Останнім часом я цікавлюся інвестиціями в орендну нерухомість і зрозумів, що багато людей ігнорують досить фундаментальну метрику при оцінці угод. Вона називається валовий множник, і чесно кажучи, це один із найшвидших способів визначити, чи варто вам витрачати час на об'єкт.

Загалом, він порівнює ціну покупки нерухомості з її потенційним доходом. Існує дві основні версії залежно від того, що ви аналізуєте. Якщо ви дивитеся на щось на кшталт багатоквартирного будинку або комерційної площі з кількома джерелами доходу, ви використовуєте валовий доходний множник, який враховує всі джерела доходу, такі як оренда, паркувальні збори, дохід від прання тощо. Для житлових орендних об'єктів, де оренда є єдиним доходом, більш чистим є валовий орендний множник, який просто ділить ціну покупки на річний орендний дохід.

Дозвольте швидко пояснити математику. Припустимо, ви розглядаєте об'єкт, який коштує 500 тисяч і приносить 100 тисяч на рік у валовому потенційному доході та інших доходах. Ваш валовий доходний множник буде 5, тобто ви платите п’ять разів річний дохід. Порівняйте це з іншим об'єктом за 400 тисяч із 50 тисячами річного орендного доходу, і цей валовий орендний множник становитиме 8. Перший виглядає більш привабливим на перший погляд.

Однак тут люди часто помиляються. Ці множники показують цінність відносно доходу, але нічого не говорять про фактичні витрати. Податки на нерухомість, обслуговування, управлінські збори, вакантність, страхування, ремонти, витрати на зміну орендарів — все це ігнорується. Низький множник може здаватися чудовим, поки не зрозумієш, що в районі високі податки або будівля потребує серйозного ремонту.

Я також помітив, що ці показники не враховують місцезнаходження та тенденції ринку. Об'єкт у гарному ринковому сегменті може мати вищий множник, але якщо оренда дійсно зростає, цей преміум може бути виправданим. Тим часом дешевий об'єкт у спадаючому районі може виглядати як вигідна покупка на папері, але довгостроково бути кошмаром.

Головне — використовувати ці множники як стартову точку, а не як єдину істину. Поєднуйте їх з іншими метриками, такими як повернення готівкою, капіталізаційна ставка та власне знання місцевого ринку. Якщо ви серйозно налаштовані на створення орендного портфеля, обов’язково порівнюйте кілька підходів до оцінки перед тим, як приймати рішення. Метрика валового потенційного доходу корисна, але найкраще працює у складі більшого набору інструментів.