Щойно зрозумів, що багато людей плутають статуси продажу «залежний» (contingent) та «очікує завершення» (pending), і чесно кажучи, це справжнє джерело стресу, коли шукаєш будинок. Дозвольте мені пояснити, що тут насправді має значення, бо це може змінити вашу стратегію.

Отже, ось у чому справа: «залежний» і «очікує завершення» звучать схоже, але насправді це дуже різні етапи. Коли оголошення показує статус «залежний», продавець вже погодився на пропозицію, але ще залишилися деякі умови, які потрібно виконати спочатку. Це може бути, наприклад, бажання покупця пройти інспекцію або необхідність підтвердження певного типу кредиту продавцем. Такі угоди справді можуть зірватися, якщо ці умови не виконаються.

«Очікує завершення» — це більш просунутий етап. Пропозиція була прийнята, і тепер все обробляється для завершення угоди. Це ближче до фінішної прямої, тому продажі у статусі «очікує завершення» важче перевершити резервною пропозицією. Однак, такі угоди все ще можуть теоретично зірватися, але це рідко трапляється.

Тепер цікаво. Не всі ситуації з «залежним» статусом однакові. Є випадки, коли йдеться про «проблеми з спадщиною», коли власник помер, і продаж ведеться через суд — це публічно і брудно, якщо ви цінуєте приватність. Потім є так звані «kick-out» умови, які дозволяють будь-якій стороні скасувати угоду, якщо певні умови не виконуються до визначеної дати. Це дає вам більше гнучкості, ніж просто залежні умови.

Ще один тип — короткострокові продажі (short-sale). Тут продавець отримує менше, ніж винен банку, і кредитор має схвалити цю угоду. Вони дуже довго обробляються, особливо на вилучених об'єктах. Також можна побачити оголошення з позначкою «Продовжити покази» (Continue to Show), коли продавець продовжує показувати об'єкт, поки вирішуються умови, або «Без показів» (No Show), коли покази припинені.

Що стосується статусу «очікує завершення», то короткострокові продажі в цьому статусі означають, що умови вже вирішені і процес рухається вперед, але кредитор ще залучений. Іноді можна побачити оголошення з позначкою «приймаються резервні пропозиції» (taking backup offers), що означає, що угода може піти будь-куди, і продавець тримає варіанти відкритими. Іноді трапляється, що оголошення залишається у статусі «очікує завершення» понад чотири місяці — зазвичай це означає, що хтось забув оновити статус або є затримки у фінальних переговорах.

Практично: чи можете ви зробити пропозицію на об'єкти з статусом «залежний» або «очікує завершення»? Іноді так. Якщо оголошення «залежний» дозволяє резервні пропозиції, у вас є шанс, якщо перша угода зірветься. Статус «очікує завершення» складніший, бо перша угода зазвичай майже завершена. Але якщо у вас є лист підтвердження попереднього схвалення або готівка, ви будете більш привабливим для продавців навіть у випадку з «залежними» об'єктами. Головне — знати, який статус дійсно працює у вашу користь, щоб не витрачати час на пропозицію, яка навряд чи зреалізується.