Alternância entre o antigo e o novo modo, o setor imobiliário passa a ser a "pedra angular da estabilidade da vida" e entra na fase de esforços de transformação | Fórum de Perspectivas Anuais de 2026

Pergunta ao AI · Por que as políticas imobiliárias estão mudando para um desenvolvimento de alta qualidade durante o “Décimo Quinto Plano Quinquenal”?

Este jornal (chinatimes.net.cn) repórter Li Beibei, reportagem de Xangai

No último ano, as políticas do mercado imobiliário e os fundos do mercado tornaram-se progressivamente mais claros, o trabalho de garantia de entrega de imóveis alcançou resultados faseados, e a construção de moradias de alta qualidade já se tornou um consenso do setor. 2026, como o primeiro ano do “Décimo Quinto Plano Quinquenal”, acelera o ritmo de transformação e atualização da estrutura econômica doméstica, e a indústria imobiliária entra em um período crítico de ajuste profundo e transformação.

Em 2 de abril, no Fórum Anual de Perspectivas de 2026, o consenso e a prática dos profissionais do setor indicam que, embora haja desafios na jornada de transformação, oportunidades coexistem. Desde a “otimização da oferta” em nível de políticas até a “inovação de qualidade” em nível empresarial, passando pela construção de “bons imóveis” até a renovação urbana, transformação digital e operações de ativos leves, a indústria imobiliária está gradualmente se libertando da dependência tradicional de escala, retornando às propriedades de bem-estar social e se transformando em uma competição por qualidade.

Ponto de transição entre o antigo e o novo modelo

Para o tema central da transformação do setor, especialistas, acadêmicos e representantes empresariais expressaram suas opiniões, interpretando as direções políticas e de desenvolvimento do setor.

O presidente da Associação de Indústria Imobiliária de Guangdong, Wang Shao, apontou que, em comparação com o “14º Plano Quinquenal”, as políticas centrais do setor imobiliário para o “15º Plano Quinquenal” passaram de “aumentar a oferta e desenvolver de forma estável” para “otimizar a oferta, desenvolver com alta qualidade e criar novos modelos de desenvolvimento”, marcando a transição do crescimento baseado em escala para a melhoria da qualidade, de uma ferramenta de estímulo econômico para uma base de estabilidade social.

Diante de uma nova fase de desenvolvimento, o setor imobiliário também enfrenta requisitos de conotação para um desenvolvimento de alta qualidade, cujo núcleo é alcançar a “estabilidade do crescimento, o equilíbrio do desenvolvimento, a sustentabilidade ambiental e a equidade social” de forma multidimensional, ao mesmo tempo equilibrando a estabilidade de curto prazo com o desenvolvimento saudável de longo prazo.

Wang Shao enfatizou que o objetivo final de bons imóveis é retornar às propriedades de bem-estar social, realizando o direito de todos a uma moradia adequada: “Permitir que o espaço urbano sirva melhor ao desenvolvimento de todas as indústrias e setores, isso está altamente alinhado com o objetivo final da construção de cidades modernas para o povo.” As empresas imobiliárias devem transformar o valor de “bons imóveis” e “bons serviços” em motores de crescimento econômico, estimulando o consumo e impulsionando investimentos eficazes; construir espaços e cenários de alta qualidade para vida e produção, liberando continuamente o valor de longo prazo de “bons imóveis”, promovendo de forma sistemática a construção de “bons imóveis, bons bairros, boas comunidades, bons distritos”, ajudando o setor imobiliário a retornar às propriedades de bem-estar social e se tornar uma ferramenta importante para o desenvolvimento de alta qualidade.

Yang Jin, secretário do comitê do Partido e presidente da CITIC Urban Development and Operation Co., Ltd., afirmou que o setor imobiliário está atualmente em um ponto de transição histórica entre o antigo e o novo modelo, onde a escolha difícil é entre manter o fluxo de caixa ou manter o lucro.

Yang Jin acredita que o desafio atual do setor é, essencialmente, uma consequência inevitável da transformação macroeconômica e da evolução das fases de desenvolvimento urbano. O modelo de crescimento baseado em escala do setor imobiliário no passado fracassou, e o foco mudou para melhorar a eficiência do incremento e revitalizar ativos existentes. Atualmente, as políticas nacionais apoiam fortemente áreas como renovação urbana, reforma de vilas dentro da cidade, construção de moradias de proteção social e criação de bons imóveis, que são tanto setores orientados pelo governo quanto os principais campos de valor futuro do setor imobiliário.

Com base nessa avaliação, a CITIC Urban Development estabeleceu atualmente uma estrutura de “desenvolvimento + operação” com duas rodas, apoiada pela vantagem de coordenação entre finanças e indústria do grupo CITIC, focando em resolução de riscos, renovação urbana e outros setores centrais. Além disso, ativamente constrói um modelo de transformação “explorando novos modelos, criando novos produtos, usando novas tecnologias, construindo novos ecossistemas”, traçando um caminho de desenvolvimento de transformação com características próprias.

Caminhos de inovação e desenvolvimento empresarial

Na fase crítica de transformação de quantidade para qualidade do setor, adaptar-se às tendências de desenvolvimento do setor e inovar os caminhos de crescimento tornou-se a tarefa central das empresas imobiliárias. Grandes empresas estão focadas na melhoria da qualidade, explorando modelos de desenvolvimento compatíveis com o novo ciclo, impulsionando a indústria rumo à era da competição por qualidade.

Meng Wei, diretor do Instituto de Pesquisa Urbana da China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co., Ltd., revelou que a empresa está promovendo a exploração do “Bons Imóveis 2.0”, com foco na integração e inovação tecnológica, tendo criado um laboratório de imóveis na sede de Shenzhen para descobrir novos problemas, explorar novas tecnologias e validar percepções dos clientes.

A Green City Life Technology Group também está explorando formas concretas de construir “bons imóveis”. Zhu Kuai, vice-gerente geral do grupo e gerente geral da Green City Architectural Technology Group, apontou que muitas dificuldades enfrentadas por empresas imobiliárias derivam do uso de modelos de desenvolvimento de montagem e encaixe.

“Futuramente, a competição imobiliária será essencialmente uma competição de ‘tecnologia + humanismo’ em moradias inteligentes, o que é justamente a razão pela qual os modelos tradicionais de montagem não podem se adaptar nem criar bons imóveis.” Zhu Kuai explicou que, atualmente, as tecnologias relacionadas a bons imóveis da Green City já estão sendo implementadas em vários projetos, e a empresa continuará centrada na tecnologia e no humanismo, permitindo que mais pessoas vivam em imóveis que atendam ao padrão “6633” da Green City.

Como uma das principais representantes do setor de construção por contrato, a Gemdale também estabeleceu um modelo único para criar “bons imóveis”. Segundo Wang Xin, vice-gerente geral da Gemdale Management, a empresa construiu um sistema de gestão de cadeia completa para construção por contrato (não residencial), cobrindo todas as etapas desde decisão de investimento, planejamento industrial, fase de desenvolvimento até operação pós-construção.

Diante do cenário atual, a Gemdale lançou os modelos “Construção por Contrato +” e “Construção por Contrato -”. Por um lado, enfrentando a forte concorrência na padronização tradicional e a demanda diversificada dos clientes, a Gemdale oferece serviços de valor agregado “Construção por Contrato +”; por outro lado, devido à saturação de profissionais no setor imobiliário, às plataformas de investimento urbano e às empresas de tecnologia, que podem recrutar talentos especializados, a demanda dos proprietários se volta para setores específicos ou serviços pontuais, e a Gemdale constrói capacidades modulares para adaptar-se a essas necessidades. Além disso, a empresa também explora modelos de consultoria de ativos leves em várias regiões, ampliando suas fronteiras de negócios.

Tendências do setor rumo à estabilização

A plataforma Beike, por meio da sua marca Behao Jia, possui uma percepção de mercado aguçada graças à sua vantagem de plataforma. Wu Bin, gerente geral do Centro de Inovação C2M (Customer to Manufacturer), afirmou que, com as mudanças estruturais no mercado imobiliário, as transações de segunda mão em cidades de ponta representam mais de 70%, e seus preços refletem melhor a situação real do mercado. Além disso, a relação entre oferta e demanda se inverteu, com o estoque de imóveis usados aumentando continuamente, e desde 2021 o setor entrou em uma fase de maior quantidade de imóveis e menor número de compradores, tornando as decisões de compra mais cautelosas.

Wu Bin acredita que, nesse contexto, a essência da competição por produtos é atender precisamente às necessidades de clientes específicos. Assim, o modelo C2M (Customer to Manufacturer, do consumidor ao fabricante) que a Behao Jia promove tem como núcleo “tudo gira em torno do C”. Com o avanço tecnológico, usando big data, IA e capacidade de alcance preciso ao cliente, é possível identificar com precisão as demandas do C, possibilitando avaliações de terrenos, posicionamento de produtos, design e marketing. A Behao Jia já transformou essa capacidade em uma solução, colaborando com construtoras como招商、越秀、滨江 em mais de uma dezena de projetos, com resultados comprovados.

Yan Qiong, gerente geral do setor de construção e imobiliário da Kingdee China, analisou os obstáculos na transformação digital das empresas imobiliárias, propondo uma solução de mudança de “foco no produto” para “foco na arquitetura”. Ela afirmou que muitas empresas enfrentam dificuldades profundas na transformação digital e na aplicação de IA, que estão relacionadas à antiga ideia de buscar “o melhor produto individual” ao escolher plataformas digitais. Assim, as empresas devem abandonar essa visão tradicional e adotar uma nova de “foco na arquitetura”, priorizando plataformas digitais integradas que combinem “plataforma, dados, aplicações e agentes inteligentes”, capazes de atender às múltiplas necessidades da empresa, promover a governança de dados, reutilizar aplicativos SaaS e acelerar a implementação de IA, melhorando a eficiência operacional e ajudando a superar os obstáculos da transformação digital.

Além das empresas focadas na atualização de produtos, Dai Nan, vice-presidente da Modern Capital Management, concentra-se no desenvolvimento e na situação dos profissionais de ativos problemáticos. Ela acredita que, no início, ativos problemáticos e reestruturações de dívidas eram setores marginais do setor imobiliário, mas com as mudanças, esses profissionais passaram a atuar no núcleo do setor, com muitos investidores e operadores imobiliários entrando também nesse campo. Para Dai Nan, em 2026, as percepções de empresas imobiliárias, credores, compradores e governos começarão a convergir, marcando uma janela real de reestruturação.

À medida que as empresas imobiliárias encontram o fundo do poço, sinais de estabilização também aparecem. Xia Yifeng, chefe de análise do setor imobiliário do Bank of China Securities e vice-presidente, afirmou que o mercado imobiliário atual apresenta uma tendência de estabilização progressiva em cidades centrais, enquanto cidades não centrais mostram desempenho mais fraco. Os preços em quatro grandes cidades de primeira linha variam, mas tendem a se estabilizar, como um aumento de 0,2% nos preços de segunda mão em Pequim; após nove meses de queda, de maio de 2025 a janeiro deste ano, os preços de segunda mão em Xangai voltaram a subir, alinhando-se a Pequim; o mercado de cidades não centrais é relativamente mais fraco.

Xia Yifeng destacou que, como os preços de segunda mão caíram por um longo período, em algumas regiões o valor dos imóveis usados começou a se destacar, exercendo uma certa pressão sobre as vendas de imóveis novos, portanto, os desenvolvedores precisam competir não apenas por localização e ambiente, mas também por força de produto e qualidade.

Explorando o caminho para o crescimento do setor

Na sessão de discussão do fórum, Zhang Xiaoduan, vice-diretor do Instituto de Pesquisa da Colliers, como moderador, iniciou destacando que, embora o mercado imobiliário esteja emitindo sinais positivos locais, a confiança geral do mercado ainda está se recuperando lentamente, e a tendência de desenvolvimento do setor continua sendo o foco principal dos profissionais.

Diante da tendência de mercado e dos pontos de inflexão, quais indicadores os profissionais geralmente observam?

Para essa questão, Long Guxin, diretor da China DeShiqin Group, afirmou que é necessário acompanhar vários indicadores para prever a tendência do mercado, mas dois são essenciais para uma estabilização real: primeiro, o número de pessoas e empresas dispostas a investir e empreender atualmente, que impulsiona a melhora em aluguel e transações; segundo, a quantidade de talentos tecnológicos nas cidades de primeiro e segundo nível (as 20 principais cidades da China). Long Guxin acrescentou que o desenvolvimento urbano deve focar na atração de recursos de inovação tecnológica e de novas populações tecnológicas, pois isso é fundamental para a estabilização do mercado.

Guo Rui, gerente geral da Guangzhou Huifuhuang, forneceu dados concretos para apoiar as mudanças positivas do mercado. No mercado de imóveis de luxo de Guangzhou, 2025 já entrou em uma fase de “pequena primavera”. Segundo os dados, essa “pequena primavera” concentrou-se nas últimas duas semanas de março: “O número de visitas e transações aumentou 80%, e o valor cresceu 1,5 vezes (ano a ano), imóveis mais caros tiveram uma melhora evidente.”

Guo Rui afirmou que a principal razão para a melhora nas vendas é a atualização dos produtos. Bons imóveis continuarão a gerar mais transações no futuro, mas a qualidade dos imóveis não depende apenas de melhorias de produto, mas também de estratégias, estimulando a demanda geral do mercado e a recuperação da confiança por meio de melhorias na oferta.

Meng Wei, diretor do Instituto de Pesquisa Urbana da China Merchants Shekou, explicou que, em 2024 e 2025, os bons imóveis estarão principalmente na fase de orientação política e na construção de sistemas pelos desenvolvedores; no início de 2026, os desenvolvedores terão avançado na implementação, passando de marketing e propaganda para a cadeia de suprimentos, com uma mudança central. Tomando a招商蛇口 como exemplo, em 2025, foram construídos apenas 6 projetos de demonstração de bons imóveis, mas até o final de 2025 e início de 2026, mais de 30 projetos estavam em execução, passando de projetos piloto para implementação completa, promovendo firmemente a construção de “bons imóveis” para atender melhor às necessidades de uma vida melhor para o povo.

Além da construção de “bons imóveis”, Hu Mao, presidente da IWG China, estendeu sua atenção ao nível comunitário e de infraestrutura. Ele acredita que, para que “bons imóveis” sejam realmente atraentes, é necessário também ter boas comunidades e boas instalações.

Hu Mao destacou que, além de melhorar a vegetação e as instalações comerciais, também é importante incluir espaços de trabalho, atraindo diversos setores industriais para dentro das comunidades: “Percebemos que há uma demanda por escritórios flexíveis dentro das comunidades, por isso estamos expandindo para esses espaços não tradicionais de trabalho, promovendo centros de trabalho flexível. Isso complementa a construção de boas comunidades e ambientes residenciais, preenchendo a lacuna na introdução de indústrias e no desenvolvimento sustentável.”

Essa abordagem inovadora é aplicável tanto ao mercado de incremento quanto à renovação urbana. Zhou Zhipeng, diretor de avaliação e consultoria especializada da Cushman & Wakefield Guangzhou, afirmou que o modelo de desenvolvimento de renovação urbana que pode ser replicado infinitamente chegou ao seu limite, e os projetos que podem se destacar no futuro focarão na exploração de diferenças de aluguel de terra. Essas oportunidades se dividem em duas categorias: uma, baseada na cultura local para criar características únicas e irrepetíveis; outra, em projetos sem localização privilegiada, que podem construir competitividade por meio de conteúdo contínuo.

Zhou Zhipeng enfatizou que diferenciação, personalização e inserção de conteúdo são as principais vantagens competitivas dos projetos de renovação urbana: “A renovação urbana está em uma fase de transição entre o antigo e o novo, o modelo tradicional de aquisição de terras e desenvolvimento está chegando ao fim, e o setor avançará de um desenvolvimento extenso para um desenvolvimento refinado.”