Mapa imobiliário | Aquisição de terrenos de alta qualidade nas principais cidades, liderado por Yuexiu, China Resources e Poly na lista de aquisição de terrenos

Pergunta ao AI · Por que as empresas estatais centrais e locais estão comprando terrenos contra a tendência durante o inverno do mercado imobiliário?

Quando a maioria das construtoras opta por “apertar os cintos” para passar o inverno, grupos como Yuexiu, Poly Development, China Resources Land, China Jinmao e outras empresas estatais centrais e locais estão adquirindo terrenos em cidades-chave. No primeiro trimestre deste ano, o total de aquisição de terrenos pelas 100 maiores construtoras caiu quase 50% em comparação com o ano anterior, mas os terrenos principais em Guangzhou, Hangzhou e Xangai continuam sendo vendidos por preços elevados. O “efeito Mateus” no mercado de terras se intensifica, com os mais fortes ficando mais fortes e os mais fracos saindo do mercado. Isso não é apenas uma disputa de capital, mas uma votação renovada sobre o futuro do padrão urbano.

No primeiro trimestre, as 100 maiores construtoras adquiriram mais de 140 bilhões de yuans em terrenos

Após o fim do feriado do Ano Novo Chinês, a oferta e a venda de terrenos em várias regiões se recuperaram, com cidades como Xangai e Hangzhou lançando áreas de destaque, e as construtoras aumentando o ritmo de aquisição, com valores de compra se aproximando do nível anterior. Segundo dados do Instituto de Pesquisa Zhongzhi, de janeiro a março, o total de aquisição de terrenos pelas 100 maiores empresas foi de 146,52 bilhões de yuans, uma queda de 49,4% em relação ao mesmo período do ano passado, mas a redução foi 3,0 pontos percentuais menor do que nos dois meses anteriores.

No ranking de valor de novos ativos de construtoras de janeiro a março, divulgado pelo Zhongzhi, a maioria das empresas são estatais, centrais ou plataformas de investimento urbano locais. Entre elas, as principais empresas apresentam uma clara disparidade na escala de aquisição de terrenos, com Yuexiu Group liderando com 711 bilhões de yuans em valor de ativos adicionais, muito à frente da segunda colocada, China Resources Land, com 243 bilhões. Isso exemplifica um padrão de “liderança fragmentada”. Vale notar que apenas cinco empresas tiveram um valor de ativos adicionais superior a 100 bilhões de yuans, incluindo Yuexiu Group, China Resources Land, Poly Development, China Jinmao e Ningbo Yinzhou Urban Development.

Outro ponto importante é que, para algumas empresas, há uma grande diferença entre o valor total de ativos adquiridos e o valor de ativos adicionais, indicando que dependem mais de modelos de aquisição conjunta, como Shangshi Urban Development e Zizhu de Xangai.

No primeiro trimestre, Yuexiu Group, China Resources Land, Poly Development e China Jinmao tiveram grande escala de aquisição, alta proporção de participação acionária e presença nacional, com forte capacidade financeira e vantagens de financiamento, atuando como “lastro” do mercado de terras atual. Yuexiu Group é a líder, com uma escala de aquisição muito superior às demais, refletindo sua determinação de expansão e vantagem financeira; além disso, Yuexiu adquire terrenos com 100% de participação acionária, sem parcerias de desenvolvimento.

Devido ao domínio de Yuexiu Group, a Yuexiu Real Estate, sua subsidiária, foi separada para uma classificação independente, e seu volume de aquisição de terrenos também é expressivo, ocupando a 11ª posição em valor de ativos adicionais.

Na prática, atualmente, China Resources Land, Poly Development e China Overseas Land também focam principalmente no desenvolvimento independente, com alta proporção de participação acionária. No entanto, a China Overseas Land teve um desempenho ruim no mercado de terrenos no primeiro trimestre.

Além disso, plataformas de investimento urbano locais, como Ningbo Yinzhou Urban Development, Shijiazhuang Urban Investment, Nanjing Jiangbei New Area Industrial Investment e empresas de capital estatal de Yiwu, concentram-se no mercado local. Essas empresas focam na aquisição de terrenos na própria cidade, quase sempre com 100% de participação acionária, sendo atores importantes no mercado local, responsáveis por renovação urbana e infraestrutura.

Segundo análise da CRIC, do ponto de vista das empresas adquirentes, o padrão de “empresas estatais centrais liderando, plataformas urbanas predominando” continua, e a disposição geral das empresas para adquirir terrenos permanece cautelosa. Entre as 100 principais empresas em vendas, menos de 30% possuem reservas de terrenos registradas.

Terrenos de alta qualidade em cidades-chave continuam em alta, impulsionando a recuperação da taxa média de prêmio

Apesar do mercado geral estar mais frio, terrenos escassos em cidades-chave continuam atraindo forte interesse, com fundos de construtoras se concentrando em ativos de alta qualidade com maior certeza. Em 25 de fevereiro, um terreno na primeira fase de Ma Chang, Guangzhou, foi disputado por 243 rodadas em 9 horas, com Yuexiu Group adquirindo por 23,604 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio de 26,6%, sendo a segunda maior venda histórica em Guangzhou, e o preço por metro quadrado de construção residencial atingiu um recorde na cidade.

Em 6 de março, um terreno residencial na cidade de Shangcheng, Hangzhou, foi disputado por 109 rodadas, com Poly Development adquirindo por 3,22 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio de 51%, e o preço por metro quadrado atingiu 44.985 yuans. Originalmente destinado a uso comercial e de escritórios, o terreno foi convertido para uso residencial puro em abril de 2025, com a taxa de densidade de construção reduzida de 3,0 para 2,2, aumentando sua atratividade residencial. Em 13 de março, o terreno de Xujing, Qingpu, Xangai, foi adquirido pela Greentown China, por um total de 2,67 bilhões de yuans, com uma taxa de prêmio de 6,6%, e um preço por metro quadrado de 31.972 yuans. Este foi o único terreno com prêmio na primeira rodada de licitações em Xangai, com uma localização de alto valor.

Em contraste com a fervura em áreas centrais de cidades-chave, a maior parte do mercado de terras em outras cidades permanece em baixa temperatura, com terrenos em Qingdao, Fuzhou, Wuhan e Tianjin sendo vendidos ao preço mínimo. Isso se deve, por um lado, ao ritmo de oferta mais lento, e à menor quantidade de terrenos de alta qualidade nas áreas centrais; por outro, ao fato de que as empresas ainda enfrentam pressão financeira, concentrando suas aquisições em áreas centrais de alta certeza, mantendo cautela em relação a terrenos fora dessas regiões.

Quanto à taxa de prêmio, segundo o Zhongzhi, desde o início do ano, em um cenário de oferta reduzida, a taxa média de prêmio de 300 cidades ainda se mantém baixa. Segundo dados do Zhongzhi, no primeiro trimestre, a taxa média de prêmio de terrenos residenciais em 300 cidades foi de 5,0%. Em janeiro, o mercado de terras foi relativamente tranquilo, mas em fevereiro, impulsionado por terrenos de alta valorização como Ma Chang, a taxa de prêmio subiu para 10,7%; em março, a média caiu para 3,3%.

Segundo especialistas do Zhongzhi, o mercado de terras no primeiro trimestre manteve o padrão de “contração total e diferenciação estrutural”. Com as construtoras adotando uma postura cautelosa na aquisição de terrenos, os terrenos de alta qualidade em cidades-chave continuam atraindo a disputa acirrada das principais empresas estatais e centrais, refletindo uma forte preferência do mercado por ativos de alta certeza. Ao mesmo tempo, as estratégias de oferta de terras em várias regiões estão cada vez mais focadas na qualidade e eficiência, com políticas de controle de aumento de volume, oferta de qualidade e gestão de estoques. No futuro, com o avanço da renovação urbana e a liberação de demanda por moradias de melhoria, espera-se que o mercado de terras se estabilize e se torne mais racional em uma estrutura de ajustes.

Para o segundo trimestre, analistas da CRIC acreditam que o mercado de terras apresentará uma “recuperação parcial, cautela geral”. Com a entrada de terrenos de alta qualidade em cidades-chave, a atividade de leilões deve se recuperar temporariamente, mas o padrão cauteloso das empresas dificilmente mudará de forma fundamental. No cenário das empresas, as estatais e as boas empresas locais continuarão a atuar em cidades de primeiro e segundo nível, aproveitando suas vantagens de financiamento; plataformas urbanas continuarão a desempenhar papel de suporte em cidades de terceiro e quarto nível; algumas empresas privadas sólidas podem aproveitar oportunidades de reposição, mas sua capacidade geral de aquisição de terrenos será limitada.

Jornal The Beijing News, Baijiahao Financeiro, por Yuan Xiuli

Editado por Yang Juanjuan

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