Останнім часом все більше обговорюється тема цін на нерухомість у В'єтнамі, особливо дані щодо Ханоя справді лякають. Індекс співвідношення ціни житла до доходу (HPR) може відображати, чи перегрітий ринок нерухомості в місті, і нинішня ситуація у Ханої дійсно заслуговує на глибше осмислення.

Спершу цифри. Наразі співвідношення цін на нерухомість до доходу у Ханої вже сягнуло 27,7 разу, що значно вище за довгострокове середнє значення 23,35 разу, і є найвищим з часів піку 2016–2017 років. Іншими словами, звичайній людині з середнім доходом потрібно понад 27 років, щоб зекономити на купівлю квартири, не витрачаючи грошей на інші потреби, що свідчить про суттєве зниження платоспроможності покупців.

Чому таке сталося? За цим стоїть кілька факторів. По-перше, пропозиція залишається обмеженою, особливо в центральних районах та там, де хороша інфраструктура, попит перевищує пропозицію. По-друге, фінансовий аспект: після періоду ринкової напруженості 2022–2023 років гроші знову почали вкладатися у нерухомість, особливо у чітко оформлені квартири, що знову привернуло увагу домогосподарств і довгострокових інвесторів. По-третє, зростають витрати на будівництво — земля, робоча сила, фінансування — що підвищує ціну нових об'єктів і тягне за собою зростання цін на вторинному ринку.

Цікаво, що ціни на нерухомість у В'єтнамі мають багато спільного з Китаєм. В'єтнамська нерухомість становить 60–70% активів домогосподарств, рівень власності досягає близько 90%, і залежність від нерухомості тут дуже схожа з тією, що була в Китаї раніше. Але є ключова різниця — рівень урбанізації у В'єтнамі становить лише 45%, тоді як у Китаї — близько 65–67%, що означає, що реальний попит на житло у В'єтнамі ще має значний потенціал зростання.

Порівняння з Китаєм допомагає краще зрозуміти ситуацію. У Китаї з 2022 року населення почало зменшуватися, пропозиція житла значно перевищує попит, і надлишок житла достатній для проживання 1,5 мільярда людей, при цьому щорічно вводиться понад 4 мільйони нових квартир. Криза виникла через перенасичення ринку, високий рівень кредитування та довгострокові очікування зростання цін. У В'єтнамі ж ситуація протилежна: населення зростає, рівень урбанізації ще не досяг межі, щорічно вводиться лише 100 тисяч квартир, і існує дефіцит близько 300 тисяч, переважно у сегментах звичайного житла та соціального житла. Простими словами, у Китаї потрібно коригувати перенасичення, а у В'єтнамі — справжній дефіцит.

Чи може ціна на нерухомість у В'єтнамі зазнати глибокої корекції, подібної до китайської? З точки зору ризиків, швидке зростання співвідношення ціни до доходу справді створює потенційні проблеми — зниження платоспроможності покупців, зменшення доходності оренди, посилення диференціації між сегментами та регіонами. Однак нинішнє кредитне середовище є набагато більш обережним, ніж у 2016–2017 роках, а правова база стала жорсткішою, що означає, що ризики здебільшого локалізовані та стосуються окремих секторів, і навряд чи переростуть у всеохоплюючу ринкову кризу.

Вплив на різні групи населення також різний. Для покупців житла для себе ситуація ускладнилася, але у найближчі роки програми соціального житла частково знімуть напругу, а міграція населення у передмістя допоможе знизити витрати на будівництво. Інвесторам потрібно бути більш обережними, оскільки структура грошового потоку у нерухомості змінюється, і очікування капітального зростання вже не такі оптимістичні. Весь ринок квартир вже перейшов від стадії накопичення до циклу більш високих оцінок.

Загалом, хоча співвідношення ціни до доходу у В'єтнамі наближається до рівнів перед кризою у Китаї, структура ринку ще не має умов для виникнення бульбашки — головне різниця полягає у попиті та структурі населення. Зростання цін у В'єтнамі швидше за все є нормальним етапом урбанізації, а не ірраціональною бульбашкою. Проте слід уважно стежити за політичними рішеннями та диференціацією ринку. Як ви вважаєте, що буде далі з ціною на нерухомість у В'єтнамі?