Щойно я розглядав можливість купівлі житла у Каліфорнії, і чесно кажучи, ціни неймовірні. Як всі знають, тут чудова погода, але вартість життя? Жорстка. Я почав досліджувати, які програми можуть реально допомогти, і виявив, що доступна набагато більше підтримки, ніж я думав, особливо через CalHFA.

Тому CalHFA існує з 1975 року, допомагаючи людям отримати іпотеку, яку вони справді можуть дозволити собі. Крута частина в тому, що вона фінансується самостійно, тож не витрачає податкові гроші. В основному вони співпрацюють з затвердженими кредиторами, щоб пропонувати позики для першого житла з низьким або середнім доходом. Ви можете фактично позичити до 105% вартості будинку, що означає, що вони допоможуть покрити ваш внесок і витрати на закриття угоди. Це досить суттєво, коли мова йде про нерухомість у Каліфорнії.

Вони мають шість різних програм іпотечного кредитування залежно від вашої ситуації. Якщо ви військовий або ветеран, є програма VA, де вам зовсім не потрібно внесення. Для мешканців сільських районів є опція USDA. Але більшість знайомих розглядають або FHA, або конвенційні маршрути.

Іпотека FHA через CalHFA проста — фіксована ставка на 30 років, і ви можете отримати внесок навіть з нульовим відсотком, якщо відповідаєте їхній програмі MyHome Assistance. Інакше потрібно 3,5% внеску. Потім є CalPLUS, схожа програма, але з трохи вищою відсотковою ставкою. Вигода в тому, що вона йде у комплекті з їхньою програмою Zero Interest, яка допомагає з витратами на закриття, що дійсно має сенс, коли ви вже тягнетеся за бюджетом.

Якщо ви хочете йти конвенційним шляхом замість FHA, CalHFA також пропонує таку можливість. Та сама фіксована ставка на 30 років, але з PMI. Ви можете позичити до ліміту відповідної позики у вашому районі. Внесок може бути й з нульовим відсотком, якщо використовуєте MyHome Assistance, інакше — 3%.

Що стосується кваліфікації — ваш дохід має бути на рівні або нижчий за встановлений CalHFA для вашого округу. Кілька років тому ці ліміти були досить високими, від приблизно $159,000 у дешевших округах, таких як Фресно, до $300,000 у дорогих районах, як Сан-Франциско і Сан-Матео. Але чесно кажучи, навіть якщо ви відповідаєте цим показникам, потрібно ще й реально дозволити собі щомісячний платіж. Я порахував для конвенційної позики на $700,000 з їхнім фінансуванням внеску під 7% — приблизно $4,517 лише за основний борг і відсотки. Додайте податки на нерухомість, страхування і страхування іпотеки — і раптом виходить близько $5,500 на місяць. Це серйозне зобов’язання.

Ще мене здивувало, що навіть якщо ви раніше володіли житлом, ви все одно можете кваліфікуватися як покупець-перший раз, якщо не володіли житлом останні три роки. Тобто, якщо життя склалося так, що довелося продати, ви автоматично не виключені.

Щоб отримати схвалення на іпотеку CalHFA, потрібно пройти їхній онлайн-курс для покупців житла або взяти участь у особистій консультаційній програмі. Вони дуже строго ставляться до цього. Також не можна мати нульову кредитну історію — вони цього не приймуть. І потрібно купити гарантію на житло, щоб покрити несподівані ремонти після закриття.

Процес подачі заявки полягає у пошуку уповноваженого кредитного фахівця CalHFA, що, за їхніми словами, важче, ніж здається. Лос-Анджелесський округ має лише близько восьми кваліфікованих фахівців для всього округу, згідно з їхнім сайтом. CalHFA не видає іпотеки напряму — вони співпрацюють з затвердженими і сертифікованими кредиторами. Тому сума, яку ви платите, залежить від обраного кредитора. Розумна стратегія — порівнювати кілька пропозицій навіть у межах програми CalHFA, так само, як і в будь-якому іншому випадку.

Що дійсно допомагає з доступністю — це їхня допомога з внеском і витратами на закриття. Середня ціна будинку в Каліфорнії перевищила $700,000 наприкінці 2022 року, тому традиційний внесок у 20% складе $140,000. Навіть три відсотки — це $21,000. А додаткові витрати на закриття ще два-п’ять відсотків. Це жорстко. Тут і приходить на допомогу MyHome — це другий іпотечний кредит саме для вашого внеску. Вони також мають ZIP, програму Zero Interest, яка покриває витрати на закриття. Найкраще? Вам не потрібно починати повертати ці гроші, поки основна іпотека не закінчиться через 30 років або ви не продасте або рефінансуєте. MyHome нараховує відсотки, але ZIP — ні, тож принаймні один з них безвідсотковий.

Ви можете поєднувати кредити CalHFA з іншими грантами та програмами допомоги з внеском. Якщо вам вдасться отримати додаткові кошти з інших джерел, це означає менше, що потрібно позичати загалом. Але будьте обережні — гранти іноді можуть бути оподатковані як доход у тому році, коли їх отримуєте.

Якщо хочете повну картину, HUD має цілій вебсторінки з допомогою у купівлі житла у Каліфорнії з ще більшою кількістю опцій. Більше того, більшість міст мають свої програми розвитку громади або житлові програми, що працюють додатково до того, що пропонує CalHFA. Варто перевірити, чи є у вашому місті щось додаткове.

Цей процес цілком здійсненний, якщо знати, куди дивитись і що запитувати. Вартість у Каліфорнії висока, без сумніву, але вони справді створили інфраструктуру, щоб допомогти людям отримати житло. Просто потрібно трохи досліджень і терпіння, щоб усе орієнтуватися.