Нерухомість реальний світовий актив(RWA)маркетингове дослідження

Вступ

Концепція реальних світових активів ( RWA ) на ринку криптовалют не є новою, принаймні з 2018 року, коли токенізація активів і випуск токенів секційного типу ( STO ) мали певні схожості з нинішньою концепцією RWA. Однак, через недосконалу регуляторну базу та відсутність значних переваг потенційних прибутків, ці ранні спроби не розвинулися в зріле сегментування ринку.

У 2022 році, внаслідок постійного підвищення процентних ставок у США, дохідність американських державних облігацій помітно перевищила ставки позик у стейблкоїнах на крипторинку. Тому токенізація американських державних облігацій у RWA стала дедалі більш привабливою для криптоіндустрії. Як наслідок, такі відомі проекти DeFi, як MakerDAO, Compound і Aave, а також традиційні фінансові установи, такі як Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, і навіть деякі уряди почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з’явилося кілька проектів RWA в сфері нерухомості. Вони спрямовані на розширення ринку інвестицій у нерухомість різними способами, диверсифікацію інвестиційних продуктів у нерухомість та зниження бар’єрів для входу для інвесторів у нерухомість. Це дослідження проводить аналіз випадків цих проектів, щоб оцінити переваги та недоліки дизайну RWA в нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на нерухомість і інвесторів Північної Америки, обговорення відповідних політик, законодавства та ринкових умов буде переважно стосуватися ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є широкою сферою, повною інвестиційних можливостей. Дослідження Statista за березень 2023 року показало, що вартість північноамериканського ринку нерухомості, що котирується на біржі, досягла вражаючих 1,3 трильйона доларів. А загальна вартість світового ринку нерухомості, що котирується на біржі, складає 2,66 трильйона доларів.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох із наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широких інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1. децентралізоване володіння нерухомістю для фінансування.

2. специфічний індекс продукту ринку нерухомості.

3. як токенізована нерухомість, що використовується в якості застави.

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну підвищують прозорість і демократичне управління активами нерухомості.

Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) – це компанії, які володіють, керують або фінансують нерухомість для отримання доходу. REIT пропонує можливості інвестування, подібні до паїв у спільних фондах, дозволяючи звичайним інвесторам отримувати дохід на основі дивідендів і загальних доходів, а також сприяє зростанню ринку нерухомості в регіоні. REIT і нерухомість RWA мають спільні риси у наданні можливостей для диверсифікації інвестицій в нерухомість, ефективно знижуючи інвестиційні бар’єри та підвищуючи ліквідність активів нерухомості. Проте традиційні REIT зазвичай не пропонують інвесторам можливостей управління або власності, зберігаючи централізовану модель діяльності. Тим не менш, їх суворий процес перевірки активів і інвестиційна структура в межах суворо регульованої рамки забезпечують надійну основу для проектів RWA в нерухомості.

Протягом останніх двох років роботи над проектами нерухомості RWA, ми отримали чіткіше уявлення про їхні переваги та недоліки.

Зазвичай проекти RWA в нерухомості мають вищезазначені властивості. Глибше вивчивши конкретні випадки, я виявив, що через різні підходи до управління та продуктів, кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальному функціонуванні.

Кейс-стаді

У цьому розділі я вибрав три проекти RWA в сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні підходи до токенізації ринку нерухомості та є найпопулярнішим у своїй сфері. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, чия продукція ще не пройшла тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT була запущена у 2019 році і є одним із найстаріших RWA проектів у сфері нерухомості на ринку, що зосереджується на можливості інвестування в житлову нерухомість США через блокчейни Ethereum та Gnosis (, в основному Gnosis ).

RealT придбає житлову нерухомість і токенізує активи, що володіють нерухомістю, відповідно до американського законодавства. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цією нерухомістю покладаються на третю сторону, що займається управлінням. Після вирахування витрат, певні доходи від оренди нерухомості розподіляються між її токенхолдерами. Хоча RealT контролює процес токенізації, вони юридично відокремлені від компаній, що володіють нерухомістю. Як зазначено на їхньому веб-сайті, у разі невиконання зобов’язань компанією, токенхолдери мають право призначити іншу компанію для управління компанією, що володіє активами нерухомості. Варто зазначити, що вони не зобов’язують спільно інвестувати в нерухомість, яку вони виводять на ринок. Токенхолдери нерухомості можуть щомісяця отримувати частку доходу від оренди, за вирахуванням приблизно 2,5% резерву на обслуговування та управлінського збору, який зазвичай становить близько 10% від вартості.

Розглянемо цей об’єкт нерухомості в Монтгомері: загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена - 52,10 доларів США, загалом випущено 6,200 токенів. Цей об’єкт приносить 2,600 доларів США щомісячного доходу від оренди. Після вирахування операційних і управлінських витрат, які становлять 622 долари США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, а річний дохід - 23,736 доларів США. Отже, кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, а річна дохідність становить 7,35%.

Щодо цієї нерухомості, RealT пропонує 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами і підтримує майже безризикову модель операцій. Управляюча організація отримує 8% від орендної плати та залишкових витрат на утримання, в той час як інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управляючої організації та нагляд за управлінням. Завдяки цьому методу команда RealT може заощаджувати значну кількість часу на управлінні, зосереджуючись на пошуку кваліфікованої нерухомості та виведенні її токенізації на ринок.

Однак, хоча часткова власність сприяє розподілу ризиків між інвесторами, вона також приносить виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, щоб витрати на управління компанією стали доцільними. Звіт пояснює конфлікт інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінський орган для управління майном, яке вона володіє; якщо RealT має значну частку в майні, це може знизити витрати на агентів; отже, неефективне управління матиме негативні наслідки для них. Проте, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, а малі акціонери можуть стати безкоштовниками. Ці власники можуть сподіватися на те, що великі акціонери контролюватимуть, чи є обраний управлінський орган фінансово доцільним. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатньої мотивації для вибору управлінського органу або участі в процесі контролю, і багатьом інвесторам важко ефективно контролювати управлінський орган.

Я переглянув десять останніх розпроданих токенів на ринку RealT і використав відповідний блокчейн-браузер, щоб знайти кількість власників кожної нерухомості.

Як показано на графіку, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, ціна кожного з яких приблизно становить 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, є близько 500 власників токенів, а у двох об’єктів нерухомості кількість власників перевищує 1000 осіб. Тепер поєднайте це з кількістю токенів у кожного власника, щоб зрозуміти обсяги інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT певною мірою успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для дрібних інвесторів і підвищив ліквідність ринку житла.

За даними транзакцій RealT гаманця (, адреса гаманця Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT сплатила приблизно 6 мільйонів доларів США загальної орендної плати. Платформені збори змінюються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, приблизно 2,5%-3% від орендної плати, що відповідає доходу платформи в минулі два роки в межах 150-180 тисяч доларів. Однак, оскільки RealT не потребує участі в інвестиціях в нерухомість і немає обмежень чи настанов щодо рівня участі (, якщо вирішать інвестувати ), доходи, отримані RealT від орендних надходжень, все ще не розкриті.

З точки зору структури компанії, RealT заснувала Real Token Inc. в Делавері як центральний суб’єкт компанії. Цей суб’єкт не володіє жодними нерухомими активами; він лише виступає в ролі операційного суб’єкта проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC в Делавері як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основна мета - спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам брати участь в інвестиціях в усі об’єкти нерухомості шляхом укладення контракту з компанією. Нарешті, RealT створює відповідний Series LLC для кожної інвестованої нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожен Series LLC володіє конкретним об’єктом нерухомості та відповідними токенами. Ця структура призначена для забезпечення того, щоб фінансові або юридичні проблеми одного об’єкта нерухомості не вплинули на інші об’єкти нерухомості або на операції материнської компанії RealT.

Parcl

Паркл протокол є платформою DeFi інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати динамікою цін на глобальному ринку нерухомості. Паркл використовується для отримання постійної експозиції до синтетичних активів, використовуючи структуру AMM. Паркл вводить Паркл Лабс Ціновий Індикатор, який створює індекси для нерухомості в певних регіонах на основі історії продажів. Період історії продажів може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори отримують можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть ставити на зростання або падіння цін на нерухомість.

Цей підхід дозволяє Parcl уникати юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не йдеться про реальну нерухомість. Дехто може поставити під сумнів, чи дійсно це проект RWA нерухомості, оскільки він не відповідає зазначеним стандартам. Тим не менш, це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від Coinbase, Solana Ventures, DragonFly та багатьох інших відомих компаній у галузі. Обговорення різноманітних можливостей RWA в нерухомості є доцільним.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після більш ніж року роботи Parcl, здавалося б, не привернула багато уваги, добовий обсяг торгівлі менше 10 тисяч доларів, а кількість активних користувачів менше 50.

Продукти Parcl прості та швидко розробляються. Price Feed Parcl Labs та індексний ринок добре спроектовані, легкі у використанні.

В операційній сфері команда Parcl активно запускає проекти залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl все ще зберігає відносно стриманий імідж на ринку, має невелику базу користувачів та обмежений обсяг торгівлі. Можливо, ринок ще не готовий прийняти продукти індексу нерухомості.

Рейнно

Великі криптовалютні компанії, такі як Ripple та MakerDAO, також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як заставу для кредитів. Ripple оголосила в липні, що її команда цифрових валют центрального банку працює в цьому напрямку. MakerDAO інтегрувалася з RobinLand, підтримуючи кредити на основі нерухомості. RealT пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як заставу для кредитів, хоча ця послуга обмежується токенами, які вони випустили. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і не суттєво підвищує ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno – це покинутий проєкт, який був запущений у 2020 році та призупинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, він представив два продукти, які заслуговують на увагу і пов’язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт – це послуга кредитування на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після затвердження Reinno створить у штаті Делавер спеціальну компанію з метою транзакції (, яка також відома як SPV, що є дочірньою компанією, створеною материнською компанією для ізоляції фінансових ризиків. Вона працює як незалежна компанія.