Mais de 3% de retorno de aluguer, investir em imóveis antigos e degradados é realmente confiável?

Pergunta ao AI · Quais riscos ocultos de custos ao investir em imóveis antigos e deteriorados?

As grandes cidades do país estão cheias de notícias de investidores entrando em imóveis antigos e deteriorados.
Em Xangai, a proporção de vendas de imóveis usados abaixo de 3 milhões de yuans atingiu 72%,
e em Pequim, a proporção de imóveis na mesma faixa de preço subiu de 23% há dois anos para mais de 46%.
A razão principal é que os preços caíram ao ponto certo, e a relação aluguel-venda começou a superar a taxa de juros das poupanças.
Por exemplo, em Jing’an, Xangai, um imóvel antigo de 99 mil yuans por mês de aluguel, com aluguel de 3.000 yuans,
tem uma relação aluguel-venda de 3,6%, realmente mais atrativa do que a poupança de 1,9% do banco.
Mais importante ainda, o governo começou a intervir na aquisição e reserva, dando suporte a esses ativos.
Por isso, muitos investidores começaram a entrar, com alguém em Tianjin comprando 7 unidades por 3,5 milhões de yuans,
e em Chengdu, alguém adquiriu 8 unidades por 3,3 milhões de yuans, todos focados no retorno do aluguel.

Hangzhou também não é exceção, todo mês de março, os imóveis antigos entram em uma pequena primavera.
Este ano, o destaque foi o Novo Bairro Desheng, com volume de vendas nos primeiros 20 dias maior do que o mês mais alto do ano passado,
por um motivo simples — os preços caíram.
O preço médio do ano passado era 22.4 mil yuans por metro quadrado, e este ano caiu para apenas 19.6 mil yuans por metro quadrado.
Diz-se que 70% dos compradores são investidores de fora, comprando para alugar.

Mas será que esse negócio é realmente tão lucrativo quanto parece?
Vamos fazer uma conta: uma venda recente de um dormitório de 49㎡ no Hangzhou Guo Su, por 1 milhão de yuans,
supondo que o aluguel possa chegar a 3.000 yuans por mês, o retorno bruto ultrapassa 3%.
Mas, ao descontar custos como períodos de vacância, investimentos em reforma, juros de financiamento,
o retorno real será bastante menor.
Além disso, os preços das casas ainda estão em tendência de queda, e os aluguéis continuam a diminuir,
será que uma taxa de retorno de 3% consegue se manter? Ninguém pode garantir.

Há também uma mentalidade mais perigosa — apostar na demolição.
Ano passado, um amigo comprou uma antiga e deteriorada unidade no distrito de Xihu, achando que o preço já tinha caído ao máximo,
deixou para alugar e esperar a demolição.
Este ano, ele conseguiu uma namorada, precisando de dinheiro para comprar uma casa de casamento,
e ao vender, descobriu que os preços tinham caído ainda mais do que no ano passado,
perdendo mais de vinte mil yuans de lucro.
A demolição não veio, e o investimento foi perdido.

Portanto, embora os imóveis antigos tenham atratividade, nem sempre são bons negócios.
Não foque apenas na conta do aluguel, nem aposte em uma demolição de baixa probabilidade.
O mercado ainda está instável, calcule bem os custos, deixe uma margem de segurança, e decida se deve ou não entrar.

Jornalista Chen Wu, Wang Jiajun, Wu Jiayi, vídeo por Lan Junzi

Editor: He Fangkui