As seis grandes instituições financeiras reduziram o saldo de empréstimos hipotecários pessoais existentes em 700 bilhões de yuans, ainda é necessário pagar antecipadamente o empréstimo?

Pergunta à IA · Por que o saldo de empréstimos hipotecários pessoais diminui durante a pequena primavera do mercado imobiliário?

Jornalista do Daily Economic News: Zhao Jingzhi    Editor do Daily Economic News: Wei Guanhong

A onda de pagamento antecipado de hipotecas acabou?

Desde o segundo semestre de 2022, os tomadores de empréstimos hipotecários pessoais na China aceleraram o pagamento antecipado de seus empréstimos, formando uma onda de “pagamentos antecipados” ao longo de um período de tempo.

Mas hoje, cenas de pegar senhas na madrugada, fazer fila por meses já não são comuns. A “onda” de pagamento antecipado ainda persiste? O repórter do Daily Economic News compilou dados que mostram que o saldo total de empréstimos hipotecários pessoais dos seis maiores bancos estatais é de aproximadamente 24,48 trilhões de yuans, uma redução de cerca de 0,71 trilhão de yuans em relação ao ano anterior.

“Agora, certamente ainda há pessoas pagando antecipadamente suas hipotecas, mas em comparação com os anos anteriores, definitivamente não podemos chamá-la de ‘onda’.” afirmou Wang Pengbo, analista-chefe da Broadcom Consulting. Ele explicou que a diminuição do saldo de empréstimos hipotecários é resultado da combinação de residentes pagando antecipadamente suas hipotecas e do baixo interesse de compra de imóveis no ano passado.

Vale notar que, no primeiro trimestre deste ano, o mercado imobiliário apresentou uma “pequena primavera”, e o especialista em políticas financeiras sênior Zhou Yiqin acredita que isso não é uma recuperação de curto prazo, mas sim uma estabilização gradual à medida que as taxas de mercado diminuem e as políticas de compra de imóveis se afrouxam, com esperança de que essa tendência continue no segundo trimestre.

Saldo de empréstimos hipotecários pessoais deve diminuir até 2025

Ao compilar os dados, o repórter constatou que o saldo de empréstimos hipotecários pessoais dos bancos ainda está em declínio.

Em 2024, como principal fonte de concessão de hipotecas, os seis maiores bancos estatais reduziram seus empréstimos hipotecários em 0,62 trilhão de yuans; e em 2025, a redução líquida total foi de 0,71 trilhão de yuans, uma ampliação em relação à queda de 2024.

É importante notar que, no primeiro semestre de 2025, a redução total dos seis maiores bancos foi de 107,8 bilhões de yuans, uma redução significativa em relação aos 325,5 bilhões de yuans do primeiro semestre de 2024, mas no segundo semestre de 2025 houve uma grande redução de aproximadamente 602,2 bilhões de yuans, fazendo com que a redução total de empréstimos hipotecários pessoais do ano passado fosse ainda maior do que a de 2024.

Com a contínua diminuição do saldo de empréstimos hipotecários pessoais, os saldos dos empréstimos hipotecários pessoais dos seis maiores bancos estatais deixaram de estar na “era dos 6 trilhões de yuans”.

No panorama nacional, o saldo de empréstimos hipotecários pessoais também está em declínio. Dados do Banco Central indicam que, no final de 2025, o saldo nacional de empréstimos hipotecários pessoais era de 37,01 trilhões de yuans, uma queda de 1,8% em relação ao ano anterior, o que mostra que alguns bancos até tiveram aumento no saldo de empréstimos hipotecários pessoais, indicando uma fase de competição mais refinada no setor bancário de empréstimos pessoais.

Na opinião do setor, a diminuição do saldo de empréstimos existentes é na verdade uma luta entre duas forças: uma é quanto foi “retirado” pelos pagamentos antecipados, e a outra é quanto foi “reposto” pelos novos empréstimos concedidos.

“Agora, certamente ainda há pessoas pagando antecipadamente suas hipotecas, mas em comparação com os anos anteriores, definitivamente não podemos chamá-la de ‘onda’.” afirmou Wang Pengbo, acrescentando que a combinação do pagamento antecipado e do baixo interesse de compra de imóveis no ano passado levou à redução do saldo de empréstimos hipotecários pessoais.

Yang Haiping, pesquisador contratado da Associação de Gestão de Riqueza de Pequim, afirmou que o mercado imobiliário ainda está em fase de ajuste, com muitos clientes com necessidade urgente de comprar imóveis, mas também muitos que permanecem em observação, e que o crescimento dos empréstimos hipotecários ainda é fraco.

Primeiro trimestre do mercado imobiliário apresenta “pequena primavera”

No primeiro trimestre deste ano, o mercado de imóveis de segunda mão na China experimentou uma pequena primavera. Segundo o relatório de CRIC, em março, a área de transações de imóveis de segunda mão nas 20 principais cidades foi de aproximadamente 17,97 milhões de metros quadrados, um aumento de 117% em relação ao mês anterior, e um aumento de 6% em relação ao mesmo período do ano anterior; no acumulado do primeiro trimestre, a área de transações foi de aproximadamente 41,08 milhões de metros quadrados, um aumento de 4% em relação ao ano anterior.

Nesta onda de “pequena primavera”, cidades de primeira linha como Pequim e Xangai atuaram como “líderes”.

“Na primeira fase de 2026, a ‘pequena primavera’ do mercado imobiliário será impulsionada principalmente pelo mercado de segunda mão nas cidades de primeira linha, que está em uma fase de recuperação moderada, e essa tendência de aquecimento pode continuar por algum tempo.” afirmou Zhou Yiqin ao repórter, acrescentando que, com a chegada dessa fase, o impacto positivo nos saldos de empréstimos hipotecários pessoais dos bancos comerciais também será gradual.

“Embora ainda não tenha havido uma reversão completa, acredito que não seja uma recuperação de curto prazo, mas sim uma estabilização gradual à medida que as taxas de mercado diminuem e as políticas de compra de imóveis se afrouxam, com a confiança do mercado se recuperando lentamente. Espero que essa tendência continue no segundo trimestre.” Zhou Yiqin destacou que a atividade de transações de imóveis de segunda mão, ao se manter ativa, impulsionará a solicitação de novos empréstimos hipotecários, desacelerando a queda do saldo e, futuramente, apoiando positivamente os saldos de empréstimos, com o mercado imobiliário caminhando na direção de “crescimento em volume e estabilidade de preços”.

Yan Yuejin, vice-diretor do Instituto de Pesquisa Imobiliária E-House em Xangai, afirmou que a “pequena primavera” está mais relacionada às transações de imóveis de segunda mão em cidades-chave, e que o mercado ainda está na fase inicial de recuperação em todo o país. Ele espera que, no segundo trimestre, as transações melhorem ainda mais, apoiando positivamente o mercado de empréstimos. “Mas alguns clientes usam financiamento de poupança habitacional, que não é contabilizado nos dados dos bancos comerciais, o que também influencia os saldos de empréstimos comerciais.”

Alguns bancos relatam aumento evidente na entrada de pedidos de empréstimos hipotecários

Quanto ao cenário dos empréstimos hipotecários pessoais neste ano, o repórter notou que várias instituições bancárias também fizeram declarações em suas apresentações de resultados. Entre elas, o Banco da China (Bank of China) mostrou uma visão mais otimista.

Na apresentação de resultados de 2025, o vice-presidente do Banco da China, Zhou Wanfeng, afirmou que, desde março de 2026, o volume de concessões de hipotecas do banco aumentou significativamente. “Isso deve ser um sinal de estabilização do mercado imobiliário.” Zhou Wanfeng afirmou que, se essa tendência continuar, em 2026 o negócio de hipotecas do banco começará a crescer de forma positiva, impulsionando o crescimento esperado de todo o segmento de empréstimos ao varejo do banco.

O vice-presidente do Industrial and Commercial Bank of China (ICBC), Wang Jingwu, respondeu sobre a inadimplência de empréstimos pessoais. Wang afirmou que a qualidade dos ativos de empréstimos pessoais do banco tem se mantido excelente a longo prazo, mas que, nos últimos dois anos, devido à transformação econômica, ajustes no mercado imobiliário e desequilíbrios temporários de oferta e demanda, a taxa de inadimplência aumentou a curto prazo, acompanhando a tendência geral do setor.

“Nosso fundamento econômico é sólido, resiliente e com grande potencial. Os fatores de suporte e as tendências básicas de longo prazo permanecem inalterados. O risco de crédito pessoal é controlável.” afirmou Wang Jingwu, acrescentando que, com a implementação acelerada de um pacote de políticas e a contínua liberação de benefícios, a base do mercado de crédito pessoal melhorará gradualmente, e a qualidade dos ativos de empréstimos pessoais retornará a níveis razoáveis.

Embora o governo continue a implementar políticas para o setor imobiliário e o mercado mostre sinais de recuperação, Yang Haiping afirmou que a proporção de empréstimos hipotecários na composição dos ativos bancários pode diminuir no futuro.

Com base nos dados atuais, o repórter observou que os grandes bancos tiveram um aumento significativo nos empréstimos ao consumo pessoal e nos empréstimos comerciais pessoais. Por exemplo, o Banco Industrial e Comercial da China aumentou seus empréstimos ao consumo em 77,82 bilhões de yuans, um crescimento de 18,5%, e seus empréstimos comerciais aumentaram 252,24 bilhões de yuans, um aumento de 15,0%; o Banco da China também registrou um aumento de 28% nos empréstimos ao consumo doméstico.

Vale a pena pagar antecipadamente a hipoteca?

Anteriormente, a “onda” de pagamento antecipado de empréstimos habitacionais foi motivada principalmente pelos tomadores de empréstimos, devido a, por um lado, as oscilações econômicas, e por outro, a maior volatilidade do mercado financeiro na China, com quedas acentuadas em ações, fundos e outros ativos, levando a uma redução significativa nos retornos de investimentos comuns e a uma maior aversão ao risco. Além disso, algumas hipotecas existentes tinham taxas de juros elevadas, com alguns tomadores pagando mais de 5% de juros, o que incentivou o uso de fundos originalmente destinados a investimentos para quitar antecipadamente suas dívidas.

No entanto, com a redução das taxas de juros dos empréstimos existentes, o custo do financiamento imobiliário pessoal também está caindo gradualmente. Segundo dados do Banco Central, em fevereiro deste ano, a taxa média ponderada de novos empréstimos hipotecários pessoais foi de aproximadamente 3,1%, uma redução de cerca de 10 pontos base em relação ao mesmo período do ano anterior, mantendo-se em níveis baixos.

Com as taxas de juros em patamares baixos, pagar antecipadamente a hipoteca ainda é vantajoso?

“Se vale a pena ou não, depende do retorno de investimentos ou poupanças do consumidor e da diferença entre isso e a taxa de juros do empréstimo.” afirmou Wang Pengbo. “Se o retorno do investimento for maior que a taxa de juros do empréstimo, pode-se considerar investir mais; caso contrário, pode-se pagar parte ou toda a hipoteca. Além disso, é importante reservar fundos para despesas diárias, aposentadoria e saúde futura.”

Além disso, quanto ao método de pagamento, geralmente, o método de amortização com pagamento de principal fixo no início resulta em maior pagamento de principal e menor de juros nas fases iniciais, tornando o pagamento antecipado mais vantajoso; já o método de amortização com pagamento de juros e principal iguais ao longo do tempo, com juros pagos primeiro, tem maior pagamento de juros no início, e se mais da metade do prazo já tiver passado, o pagamento antecipado pode não ser tão vantajoso.

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