Щойно купили будинок або думаєте про рефінансування? Ось щось, чого більшість людей не усвідомлює — ви можете зменшити податки на значно більшу частину ваших витрат на закриття, ніж ви думаєте, особливо якщо це підвищить вашу загальну суму детальних відрахувань понад поріг стандартного вирахування.

Спершу дозвольте мені розвіяти велике неправильне уявлення: не всі витрати на закриття є податково вирахуваними. IRS досить вибірково ставиться до того, що враховувати. Зазвичай, якщо це витрати, пов’язані з податками або відсотками, у вас є шанс їх відрахувати. Але є деякі витрати, які IRS класифікує як відсотки, і про які більшість з нас не подумали б автоматично.

Давайте розглянемо, що з витрат на закриття є податково вирахуваним при купівлі. Податки на майно можна відрахувати у тому році, коли ви їх сплачуєте, але існує обмеження — ви можете відрахувати лише до 10 000 доларів у сумі на поєднані податки на майно, продажу та доходи штату/місцевого рівня. Якщо ви подаєте окремо, це обмеження зменшується до 5 000 доларів.

Далі — передоплачений відсоток. Коли ви закриваєте угоду в середині місяця, ви заборговані кредитору відсотки за ті часткові дні до вашого першого офіційного платежу. Це вираховується так само, як і звичайний іпотечний відсоток. Щодо іпотечних відсотків, якщо ваш кредит забезпечений вашим будинком і гроші пішли на купівлю або покращення вашого основного або другого житла, ви можете його відрахувати. Але є обмеження — лише відсотки на перші 750 000 доларів іпотечного боргу (або 375 000 доларів, якщо подаєте окремо).

Знижкові пункти — ще один пункт, який багато хто пропускає. Ті пункти, які ви платите, щоб знизити свою відсоткову ставку? IRS вважає їх передоплаченими відсотками, тому їх зазвичай можна відрахувати у тому році, коли ви їх сплатили. Те саме стосується зборів за оформлення кредиту — витрат на оцінку, обробку та підготовку документів, які стягує ваш кредитор. Ви навіть можете їх відрахувати, якщо продавець сплатив їх за вас, за умови дотримання певних умов.

Страхові внески на іпотеку також можна відрахувати — чи то PMI, VA-фінансові збори, USDA-гарантійні внески або FHA-страхування. Просто майте на увазі, що ця можливість зменшується або з’являється залежно від рівня доходу, тому перед поданням краще перевірити актуальні правила.

Що не підпадає під цю категорію: оцінки майна, інспекції, страхування титулу, ескроу-збори, гонорари адвокатів, збори HOA, збори за повінь, гарантії, кредитні звіти, податки на передачу та багато іншого. Це зас frustrating, але лише іпотечні відсотки та податки на майно мають право на податкові вирахування.

Якщо ви продаєте, ситуація трохи змінюється. Ви не зможете відраховувати витрати на закриття так само, але можете додати деякі витрати до базової вартості вашого будинку — пошук титулу, юридичні витрати, збори за реєстрацію, витрати на обстеження та податки на передачу. Комісії з нерухомості та інші витрати на продаж теж враховуються. Додавання цих витрат до базової вартості зменшує ваш капітальний прибуток і відповідно податки при продажу з прибутком.

Висновок: розуміння того, які витрати на закриття є податково вирахуваними, може суттєво вплинути на вашу податкову ситуацію, особливо у рік купівлі або рефінансування. Можливо, варто детально розглянути можливість детальних відрахувань замість стандартного вирахування, якщо ваші витрати на закриття перевищують цей поріг. Обов’язково порахуйте або проконсультуйтеся з податковим фахівцем щодо вашої конкретної ситуації.