Розуміння приростів 1250 секції нерухомості: практичний посібник для інвесторів у нерухомість

Реальна вартість продажу амортизованої власності

Коли ви продаєте інвестиційну власність з прибутком, IRS не розглядає всі прибутки однаково. Якщо ви протягом років вимагали знижки на амортизацію будівлі, ви зіткнетеся з явищем, відомим як відновлення амортизації—податковий механізм, який може значно збільшити вашу відповідальність понад стандартні ставки податку на капітальний прибуток. Розділ 1250 Податкового кодексу є правилом, яке регулює цю ситуацію, і розуміння його є важливим для будь-кого, хто планує стратегію виходу з нерухомості.

Що таке Розділ 1250?

Розділ 1250 встановлює, як федеральний уряд оподатковує прибутки від продажу амортизованої нерухомості—зокрема, будівель, споруд та покращень, які використовуються для бізнесу або орендного доходу. Регуляція стосується основного податкового принципу: IRS раніше дозволяло прискорені методи амортизації, які дозволяли інвесторам попередньо списувати витрати, що швидше знижувало їх оподатковуваний дохід. Розділ 1250 був ухвалений як захід для повернення цих надмірних вигод, коли майно переходить з рук в руки.

Критичне розрізнення полягає в тому, що Розділ 1250 застосовується лише до покращень нерухомості — будівель і їх компонентів. Землю не можна амортизувати, а отже, вона не викликає повернення при продажу. Це важливо, оскільки одна транзакція з нерухомістю зазвичай передбачає як амортизовану будівлю, так і неамортизовану вартість землі.

Як амортизація стає податковим зобов'язанням

Ось де більшість інвесторів отримують несподіванку: амортизаційні відрахування, які ви заявили під час володіння власністю, не були безкоштовними грошима. Це була податкова перевага у часі. Коли ви продаєте, ці відрахування повертаються.

Для власності, введеної в експлуатацію після 1986 року, єдиним дозволеним методом є лінійна амортизація. Згідно з цим підходом, ви щорічно відраховуєте рівну частину вартості будівлі. Навіть при лінійній амортизації будь-який прибуток, що належить до ваших кумулятивних амортизаційних відрахувань, підлягає оподаткуванню на повернення за ставками до 25% — значно вищими, ніж ставка податку на довгострокові капітальні прибутки у 15% або 20%.

Реальний приклад: Розрахунок вашого фактичного податкового рахунку

Уявіть, що ви купили комерційну офісну будівлю за 500 000 доларів п'ятнадцять років тому. Протягом цього часу ви заявили 150 000 доларів США у вигляді амортизаційних відрахувань на основі прямої лінії, знизивши свій річний оподатковуваний дохід. Тепер ви продаєте власність за 700 000 доларів.

Ось що відбувається:

• Загальний прибуток: $200,000 ( ціна продажу $700,000 мінус початкова вартість $500,000)
• Включаючи амортизацію: $150,000
• Загальна прибуткова позиція: $350,000

Але оподаткування тут не є простим. Ці $150,000 у відшкодуванні амортизації оподатковуються за вищою ставкою 25%, що створює податковий рахунок у розмірі $37,500 лише за відшкодування. Залишкові $200,000 у неоподатковуваному доході оподатковуються за ставками довгострокових капітальних прибутків (15% або 20%, в залежності від вашої податкової категорії ), що може означати додаткові податки у розмірі від $30,000 до $40,000.

Порівняйте це з простішим сценарієм: якщо у вас не було історії знецінення, ваш весь прибуток у $200,000 підлягав би лише ставці податку на приріст капіталу. Відшкодування відповідно до розділу 1250 фактично створює додатковий податковий шар, якого багато продавців не очікують.

Стратегічні підходи до мінімізації впливу секції 1250

Відкладіть податки через обмін 1031

Найпотужнішим інструментом, доступним інвесторам у нерухомість, є обмін 1031, названий на честь відповідного розділу кодексу IRS. Цей механізм дозволяє вам продати нерухомість і реінвестувати всі отримані кошти в нерухомість, що відповідає умовам, відстрочуючи — а не усуваючи — як податки на приріст капіталу, так і податки на відшкодування розділу 1250.

Стратегія особливо ефективна для інвесторів, які хочуть продовжувати будувати свій портфель, не викликаючи негайного величезного податкового рахунку. Однак IRS застосовує суворі терміни: ви повинні визначити замінну власність протягом 45 днів і завершити обмін протягом 180 днів. Пропуск цих термінів дискваліфікує угоду.

Розподіліть податки на кілька років за допомогою продажу частинами

Розстрочка має інший підхід: замість того, щоб отримати повну ціну покупки при закритті угоди, покупець здійснює платежі вам протягом кількох років. Це угода дозволяє вам визнавати прибутки — та відповідне повернення відповідно до Розділу 1250 — протягом кількох податкових років, а не одразу.

Перевага є математичною: визнання $35,000 оподатковуваного доходу щорічно протягом п'яти років може зберегти вас у нижчій податковій категорії, ніж визнання $175,000 за один рік. Крім того, ви можете претендувати на більш вигідне податкове ставлення до частини вашого прибутку, розподіливши визнання доходу.

Прискорення вирахувань через сегрегацію витрат

Дослідження сегрегації витрат аналізує вашу будівлю та реclassifies певні компоненти—такі як машини, обладнання, озеленення або паркувальні споруди—окремо від основної будівельної структури. Це дозволяє вам амортизувати ці активи зі скороченим терміном служби протягом 5, 7 або 15 років, а не 27,5 або 39 років для житлових або комерційних будівель.

Хоча сегрегація витрат не усуває повернення секції 1250, вона створює вищі відрахування на амортизацію в ранні роки, які компенсують інший оподатковуваний дохід. Багато інвесторів використовують цей підхід на початку свого періоду володіння, а потім поєднують його з обміном 1031 пізніше, щоб управляти поверненням при остаточному продажу.

Вжиття дій: плануйте перед продажем

Основний урок полягає в тому, що Розділ 1250 вимагає попереднього планування. На відміну від раптових ринкових можливостей, продаж нерухомості часто дозволяє час для стратегічної підготовки. Перед тим, як виставити на продаж знецінену нерухомість, працюйте з податковим спеціалістом для:

• Розрахуйте вашу оцінену відповідальність за відшкодування
• Оцініть, чи відповідає обмін 1031 вашим інвестиційним цілям
• Оцінка доцільності розстрочки
• Визначте, чи могла б сегрегація витрат історично додати цінність

Розуміння того, як прибутки за розділом 1250 накопичуються з часом, змінює ваш підхід до інвестування в нерухомість. Замість того, щоб розглядати вирахування амортизації як чисті податкові вигоди, визнайте їх як відстрочені зобов'язання, які зрештою будуть відшкодовані. Ця перспектива змінює вашу стратегію з максимізації короткострокових вирахувань на оптимізацію накопичення багатства в довгостроковій перспективі після сплати податків.