Досліджуючи останнім часом іпотеки, я зрозумів, що більшість людей не мають уявлення, який відсоток їхнього чистого доходу має йти на оплату житла. Виявляється, немає одного магічного числа, але існують кілька надійних рамок, про які кожен має знати.

Найпоширенішою є правило 28% — по суті, кажучи, що ваша щомісячна іпотека (включаючи податки та страхування) не повинна перевищувати 28% вашого валового доходу. Тому, якщо ви заробляєте 7000 доларів на місяць до оподаткування, максимум для вашого платежу — близько 1960 доларів. Дуже просто.

Але тут стає більш складно. Деякі кредитори пропонують модель 28/36, яка каже, що 28% йде на вашу іпотеку, а 36% від вашого загального доходу покривають усі борги — кредитні картки, автокредити, все разом. Це дає вам трохи більше простору для маневру, щоб побачити, який відсоток вашого чистого доходу ви реально можете присвятити житлу, керуючись іншими зобов’язаннями.

Потім є підхід 35/45. Це цікаво, бо він дивиться або на 35% вашого валового доходу, або на 45% вашого фактичного чистого доходу, що йде на загальні борги. Важливо враховувати чистий дохід, бо це те, що ви фактично витрачаєте, а не теоретична сума до оподаткування.

Чесно кажучи, якщо ви хочете найконсервативніший підхід, варто розглянути модель 25% після оподаткування. Вона базується на вашому чистому доході — тому, що ви фактично бачите на своєму банківському рахунку після податків і вирахувань — і каже, що лише 25% має йти на вашу іпотеку. Це найжорсткіший варіант, але й найнадійніший, якщо у вас є інші борги.

Кредитори зазвичай використовують коефіцієнт борг/дохід для визначення, на що вони готові вас затвердити. Вони підсумовують усе, що ви винні щомісяця, і ділять на ваш валовий дохід. Ідеально — десь між 36% і 43% — це те, що більшість кредиторів вважає здоровим. Але, чесно кажучи, чим нижче цей відсоток, тим краще ваші шанси отримати схвалення.

Головне — робити розрахунки, виходячи з ВАШОЇ реальної ситуації. Візьміть свої останні платіжки, складіть список усіх боргів, визначте, скільки ви реально можете внести, і запустіть обчислення, використовуючи ту модель, яка вам найбільше підходить. Просто пам’ятайте — те, що вам схвалили кредитори на певну суму, не означає, що потрібно її максимально використовувати. Іноді купити менший будинок, ніж вам дозволяють, — розумніше рішення.

Якщо хочете зменшити платіж, очевидні варіанти — знайти дешевший об’єкт, накопичити більший початковий внесок або покращити свою кредитну історію, щоб отримати кращу ставку. Навіть погашення частини існуючих боргів перед подачею заявки може допомогти вашому коефіцієнту борг/дохід і потенційно дозволить отримати кращі умови. Все пов’язано.