цін на житлову нерухомість, навіть у найкращих районах.

За даними Anjuke, у першому кварталі 2026 року ціни на офісні приміщення класу А у Шанхаї знизилися порівняно з піковими значеннями 2021 року, особливо у районах Цінпу і Лінган.

Віце-голова Китайського альянсу капіталу, Бай Веньсі, зазначив, що під час зниження орендної плати та цін активів, перетворення «довгострокової оренди» у «фіксовані витрати + якісні активи» через самостійне будівництво або купівлю дозволяє закріпити довгострокові операційні витрати та покращити баланс активів і зобов’язань.

Муху також підкреслив, що дефіцит земельних ресурсів, особливо промислових ділянок, стає все більш очевидним. За останні роки, у зв’язку з реформами у виробничому секторі, ціни на промислову нерухомість знизилися, і зараз вона перебуває у «дев’ятирічній ціновій ямі».

«Незалежно від розвитку AI і робототехніки, роботи і обладнання потребують землі для роботи. Трансформація виробництва з «зроблено в Китаї» у «розумне виробництво в Китаї» збільшує попит на промислову землю. Купівля нерухомості компаніями у цій сфері — це не лише захоплення цінності землі, а й створення простору для автоматизованих складів, логістичних центрів і дослідницьких майданчиків», — сказав Муху.

Політична підтримка місцевих урядів сприяє досягненню цілей з зниження витрат і розширення стратегічних можливостей.

Бай Веньсі додав, що багато регіонів запроваджують моделі «промислове визначення землі», «низька ціна + висока самостійність + високі податкові бар’єри». Електронна комерція і логістика, як галузі з високим обсягом товарообігу, зайнятістю і податковими надходженнями, стають пріоритетами для місцевих урядів, що дозволяє отримати вигідні умови при купівлі землі та глибше інтегруватися у регіональну економіку через логістичні парки та головні офіси.

«Деякі регіони пропонують субсидії для купівлі офісної нерухомості компаніями, зокрема, повернення податку на доходи та підтримку житла для талантів. Наприклад, у деяких районах міста надають одноразову субсидію у розмірі 5% від вартості покупки для цілого будинку або створення головного офісу платформи, з максимальною сумою 50 мільйонів юанів. Для купівлі цілого будинку компанії можуть отримати цільове будівництво житла для талантів площею 5-10% або подавати заявку на житло для талантів площею 40 м² на людину, з пріоритетом у зарахуванні до шкіл для дітей», — зазначив Zhang Bo.

Ще однією важливою причиною є внутрішні потреби компаній.

Один із аналітиків у галузі комерційної нерухомості зазначив, що конкуренція у секторі інтернету та електронної комерції вже перейшла від онлайн-трафіку до «здатності виконувати зобов’язання + офлайн-сценаріїв». Самостійне володіння нерухомістю дозволяє задовольняти індивідуальні потреби у дата-центрах, конфіденційних лабораторіях, високонавантажених електропостачаннях тощо, оскільки оренда таких високостабільних просторів є складною, а самостійне володіння — більш контрольованим.

Чи стане Zhipu основним гравцем у «збиранні землі»?

Зі зростанням внутрішнього попиту на нерухомість для власних потреб, виникає нове питання: які ще компанії можуть приєднатися до «збирання землі»?

Згідно з Zhang Bo, враховуючи державний план «П’ятирічка 15» та напрямки розвитку нових технологій, такі як великі моделі штучного інтелекту, нові енергетичні автомобілі, напівпровідники та гуманоїдні роботи, — це ключові сфери розвитку нових технологій, що є важливими для технологічної незалежності та економічної трансформації. Це також пріоритети для політики місцевих урядів.

«Навчальні центри для тренування, обчислювальні центри та центри штучного інтелекту з високими вимогами до електроенергії, навантаження та безпеки зазвичай будують поруч із ключовими науково-дослідними містами або через злиття та поглинання IDC», — зазначив Бай Веньсі. Щоб залучити висококваліфікованих наукових кадрів, компанії потребують «офісних + житлових комплексів», що сприяє розміщенню штаб-квартир у навколишніх науково-дослідних центрах.

Один із аналітиків вважає, що покупка Zhipu Діамантової вежі може бути важливим сигналом, і в майбутньому ще багато компаній, що працюють із великими моделями, зможуть активно «збирати землю» у ключових містах.

Компанії у галузях передових технологій і виробництва також мають значний попит. «Напівпровідники, робототехніка, компанії у сфері економіки низького польоту мають гостру потребу у спеціалізованих виробничих приміщеннях, чистих кімнатах і майданчиках для тестування. Такі компанії, купуючи нерухомість, також сприятимуть концентрації ланцюжків поставок і виробництва у тому ж районі», — повідомив цей аналітик.

Деякі регіони також прагнуть залучити технологічні компанії за допомогою гнучких земельних політик, податкових пільг і швидких процедур екологічної експертизи. Наприклад, 24 квітня у Шеньчжені в районі Баоань було запроваджено проект A425-0617, що передбачає створення «базових майданчиків для високорівневих платформ штучного інтелекту та гнучких друкованих плат», з інвестиціями понад 10 мільярдів юанів. Від початку до завершення земельних процедур — лише 42 дні, що є найшвидшим показником у Баоані для проектів із понад сотнею мільярдів юанів.

Автомобільна та транспортна сфери також вважаються важливими покупцями. Zhang Bo зазначає, що провідні автоконцерни мають великі фінансові ресурси та сильний вплив на ланцюжки поставок. Місцеві уряди пропонують низькі ціни на землю, податкові пільги для залучення їх до створення регіональних штаб-квартир, дослідницьких центрів або центрів доставки, що відповідає зеленій економіці.

«Майбутній тренд у придбанні нерухомості — це орієнтація на власне використання та довгострокову операційну ефективність», — додав Бай Веньсі. «Відпаде тенденція до хаотичного купівлі землі, а проекти будуть зосереджені на інвестиційній рентабельності та довгостроковому грошовому потоці. Загалом, темпи купівлі землі залишаться стабільними, але з більшою структурною диференціацією, і не буде просто накопичення землі, а справжнє обслуговування бізнесу та індустріальної концентрації».