Отже, я досліджував, що сталося з ринком нерухомості Лас-Вегаса у 2023 році, і чесно кажучи, це досить цікаве дослідження того, наскільки швидко можуть змінюватися обставини.

Протягом років Вегас був фактично найгарячішим ринком, на який можна було вказати. Населення вибухово зростало — за десятиліття воно майже на 20% збільшилося до 2,3 мільйонів людей. Бюро перепису населення оцінило його як один із найшвидше зростаючих мегаполісів. Але потім щось змінилося. До 2023 року вся перевага продавця, яка домінувала у післяпандемічні роки, фактично зникла.

Дозвольте мені розбити, що насправді сталося з прогнозами ринку нерухомості Лас-Вегаса 2023 року. За звітом Redfin за вересень 2022 року, Вегас посів друге місце за швидкістю охолодження ринку в країні — швидше охолоджувався лише Сіетл. Це шалений поворот. Водночас місто залишалося одним із топ-10 напрямків для міграції, тож люди все ще хотіли туди переїжджати. Розрив був реальним: попит на життя у Вегасі залишався сильним, але динаміка нерухомості повністю змінилася.

Що стосується цін, середня ціна на житло знизилася до 495 000 доларів станом на травень 2023 року, зменшившись приблизно на 5,7% у порівнянні з попереднім роком. Більш показовим було те, що у тому ж місяці 23,3% оголошень мали знижки ціни. Порівняно з квітнем 2022 року, коли 58,7% будинків продавалися за ціною вище за запит — це все говорить про балансування ринку. У травні 2023 року лише 26,5% продавалися за ціною вище за список, що на 32,7% менше, ніж у попередньому році.

Запаси були іншим питанням. В наявності було трохи більше 6500 одиниць житла для однієї сім’ї у травні 2023 року, що фактично на 3,28% менше, ніж рік тому. Тобто у нас була дивна ситуація, коли ціни пом’якшувалися, а вибір був обмеженим. Індекс S&P/Case-Shiller для цього регіону досяг 270,45 у квітні 2023 року, знизившись на 6,78% за рік, але все ще значно вище рівнів до пандемії.

Що цікаво щодо даних прогнозів ринку нерухомості Лас-Вегаса 2023 року — це те, як вони відображали ширші економічні тиски. Відсоткові ставки за іпотекою зростали до 20-річних максимумів, що знизило попит покупців. Середній час перебування будинку на ринку зріс до 46 днів у травні 2023 року — удвічі більше, ніж рік тому під час піку пандемії. Історично це ближче до норми. До пандемії середні показники становили близько 49 днів.

Що стосується прогнозів, більшість аналітиків очікували подальшого зниження цін із піку травня 2022 року у 499 900 доларів, але ніхто не передбачав краху. Місцева економіка залишалася стабільною, а інтерес до міграції з інших штатів був стабільним. Будинки просто займали більше часу для продажу, і продавцям потрібно було бути більш гнучкими у ціноутворенні.

Поглядаючи назад на картину прогнозів ринку нерухомості Лас-Вегаса 2023 року, перехід від домінування продавця до більш збалансованого середовища, орієнтованого на покупця, був досить драматичним. Якщо ви думали про покупку, ціни знижувалися, і у вас з’явилися реальні переговорні можливості. Якщо ви продавали, потрібно було встановлювати конкурентоспроможну ціну і робити вашу пропозицію помітною, бо час багатопредложень минув. Це один із тих ринків, що справді показав, наскільки швидко може змінитися настрій, коли ставки за кредитами зростають і обмежені запаси зустрічаються з економічною невизначеністю.