Тільки що задумався про те, скільки людей ігнорує різницю між валовим множником орендної плати та валовим множником доходу при оцінці орендних об'єктів. Вони звучать схоже, але насправді це досить різні інструменти, і використання неправильного може призвести до поганих інвестиційних рішень.

Отже, ось у чому справа — якщо ви дивитеся на орендну нерухомість, вам, ймовірно, потрібно знати, чи вона дійсно варта своєї ціни відносно того, що вона приносить. Саме тут і вступають ці множники. Вони дають швидкий спосіб порівняти об'єкти без того, щоб заглиблюватися у всі деталі витрат.

Валовий множник орендної плати — це більш простий. Ви просто берете ціну нерухомості і ділите її на річний дохід від оренди. І все. Припустимо, ви дивитеся на об'єкт за 400 000 доларів, який приносить 50 000 доларів на рік у орендній платі — ваш ВМО становить 8. Це дуже просто і добре працює, якщо ви порівнюєте житлову оренду, де оренда фактично є вашим єдиним джерелом доходу.

Тепер валовий множник доходу — це ширший показник. Замість просто орендної плати ви дивитеся на все — оренду, плату за паркування, пральні машини, будь-що, що генерує гроші з цієї нерухомості. Та сама методика обчислення (ціна нерухомості, поділена на загальний річний дохід), але ви охоплюєте ширше. Для об'єкта за 500 000 доларів, що приносить 100 000 доларів загалом, ваш ГІМ становить 5. Це має більше сенсу для комерційної нерухомості або багатоквартирних будинків, де є кілька джерел доходу.

Головна різниця між валовим множником орендної плати і валовим множником доходу полягає у тому, який тип нерухомості ви оцінюєте. ВМО — ваш друг для односімейних орендних об'єктів. ГІМ краще підходить для більш складних об'єктів із різноманітними джерелами доходу. Нижчий множник зазвичай означає кращу цінність відносно доходу, але тут люди помиляються — ні ВМО, ні ГІМ не враховують витрати. Податки на нерухомість, обслуговування, управлінські збори — все це не враховується. Тому об'єкт, який здається дешевим на папері, може насправді "кровоточити", якщо врахувати всі витрати.

Я бачив інвесторів, які захоплювалися об'єктом із нібито гарним ВМО або ГІМ, а потім усвідомлювали, що вони не врахували, що район стає занепадним або будівля потребує серйозного ремонту. Ці множники корисні для швидкого порівняння, але вони не дають повної картини. Вам потрібно дивитися на ринкові умови, тенденції в районі і всі фактичні операційні витрати, щоб справді зрозуміти, чи має інвестиція сенс.

Підсумок — розуміння валового множника орендної плати і валового множника доходу важливе, але не дозволяйте цим метрикам бути єдиним інструментом прийняття рішення. Використовуйте їх разом з іншими аналізами, щоб отримати реальне уявлення про те, чи дійсно вартує ваша інвестиція ваших грошей.