Тож, ви нарешті погасили свій будинок — вітаю, це велике досягнення. Але ось щось, що багато людей не усвідомлюють: просто тому, що ви володієте цим місцем повністю, не означає, що капітал назавжди заблокований. Ви фактично можете отримати до нього доступ, якщо вам потрібні гроші на щось велике.

Головне питання, яке ставлять люди, — чи можна взагалі зняти капітал із будинку, коли і іпотеки вже немає. Відповідь так, і чесно кажучи, ваша позиція досить сильна. Оскільки ви володієте 100% капіталу, кредитори зазвичай готові дозволити вам позичити значну суму — часто 80-90% від вартості вашого будинку, іноді навіть до 100%, якщо у вас немає залишку по іпотеці.

Але просто наявність капіталу недостатня. Кредитори також дивитимуться на ваш кредитний рейтинг, співвідношення боргу до доходу і на те, чи зможете ви справлятися з платежами. Вони хочуть бачити, що ви — надійний позичальник.

Тепер, коли йдеться про фактичне зняття капіталу з будинку, у вас є кілька надійних варіантів. Найпростіший — це кредит під заставу будинку. Ви отримуєте одноразову суму наперед, а потім робите фіксовані платежі протягом 5-30 років. Це передбачувано, оскільки ваша ставка і сума платежу не змінюються. Зазвичай кредитори дозволяють позичити близько 80-85% від вартості будинку, хоча деякі йдуть і вище. Плюс у тому, що деякі встановлюють максимальні ліміти, наприклад, $400 000 незалежно від вартості вашого будинку.

Далі — HELOC — фактично лінія кредиту, яку ви можете використовувати за потреби. Ви знімаєте потрібну суму під час періоду зняття (зазвичай 5-20 років), погашаєте її і знову можете позичати. Це більш гнучко, якщо у вас постійні витрати. Відсоткові ставки зазвичай змінювані, хоча ви можете зафіксувати ставку на окремих зняттях. Ви платите відсотки лише за ту суму, яку фактично зняли.

Ще один варіант — рефінансування з виведенням готівки. Ви замінюєте свою поточну іпотеку на більшу і отримуєте різницю готівкою. Якщо ви володієте будинком повністю, ви фактично отримуєте нову іпотеку на суму до 80% від вартості будинку. Є лімити за кредитами, встановлені агентствами, наприклад, Fannie Mae і FHA (максимум близько $766 550 для односімейних об'єктів у більшості штатів США), але цей варіант іноді дозволяє позичити більше, ніж кредит під заставу або HELOC.

Якщо вам 62 або більше, варто розглянути зворотню іпотеку. Кредитор дає вам гроші — у вигляді одноразової суми, регулярних виплат або лінії кредиту — і вам не потрібно їх повертати, доки ви не продасте будинок або не переїдете. Немає щомісячних платежів, що приваблює багато пенсіонерів.

Але перед тим, як почати, добре все обдумати. Скільки вам реально потрібно позичити? Чи зможете ви справлятися з щомісячними платежами? Чи є інші варіанти, наприклад, особисті позики або використання заощаджень? Адже в реальності: коли ви знімаєте капітал із будинку, ви ставите його під заставу. Якщо не зможете платити, кредитор може виселити вас.

З позитиву — якщо ви володієте будинком повністю, отримання схвалення зазвичай легше, оскільки ви не маєте іпотечних платежів. Крім того, кредити під заставу будинку та подібні продукти мають нижчі відсоткові ставки, ніж unsecured позики, оскільки ваш майновий актив виступає гарантією. А строки погашення можуть бути до 30 років, що робить щомісячні платежі більш manageable у порівнянні з особистими позиками.

Недолік у тому, що ви знову вводите щомісячні платежі у своє життя після років володіння будинком без іпотеки. Ви також зменшуєте актив. А якщо вартість будинку значно знизиться, ви можете опинитися під водою — борг перевищує вартість будинку, що створює проблеми, якщо потрібно продати до повного погашення кредиту.

Тож так, ви цілком можете зняти капітал із будинку, навіть якщо він виплачений, але переконайтеся, що це дійсно правильний крок для вашої ситуації.