Щойно хтось запитав мене про податки на нерухомість у Каліфорнії, і я зрозумів, що багато людей справді не розуміють, як вони тут працюють, особливо різні рівні. Тож дозвольте мені пояснити, бо це стало досить складним, особливо якщо ви купуєте або продаєте у високих цінових діапазонах.

Перш за все — знати, що податок на нерухомість у Каліфорнії на будинок вартістю 1 мільйон доларів відрізняється від того, що думають більшість. У вас є щорічний податок на нерухомість, який становить близько 1% оціночної вартості (це ставка Prop 13, яку платимо ми більшість). Але якщо ви маєте справу з об'єктами високої вартості, існує ще один податок, який застосовується при продажі, і це те, що люди називають податком на особняки.

Я говорю конкретно про Measure ULA у Лос-Анджелесі, який чесно кажучи, здивував багато людей, коли він набрав чинності у квітні 2023 року. Це не загальноштатна річ — наразі це лише Лос-Анджелес, хоча інші міста, такі як Сан-Франциско, Окленд і Сан Хосе, мають подібні податки. Податкова ситуація з нерухомістю у Каліфорнії залежить від міста, і це найзаплутаніша частина.

Ось що насправді відбувається з податком на особняки: якщо ви продаєте нерухомість за 5,15 мільйонів доларів або більше у Лос-Анджелесі, ви платите додатковий податок на передачу поверх усього іншого. Ставки — 4%, якщо вартість від 5,15 млн до 10,3 млн, а потім вона зростає до 5,5% вище цієї суми. Тобто при продажу $6M , ви платите додатково близько 240 000 доларів лише через цей податок. Це жорстко.

Що цікаво, так цей податок фактично змінив рух ринку. Я помітив, що люди або затримують продажі, намагаються структурувати угоди інакше або дивляться на офф-маркет транзакції, щоб уникнути його. Деякі продавці навіть цінують нерухомість трохи нижче за поріг, що створює дивну динаміку на ринку.

Якщо у вас є нерухомість у Беверлі-Гіллз, Малібу або Калібазі — ці райони звільнені від лос-анджелеського податку на особняки, і це окрема історія. Є й справжні звільнення: продаж нерухомості урядовими агентствами, некомерційні організації, що займаються доступним житлом, і так далі.

Гроші від цього податку йдуть на програми доступного житла та боротьби з бездомністю — у перші 10 місяців зібрали 192 мільйони доларів, тож це дійсно важливе джерело доходів. Чи це хороша політика — залежить від вашої точки зору, але так є.

Якщо ви маєте справу з високовартісною нерухомістю у Каліфорнії, вам справді потрібно розуміти, як ці податки накладаються на ваш звичайний податок на нерухомість за будинок вартістю 1 мільйон доларів і все інше. Розумний крок — поговорити з фахівцем у цій сфері перед покупкою або продажем, бо існують креативні варіанти структурування, які можуть працювати залежно від вашої ситуації. Такі речі, як розподіл транзакцій або використання трастів, не завжди можливі, але іноді — так.

Підсумовуючи: система податків на нерухомість у Каліфорнії багаторівнева, і якщо ви на ринку люксової нерухомості, цей податок на особняки — важливий фактор у вашому рішенні. І він не зникне найближчим часом — інші міста продовжують розглядати подібні податки, тож це, ймовірно, майбутнє ринку нерухомості у високому сегменті Каліфорнії.