Дослідження ринку токенізації реальних активів: нерухомість RWA

Вступ

Концепція токенізації реальних активів ( RWA ) не є новим явищем на ринку криптовалюти, ще в 2018 році з’явилися активи, схожі на сучасну концепцію RWA, та випуски токенів секюрітіз ( STO ). Однак через незрілу регуляторну базу та відсутність значних переваг потенційного прибутку ці ранні спроби не змогли розвинутися в зріле сегмент ринку.

2022 року, з постійним підвищенням процентних ставок у США, доходність державних облігацій США значно перевищила процентні ставки за кредитування стейблкоїнів на крипторинку. Тому токенізація державних облігацій США в RWA стала все більш привабливою для криптоіндустрії. В результаті, деякі відомі DeFi проєкти, а також традиційні фінансові установи і навіть деякі уряди почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з’явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість, диверсифікувати інвестиційні продукти у сфері нерухомості та знизити бар’єри для входження інвесторів у нерухомість. У цьому дослідженні проводиться аналіз випадків таких проектів, щоб проаналізувати переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на активи та інвесторів у сфері нерухомості Північної Америки, обговорювані відповідні політики, регуляції та ринкові умови будуть в основному стосуватися ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, повною інвестиційних можливостей. Дослідження, проведене в березні 2023 року, показало, що вартість публічного ринку нерухомості в Північній Америці досягає 1,3 трильйона доларів. А загальна вартість глобального публічного ринку нерухомості становить 2,66 трильйона доларів.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у нерухомість, залучення більш широкого кола інвесторів, збільшення ліквідності та вартості активів нерухомості. Ці продукти в основному представлені у трьох формах:

1)Децентралізація прав власності на нерухомість для фінансування.

2. специфічний індекс ринку нерухомості продуктів.

3. нерухомість токенізація як забезпечення.

Крім того, токенізація та інтеграція з блокчейном підвищують прозорість і демократичне управління нерухомими активами.

Якщо ви знайомі з інвестиційними трастами у нерухомість ( REIT ), тобто компаніями, які володіють, експлуатують або фінансують доходну нерухомість, ви помітите, що REIT і нерухомість RWA мають схожості в наданні часткових можливостей інвестування в нерухомість, ефективно знижуючи інвестиційний бар’єр та підвищуючи ліквідність активів нерухомості. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, їх сувора перевірка активів і інвестиційна структура в рамках жорсткої регуляторної системи забезпечують надійний план для проектів RWA у нерухомості.

Протягом останніх двох років роботи над проектами нерухомості RWA, ми отримали більш чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

Зазвичай, проекти RWA в нерухомості мають вищезгадані властивості. Поглибивши дослідження конкретних випадків, я виявив, що через різницю в управлінні та продуктових методах, кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальній експлуатації.

Дослідження випадків

У цьому розділі я вибрав три проекти RWA в сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні методи токенізації ринку нерухомості і є найбільш популярним у своїй сфері. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, їх продукти ще не пройшли тривалу і широку ринкову валідацію та тестування.

‣RealT

RealT була запущена в 2019 році, є одним з перших проектів RWA в сфері нерухомості на ринку, що прагне забезпечити інвестиції в американську житлову нерухомість через блокчейни Ethereum та Gnosis, переважно на Gnosis (.

RealT придбаває житлову нерухомість і токенізує володіння нерухомістю відповідно до американського законодавства. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цією нерухомістю делегується третій стороні. Після вирахування витрат, орендна плата, отримана від конкретної нерухомості, розподіляється між її токенами власників. Хоча RealT контролює процес токенізації, вони юридично відокремлені від компанії, що володіє активами нерухомості. Згідно з їхнім веб-сайтом, у разі дефолту компанії, власники токенів залишають за собою право призначити іншу компанію для управління компанією, що володіє контрактами на нерухомість. Варто зазначити, що вони не зобов’язують спільно інвестувати в нерухомість, яку вони виводять на ринок. Власники токенів нерухомості можуть щомісяця отримувати частку доходів від оренди нерухомості, не враховуючи приблизно 2,5% резерву на обслуговування та адміністративний збір, який зазвичай становить близько 10% від вартості.

Візьмемо, наприклад, цю нерухомість у Монтгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена – 52.10 доларів США, випущено всього 6,200 токенів. Ця нерухомість щомісяця приносить 2,600 доларів США орендного доходу. Після вирахування експлуатаційних і управлінських витрат у розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річний дохід – 23,736 доларів США. Отже, кожен токен отримує 3.83 долари США розподілу, річна прибутковість становить 7.35%.

![Цегли та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-c1c5e1d087322a31c0503638bef22e30.webp(

Щодо цієї нерухомості, RealT пропонує 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами, підтримуючи майже безризикову операційну модель. Управлінський орган стягує 8% з орендної плати та залишку витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% на токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. За допомогою цього методу команда RealT може зекономити значну кількість управлінського часу, зосереджуючись на пошуку відповідної нерухомості та токенізації її на ринку.

Однак, незважаючи на те, що часткова власність сприяла розподілу ризиків між інвесторами, вона також принесла виклики. Проблема виникає, коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, щоб витрати на управління компанією стали економічно виправданими. Звіт Лоренса Свінклерса пояснює конфлікт інтересів між власниками нерухомості та RealT. RealT обирає управлінську установу для управління своїми активами; якщо RealT має значну частку нерухомості, це може знизити витрати на агентів; отже, неефективне управління матиме негативний вплив на них. Однак, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, і дрібні акціонери можуть стати безкоштовними пасажирами. Ці власники можуть сподіватися, що великі акціонери зможуть контролювати, чи є найнята управлінська установа фінансово життєздатною. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатньої мотивації для вибору управлінської установи або участі в процесі нагляду, багато інвесторів також можуть мати труднощі з ефективним наглядом за управлінською установою.

Я перевірив десять останніх проданих токенів на ринку RealT і використав відповідні блокчейн-браузери, щоб знайти кількість власників кожної нерухомості.

![Цегляні та Блоки: Дослідження нерухомості на ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-98de8e550c8f155cd34513c6f18133cf.webp(

Як показано на графіку, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, що робить ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості знаходиться в Детройті, приблизно 500 власників токенів, для двох об’єктів нерухомості кількість власників перевищує 1 000. Тепер, поєднавши це з кількістю токенів у кожного власника, можна зрозуміти діапазон інвестицій інвесторів RealT.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-51f60a9aeef26de0b7ff4137c0ddf278.webp(

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2 000 доларів, а 1% інвестують більше цієї суми. Це свідчить про те, що RealT у певній мірі успішно створив ринок нерухомості, орієнтований на малих інвесторів, збільшивши ліквідність ринку нерухомості.

Згідно з даними про транзакції гаманця RealT ) адреси гаманця Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402(, RealT сплатив близько 6 мільйонів доларів США загальної орендної плати. Платформені збори коливаються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, приблизно становлять 2,5%-3% від орендної плати, що дорівнює приблизно 150-180 тисячам доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не вимагає участі в інвестиціях у нерухомість, і якщо вибрати інвестування, то рівень участі не має конкретних обмежень або керівних принципів, доходи, отримані RealT з орендних надходжень, все ще не розкриті.

З точки зору корпоративної структури, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як центральний підрозділ компанії. Цей підрозділ не володіє жодними нерухомими активами; він лише служить операційним підрозділом проекту RealT. Крім того, RealT заснувала Real Token LLC у штаті Делавер як материнську компанію для ряду компаній з нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основною метою є спрощення юридичних процедур, що дозволяє користувачам брати участь в інвестиціях у всі об’єкти нерухомості шляхом підписання контракту з компанією. Нарешті, RealT створює відповідні серії LLC для кожної інвестиційної нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє конкретним об’єктом нерухомості та відповідним токеном. Ця структура призначена для забезпечення того, щоб фінансові чи юридичні проблеми одного об’єкта нерухомості не впливали на інші об’єкти нерухомості або операції материнської компанії під управлінням RealT.

‣Parcl

Parcl протокол є платформою DeFi інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для отримання безстрокового експозиції до синтетичних активів, використовуючи AMM архітектуру. Parcl вводить Parcl Labs цінові фід, що створює індекс для нерухомості в конкретних регіонах на основі історії продажів. Термін історії продажів може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори отримують можливість спекулювати на вартості нерухомості, маючи можливість займати довгі та короткі позиції на ціни нерухомості.

Цей метод дозволив Parcl уникнути юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не залучена реальна нерухомість. Дехто може поставити під сумнів, чи є це справжнім RWA проектом нерухомості, оскільки він не відповідає вищезгаданим стандартам. Проте, це відносно популярний RWA проект, який отримав інвестиції від деяких відомих інвестиційних установ у галузі. Включення його в обговорення є доцільним, оскільки це може продемонструвати різноманітні можливості RWA нерухомості.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів. Після понад року роботи, Parcl, здається, не привернув занадто багато уваги, щоденний обсяг торгівлі становить менше 10 тисяч доларів, а щоденних активних користувачів менше 50.

![Цеглини та Блоки: Дослідження Нерухомості на Ринку RWA])https://img-cdn.gateio.im/webp-social/moments-2d5e54fcb98d7f6a6b8be8bdd09d5971.webp(

Продукти Parcl спрощені та швидко розробляються. Цінові котирування Parcl Labs та індексний ринок добре спроектовані, легко використовувати.

В операційній сфері команда Parcl активно запускає програми залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl залишається відносно стриманим у своїй ринковій ідентичності, має невелику базу користувачів і обмежений обсяг торгів. Можливо, ринок ще не готовий до продуктів індексу нерухомості.

‣Рейнно

Великі криптовалютні компанії, такі як Ripple і MakerDAO, також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати нерухомість як забезпечення для кредитів. Ripple оголосила в липні, що їхня команда цифрових валют центрального банку працює в цьому напрямку. MakerDAO співпрацює з RobinLand, підтримуючи кредити під забезпечення нерухомості. RealT пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як забезпечення для кредитів, але ця послуга обмежена токенами, які вони випускають. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і не суттєво підвищує ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno є проектом, який був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив великого сліду на ринку, він представив два вартих уваги продукти, пов’язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт - це кредитна послуга на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після затвердження Reinno створить у Делавері спеціальну компанію для угоди ), також відому як SPV, яка є дочірньою компанією материнської компанії, створеною для ізоляції фінансових ризиків. Її юридичний статус як незалежної компанії забезпечує її зобов’язання, навіть у випадку банкрутства материнської компанії. Тому спеціальні компанії іноді називають банкрутними ізоляційними структурами. У США SPV зазвичай є аналогом LLC (. Потім Reinno створить смарт-контракт для токена нерухомості.