Щойно зрозумів, що багато людей, які оцінюють орендні об'єкти, ймовірно, неправильно використовують ці коефіцієнти доходу або принаймні не отримують повної картини з них.

Отже, ось що стосується валових коефіцієнтів у нерухомості. Основна ідея досить проста — ви берете ціну покупки об'єкта і ділите її на його річний дохід (або орендну плату, залежно від того, що ви вимірюєте). Це дає швидке уявлення про те, чи ціна об'єкта розумна відносно того, що він фактично приносить. Це чесно кажучи корисний перший фільтр при порівнянні кількох об'єктів.

Але тут стає цікаво. Насправді існує два різні підходи, і люди часто їх плутають. Валовий коефіцієнт доходу враховує всі джерела доходу — оренду, плату за паркування, пральні машини, що завгодно, що приносить гроші. Валовий коефіцієнт орендної плати більш строгий і враховує лише фактичний дохід від оренди. Чому це важливо? Тому що комерційна будівля з кількома джерелами доходу і житловий будинок — це зовсім різні речі.

Дозвольте показати вам математику. Припустимо, ви дивитеся на об'єкт за ціною 500 000 доларів, який приносить 100 000 доларів на рік з усіх джерел доходу. Ваш валовий коефіцієнт доходу становить 5. Це означає, що ви платите п’ять разів річний дохід за цей об'єкт. Або якщо у вас житлова оренда за 400 000 доларів, яка генерує 50 000 доларів чистої орендної плати, ваш валовий коефіцієнт орендної плати становить 8. Ці коефіцієнти доходу допомагають швидко порівнювати схожі об'єкти на ринку.

Але ось у чому пастка, яку потрібно почути всім. Ці коефіцієнти буквально нічого не говорять про витрати. Нуль. Вони не враховують обслуговування, податки на нерухомість, страхування, управлінські збори, вакантність або будь-які інші витрати, що фактично з’їдають вашу прибутковість. Об'єкт із привабливим коефіцієнтом може виявитися повною фінансовою пасткою, якщо врахувати операційні витрати.

Крім того, ці показники ігнорують контекст ринку цілком. Місцезнаходження має значення. Економічні тенденції мають значення. Об'єкт у швидко зростаючому районі може мати вищий коефіцієнт, що цілком виправдано через зростання орендної плати. Тим часом, об'єкт із чудовим коефіцієнтом у занепадаючому районі може бути пасткою.

Отже, що робити? Не покладайтеся лише на коефіцієнти доходу. Вони корисні як перший етап відбору, але поєднуйте їх із глибшим фінансовим аналізом. Дивіться на реальний грошовий потік після витрат. Враховуйте тенденції місцевого ринку. Спілкуйтеся з людьми, які реально керують об'єктами в цій зоні. Ці коефіцієнти — це стартова точка, а не вся історія.

Якщо ви серйозно займаєтеся інвестиціями в нерухомість, такий аналіз має значення. Особисто я вважаю, що варто витратити час на розуміння того, які коефіцієнти доходу застосовні до типу об'єкта, на який ви орієнтуєтеся, і які нормальні діапазони існують у вашому ринку. Саме так ви уникнете переплати за щось, що виглядає добре на папері, але в реальності поглинає гроші.