Я виявив, що багато людей трохи не розуміють ситуацію. Причиною є те, що я бачив, як хтось каже: «Розрахунок співвідношення оренди до продажу має базуватися на ціні купівлі, бо у Цао Саня і Лі Сі, які купили одну й ту ж квартиру, ціни купівлі різні, тому й співвідношення оренди до продажу різне, бо доходність різна», і під цим ще багато людей погоджуються.

Я також багато разів бачив таку думку в інтернеті, і це дуже смішно. Квартира, куплена за 100 тисяч, яка може приносити 3 тисячі на рік оренди — це нормально, але якщо ціна зросла до мільйона, і вона все ще дає лише 3 тисячі на рік — це ненормально, має бути оренда 25 тисяч або принаймні 20 тисяч на рік, щоб це було нормально. Але якщо співвідношення оренди до продажу рахується за ціною купівлі, тоді продовжувати оренду 3 тисячі на рік — це нормально — якщо квартира за 1000 тисяч може давати лише 3 тисячі оренди, тоді цю квартиру точно не можна продати за 1000 тисяч, бо навіщо хтось буде дурити і купувати її, а не орендувати?

Хтось каже: я рахую тільки себе, ця квартира для мене — на основі моїх витрат на її купівлю, я отримую «прийнятний» для мене рівень доходу від активу, і тому хочу тримати її — стоп, незалежно від твоєї ціни купівлі, вона зараз продається за реальні 1000 тисяч, а не 100 тисяч, і це не можна ігнорувати.

Рентабельність завжди базується на поточній ринковій вартості активу, на грошовому потоці, який він може генерувати, бо її потрібно порівнювати з тим, що ти отримаєш, якщо продаси і вкладеш в інше місце. Наприклад, квартира за 1000 тисяч може приносити лише 3 тисячі грошового потоку на рік, тоді чому б не продати її і покласти гроші в банк, щоб отримувати 20-30 тисяч грошового потоку? Дурні будуть продовжувати орендувати, щоб накопичувати майже нульовий грошовий потік, який не йде ні в яке порівняння з амортизацією через зношення і старіння орендованої нерухомості.

Часто кажуть: ціна на квартиру впала — мені до цього немає справи, я купив її 15 років тому, і що, я маю панікувати? Що ти, купивши 15 років тому за 100 тисяч, втратив гроші? Ти купив квартиру за 100 тисяч, вона зросла до мільйона, а тепер залишилось 400 тисяч — і ти кажеш: «Я все ще заробляю у 4 рази більше», — це самозамилювання. Ти підняв свій рівень, але тепер тебе реально знизили, і ти не можеш заробити ці 600 тисяч.

Незалежно від того, за якою ціною ти купив, скільки ти можеш отримати, продаючи цей актив зараз — це і є твої гроші. Ти можеш зробити два вибори: продати або тримати далі — і тримання фактично дорівнює повторному купівлі після продажу, тому тримання і «готовність купити» — це одне й те саме. Ти можеш сказати, що тебе «застукало» на великій втраті? Ти ж у певний момент, у певний день, реально володів активом вартістю 1000 тисяч.

Коли ціна на нерухомість падає, орендна плата обов’язково падає; коли ціна зростає, орендна плата теж зростає — просто з затримкою часу. Аналогічно і навпаки: якщо оренда різко зростає, тоді й ціна на нерухомість підніметься. Така взаємодія коливається в межах певного діапазону, наприклад, від 1,5% до 4%, і коливається залежно від ринкової ситуації, рівня міста і безризикової ставки, але зазвичай не виходить за цей діапазон — чому? Тому що, коли люди хочуть жити в квартирі, у них завжди є два варіанти: купити або орендувати, і вони завжди зважують, що вигідніше — купити зараз чи орендувати.

Ось чому існує співвідношення оренди до продажу. #美国寻求战略比特币储备