Останнім часом я занурююся у інвестиції в нерухомість, і чесно кажучи, розуміння того, як працює амортизація оренди, може зекономити вам купу податків. Дозвольте мені пояснити, що я дізнався.

Отже, ось справа з орендною нерухомістю — вона втрачає цінність з часом через зношення, так? Податкова служба США фактично дозволяє вам відраховувати цю амортизацію від вашого оподатковуваного доходу, що дуже важливо для вашого прибутку. Більшість людей не усвідомлює, що це один із найбільших податкових переваг володіння орендною нерухомістю.

Спочатку потрібно визначити вашу базу вартості. Це ваша ціна покупки плюс будь-які витрати на підготовку — юридичні збори, податки на передачу, покращення, все таке. Але ось що дивує людей: вартість землі не враховується. Земля не амортизується згідно з податковою службою США, тому її потрібно виключити з розрахунків.

Податкова служба використовує щось під назвою MACRS — Модифіковану прискорену систему відновлення вартості — для житлових орендних об'єктів. В основному, вони кажуть, що ваша орендна нерухомість має корисний термін служби 27,5 років. Тому ви берете вашу амортизовану базу і ділите її на 27,5, щоб отримати щорічний відрахунок.

Дозвольте пройтись на прикладі. Припустимо, ви купуєте орендну нерухомість за 300 000 доларів, і вартість землі — 50 000 доларів. Ваша амортизована база становить 250 000 доларів. Поділіть це на 27,5 і отримайте приблизно 9 091 долар на рік у вигляді амортизаційних відрахувань. Це реальні гроші, які зменшують ваші податки.

Що ще потрібно пам’ятати — амортизація починається, коли нерухомість готова до здачі в оренду, а не коли ви її купуєте. Тому, якщо ваша оренда стає доступною 1 липня, перший рік амортизація буде пропорційною. Ви зможете претендувати лише на половину цієї суми — приблизно 4 545 доларів — за перший рік, а потім — повну суму протягом наступних 26,5 років.

Що стосується покращень, зроблених пізніше? Вони додаються до вашої бази і амортизуються протягом їх залишкового корисного терміну. Ведіть хороші записи про ці витрати, оскільки вони мають значення.

Тепер про щось таке, що називається "відшкодування амортизації" — вам потрібно знати про це. Коли ви зрештою продасте нерухомість, IRS захоче оподаткувати всі ті амортизаційні відрахування, які ви зробили. Це може збільшити ваш оподатковуваний прибуток, тому враховуйте це у своїй довгостроковій стратегії.

Після того, як ваша нерухомість буде повністю амортизована через 27,5 років, ви не зможете більше претендувати на амортизаційні відрахування за самою будівлею. Але будь-які покращення, зроблені за цей час, можна амортизувати окремо.

Загалом? Розуміння амортизації оренди є ключовим для максимізації ваших доходів від нерухомості. Уважно слідкуйте за всім, дотримуйтесь інструкцій IRS щодо розрахунку щорічних відрахувань, і ви будете у набагато кращій позиції. Якщо ви плануєте зайнятися орендною нерухомістю або вже володієте нею, правильний розрахунок амортизації може значно покращити ваші інвестиційні результати.