Останнім часом я досліджував кредити на комерційну нерухомість і зрозумів, що багато власників бізнесу насправді не розуміють, як вони працюють. Дозвольте мені пояснити, що я дізнався.

Отже, по суті, кредит на комерційну нерухомість — це кредит, призначений для використання нерухомості у бізнесі — подумайте про офісні будівлі, торгові центри, склади, щось таке. Його можна використовувати для купівлі нової нерухомості, ремонту існуючих об'єктів або рефінансування боргу за вже наявною власністю. Більшість кредиторів хочуть, щоб ваш бізнес займав щонайменше 51% будівлі.

Механізм досить простий, якщо ви раніше мали справу з іпотекою. Головна різниця в тому, що замість застави на житлову нерухомість, кредитор ставить претензію на вашу комерційну нерухомість як заставу. Коли ви погасите кредит на комерційну нерухомість, ця застава зникає.

Існує кілька типів таких кредитів. Є постійні кредити, які фактично є першими іпотеками з терміном щонайменше 5 років. Потім є кредити SBA — програми 7(a) і 504. Існують також кредити під високий ризик для тих, хто не може кваліфікуватися для традиційного фінансування, хоча вони мають вищі витрати. Мостові кредити працюють як короткострокові рішення, коли потрібно отримати готівку для покращення нерухомості або руху до довгострокового фінансування.

А тепер цікаве — витрати. Процентні ставки за кредити на комерційну нерухомість приблизно на 0,5% до 1% вищі, ніж за житловими іпотеками. Вони коливаються від 3% до 20%, залежно від типу кредиту та вашого фінансового профілю. Витрати на оформлення зазвичай становлять 3% до 5% від суми позики. Якщо ви йдете шлях SBA, додайте гарантійний збір до 3,75% до цієї суми.

Отримати схвалення на кредит на комерційну нерухомість складніше, ніж на житлову іпотеку. Вам знадобиться багато документів — активи, борги, доходи, кредитна історія, все інше. Кредитори тут більш суворі і дивляться на різні фактори.

Що стосується кваліфікації, то вона теж відрізняється. Ваш особистий кредитний рейтинг важливий, але так само важливий і бізнесовий кредитний рейтинг. SBA використовує систему FICO Small Business Scoring Service для своїх кредитів 7(a) і вимагає мінімум 140 балів. Зазвичай, бізнесовий рейтинг у діапазоні 200 і вище вважається хорошим.

Кредитори також звертають увагу на коефіцієнт кредиту до вартості (LTV). Для кредиту на комерційну нерухомість зазвичай максимум — 75% до 80% LTV, тобто вам потрібно внести 20% до 25% або більше власних коштів. Порівняно з житловими іпотеками, де іноді можливо 100% LTV.

Ще один важливий показник — коефіцієнт обслуговування боргу (DSCR). Замість того, щоб дивитися на особистий борг до доходу, як у житлових іпотеках, кредитори оцінюють здатність бізнесу справлятися з боргом на основі грошового потоку. У 2019 році середній DSCR для схвалених кредитів на комерційну нерухомість становив 1,25, згідно з Національною асоціацією ріелторів. Це означає, що якщо ви позичаєте 100 000 доларів, ваш річний чистий операційний дохід має бути близько 125 000 доларів.

Що ще може здивувати — це особисте гарантування. Хоча нерухомість є заставою, ви все одно можете бути особисто відповідальним, якщо бізнес не зможе покрити різницю між ціною продажу нерухомості і сумою боргу.

Підсумовуючи: кредит на комерційну нерухомість може бути корисним для власників бізнесу, які потребують фінансування нерухомості, але це не просто. Порівнюйте пропозиції кількох кредиторів, аналізуйте свої варіанти і переконайтеся, що цифри реально підходять для вашої ситуації. Деталі тут набагато важливіші, ніж у житлових іпотеках.