Щойно зрозумів, що багато інвесторів у нерухомість можуть не усвідомлювати, як саме оподатковується амортизація при продажі. Існує така річ, як розділ 1245, який фактично змінює гру щодо вашого податкового рахунку, і більшість людей не розуміють цього до тих пір, поки не починають продавати.

Отже, що таке власність за розділом 1245? Це в основному спосіб IRS сказати: «Гей, ми дозволяємо вам списувати амортизацію, але повертаємо її при продажу». Коли ви володієте певними видами амортизованої власності — наприклад, обладнання, фіксовані елементи, транспортні засоби, що використовуються в орендному бізнесі, або покращення, такі як ліфти — IRS вимагає повернути цю амортизацію як звичайний дохід замість більш дружнього податку на капітальний приріст.

Ось де стає цікаво. Припустимо, ви купили орендове обладнання за 50 тисяч доларів і за роки заявили 15 тисяч у вигляді амортизації. Ваш скоригований базис тепер становить 35 тисяч. Ви продаєте його за 60 тисяч. Цей приріст у 25 тисяч не оподатковується однаково. Перші 15 тисяч (амортизація, яку ви заявили) підлягають оподаткуванню за звичайною ставкою, яка зазвичай вища. Лише решта 10 тисяч може кваліфікуватися як капітальний приріст. Це суттєва різниця у тому, що ви фактично повинні заплатити.

Що таке власність за розділом 1245 у практичних термінах? Зазвичай це особисте майно та конкретні покращення нерухомості, які були амортизовані. Самі будівлі зазвичай не охоплюються, але внутрішні елементи — часто так. Меблі, транспортні засоби, машини — якщо ви списували амортизацію і вони використовуються у вашому бізнесі або орендній діяльності, вони, ймовірно, підпадають під цю категорію.

Податковий удар може бути дуже сильним, якщо ви його не очікуєте. Я бачив, як інвестори дивуються, наскільки багато звичайного доходу від повернення амортизації з’їдає їхні прибутки. Головне — розуміти свій скоригований базис і точно розрахувати, яку частину приросту потрібно повернути як амортизацію, а яку — оподатковувати як капітальний приріст.

Підсумок: якщо ви плануєте продавати будь-які амортизовані активи у своєму портфелі нерухомості, потрібно заздалегідь врахувати наслідки розділу 1245. Просчитайте цифри, зрозумійте розподіл оподаткування і не дайте себе застати зненацька під час закриття угоди. Вирішувати цю задачу заздалегідь краще, ніж намагатися з’ясувати свій податковий рахунок пізніше. Це одна з тих речей, що відрізняє стратегічних інвесторів від тих, хто просто реагує на можливості.