Três em cada dez empresas estabilizam a sua quota de mercado As construtoras concentram-se em "boas casas" e na transformação da gestão de stock

Pergunta à IA · Por que três em cada dez construtoras conseguem manter a resiliência durante a reorganização do setor?

Jornalista Zhongjing, Lu Zhikun, reportagem de Pequim

O relatório temático recentemente divulgado pelo Instituto de Pesquisa Zhongzhi mostra que, em 2025, o mercado imobiliário nacional ainda está em fase de ajuste, com o desempenho de vendas das cem maiores construtoras em declínio, mas a diferenciação dentro do setor está se intensificando.

Na conferência de lançamento dos resultados do estudo das “100 maiores empresas imobiliárias da China em 2026”, realizada recentemente, o Instituto de Pesquisa Zhongzhi divulgou o “Relatório de Pesquisa das 100 maiores empresas imobiliárias da China em 2026” (doravante referido como “Relatório”), que aponta que, sob a pressão de liquidez, a indústria imobiliária passou de uma fase de expansão de escala e alto endividamento para uma nova fase, que se baseia na sobrevivência e no desenvolvimento de alta qualidade. Nesse processo, as construtoras focadas na disposição em cidades-chave e na transformação para “bons imóveis” e na gestão de estoques estão estabilizando sua base fundamental.

A gestão de liquidez continua sendo prioridade

O “Relatório” mostra que, em termos de indicadores de escala, o setor ainda está em fase de recuperação. Em 2025, o volume total de vendas das cem maiores empresas foi de 3.260,52 bilhões de yuans, uma queda de 18,1% em relação ao ano anterior; a área de vendas foi de 14,8579 milhões de metros quadrados, uma redução de 24,3%. Devido à diminuição na escala de entrega de projetos, cargas históricas e depreciação de ativos, a receita operacional das cem maiores construtoras caiu por dois anos consecutivos, atingindo uma média de 321,6 milhões de yuans em 2025, uma queda de 6,5% em relação ao ano anterior.

No entanto, mesmo com a queda geral dos dados, algumas empresas demonstraram forte resiliência operacional. O “Relatório” aponta que cerca de 30% dessas empresas mantêm uma posição de mercado relativamente sólida, com vendas e aquisição de terrenos entre as 100 principais em 2024-2025. Essas empresas geralmente adotaram estratégias de vendas para orientar investimentos, concentrando recursos em setores de alta qualidade em cidades-chave, para concretizar resultados de vendas por meio de produtos. Em contraste, empresas com suporte de escala de investimento insuficiente ou cargas históricas pesadas apresentam menor estabilidade operacional, e a reorganização do setor continua.

Um responsável de uma das dez principais construtoras estatais, que lidera a equipe de marketing, disse ao “China Business Journal” que eles permanecem cautelosos com os investimentos, aguardando sinais adicionais do mercado, especialmente para entender se o atual “pequeno boom” é uma liberação tardia da demanda do ano passado ou se há novos clientes em potencial. Ele afirmou que, atualmente, a empresa está focada em oportunidades de investimento em cidades como Hangzhou, Chengdu e Xi’an, pois os custos de venda e investimento nessas cidades são relativamente mais acessíveis.

“Antes de adquirir terrenos, fazemos cálculos de que o projeto deve conseguir abrir as vendas em seis meses, e o ideal é vender 80% na abertura. Se o projeto não estiver liquidado em um ano, podemos praticamente considerar que falhou internamente, e para obter aprovação para novos terrenos na cidade, o grupo terá que reconsiderar se ainda quer seguir com isso.” Disse o responsável de marketing. Segundo ele, num ambiente atual, manter a flexibilidade nos investimentos e a segurança do fluxo de caixa ainda é a prioridade máxima para as construtoras.

Essa também é uma das áreas de foco do “Relatório” do Instituto de Pesquisa Zhongzhi. O instituto aponta que, a curto prazo, garantir a segurança da liquidez continua sendo o núcleo operacional da maioria das construtoras. O “Relatório” estima que, em 2026, o valor de vencimento de títulos das construtoras atingirá 731,1 bilhões de yuans, permanecendo em patamar elevado, enquanto o tradicional modelo de “financiar dívidas com dívidas” já se tornou ineficaz.

O Instituto de Pesquisa Zhongzhi recomenda que as construtoras intensifiquem a redução de estoques, aproveitando políticas como a aquisição de imóveis existentes por governos locais para uso em habitação social, ou a recompra de terrenos ociosos por meio de títulos especiais, para recuperar fundos. Além disso, devem conectar-se plenamente ao mecanismo de “lista branca” e usar de forma flexível instrumentos de extensão de dívidas com juros para aliviar a pressão de pagamento de curto prazo.

Buscando espaço para crescimento

Enquanto resolve os riscos de estoques existentes, onde está o espaço para crescimento do setor?

Apesar da desaceleração geral, a demanda fundamental ainda existe. Segundo o “Relatório”, durante o período do “14º Plano Quinquenal”, a demanda total por moradias urbanas no país será de aproximadamente 4,98 bilhões de metros quadrados. Com a concentração populacional em cidades-chave, a redução do tamanho das famílias e o envelhecimento da população, a demanda por melhorias tornou-se o principal suporte para o mercado de novas construções.

Com base nisso, criar “bons imóveis” que atendam às necessidades do mercado tornou-se uma estratégia crucial para as construtoras enfrentarem a pressão do ciclo. Além do desenvolvimento de novos projetos, o setor está entrando na era do estoque. O “Relatório” menciona que, durante o “14º Plano Quinquenal”, o investimento direto em renovação de bairros antigos e atualização urbana será de grande escala. Serviços leves como construção por contrato, aluguel de longo prazo, operações comerciais e fundos imobiliários estão se tornando importantes direções para as construtoras superarem o teto de desenvolvimento e encontrarem novas fontes de lucro.

“Entendemos que ‘bons imóveis’ não se limitam mais a um simples produto de construção; eles representam um sistema que inclui paisagismo, infraestrutura pública, serviços de propriedade e relações sociais de vizinhança.” Disse um responsável do Departamento de Construção de Cidades e Parques do Distrito de Tianfu, na Nova Área de Sichuan, em entrevista ao repórter.

Ele explicou que, como o primeiro a propor a ideia de “cidade parque”, Tianfu, na última década, formou uma estrutura de rede com grande abertura e interligação de áreas verdes e áreas aquáticas. Atualmente, a construção de áreas verdes ecológicas na região representa 72,1%, com 77 mil acres de áreas verdes contínuas e corpos d’água, uma média de 19 metros quadrados de parques por pessoa, e uma densidade de rede viária de 8,6 km por km². Essa criação de infraestrutura ecológica e básica na região fornece suporte externo para o desenvolvimento de “bons imóveis” pelas construtoras.

No aspecto do mercado, a região está promovendo uma mudança de uma lógica tradicional de “produção, cidade, pessoas” para uma mentalidade de “pessoas, cidade, produção”. O responsável acrescentou: “A demanda de compra de imóveis atualmente não é apenas por produtos residenciais, mas por um estilo de vida.”

Diante do cenário de cautela geral dos investidores, os governos locais também tentam melhorar o ambiente de negócios para abrir o ciclo de “comprar, valer a pena comprar, querer construir”. O responsável mencionou que, para fazer as construtoras “quererem construir”, Tianfu está reduzindo custos de desenvolvimento por meio de fatores e sistemas, estabelecendo uma matriz de comunicação entre governo e empresas “1+3+N”, com 100% dos serviços administrativos realizados online, e acelerando os processos de aprovação para aumentar a eficiência operacional. Além disso, promovem a ligação entre imóveis e projetos, acelerando a liquidação de projetos e permitindo que os fundos das empresas na região circulem rapidamente, formando um ciclo virtuoso.

Essas estratégias locais de nível micro coincidem com as recomendações do “Relatório” de focar em áreas centrais de cidades vantajosas, manter investimentos moderados e reduzir custos de desenvolvimento para superar os obstáculos.

Especialistas geralmente concordam que a era de impulsionar o crescimento por meio de alto endividamento e alto alavancamento acabou; no futuro, o foco das empresas será na gestão segura do fluxo de caixa e no aprimoramento de operações detalhadas e na força de seus produtos.

(Editar: Lu Zhikun Revisão: Tong Haihua Revisão final: Liu Jun)