Na encruzilhada, manter o fluxo de caixa ou o lucro? O presidente do CITIC Chengkai, Yang Jin, propõe um novo modelo de resolução de riscos | Fórum de Visões Anuais 2026

Este jornal (chinatimes.net.cn) repórter Zhang Bei Huang Zhinan Shenzhen relata

“O caminho da transformação embora tenha desafios, a alvorada já chegou, a luz da manhã está à frente.” Yang Jin, secretário do comitê do Partido e presidente da CITIC Urban Development and Operation Co., Ltd., falou durante o Fórum de Perspectivas 2026.

Yang Jin afirmou abertamente: “A indústria imobiliária já está na encruzilhada histórica de passar do crescimento de incremento para a melhoria do estoque, o modelo de crescimento de escala expansionista já não funciona mais, no futuro a competitividade central das empresas imobiliárias se voltará para a inovação de modelos, criação de produtos e outras seis capacidades centrais.”

Enfrentando o dilema “avançar ou recuar com preocupação” do setor, Yang Jin revelou sistematicamente a trajetória de transformação “quatro novidades” da CITIC Urban, centrada em “explorar novos modelos, criar novos produtos, usar novas tecnologias e construir um novo ecossistema.”

Nova lógica na era do estoque

“Estamos atualmente em uma encruzilhada sem precedentes.” Yang Jin abriu seu discurso de forma direta, destacando a crise de sobrevivência comum a toda a indústria. O núcleo dessa crise é a questão final que as empresas imobiliárias não podem evitar durante o ciclo de declínio do mercado: manter o fluxo de caixa ou manter o lucro.

Na explicação de Yang Jin, essa encruzilhada se concretiza na situação geral do setor. Os fundos das empresas imobiliárias estão fortemente concentrados em ativos de terra e imóveis, durante o ciclo de declínio do mercado a liquidação é dificultada, e se não acelerarem a liquidação com descontos para recuperar liquidez, enfrentarão riscos de falência; mas se promoverem vendas em grande escala com descontos, os recebimentos corroerão diretamente os lucros e a qualidade dos relatórios financeiros, levando à queda do EBITDA, aumento do endividamento, e pressão dupla sobre operações e finanças.

Mesmo a CITIC Urban não conseguiu se isentar na fase de declínio do setor — de 2022 a 2024, a empresa enfrentou perdas contínuas devido à depreciação coletiva de ativos, até que em 2025 conseguiu obter lucro.

“Reparar o telhado quando o céu está claro, e não esperar até que o vento forte e a chuva causem vazamentos.” Yang Jin citou a opinião de Guo Guangchang, presidente do Fosun International, afirmando que essa encruzilhada não é causada por flutuações de mercado de curto prazo, mas é uma consequência inevitável da reconstrução completa da lógica fundamental do setor.

A Conferência Central de Trabalho Urbano já deixou claro que o desenvolvimento urbano na China passou de uma expansão de grande escala para uma nova fase de melhoria e eficiência do estoque, o que significa que a lógica de crescimento que sustentou o setor imobiliário nos últimos trinta anos foi completamente alterada.

Yang Jin revisou o antigo modelo de crescimento do setor. No passado, as empresas imobiliárias dependiam de alta alavancagem, alto endividamento e alta rotatividade para alcançar rápida expansão de escala, com o dinamismo de crescimento altamente dependente de dividendos de terra e de prêmios de mercado, sendo a vantagem competitiva basicamente o valor agregado de terra, imóveis e marcas.

Mas na era do estoque, esse modelo de crescimento expansionista chegou ao fim, e o foco do desenvolvimento do setor mudou para otimizar o incremento e revitalizar o estoque. As políticas nacionais priorizam a renovação urbana, a reforma de vilas dentro da cidade, a construção de moradias de proteção social e a criação de “boas casas”, que se tornarão os principais campos de criação de valor do setor imobiliário no futuro.

Apesar de ainda estar em um ciclo de ajuste profundo, Yang Jin mantém uma visão clara sobre o desenvolvimento de longo prazo do setor. Ele acredita que as três principais características do setor imobiliário permanecem inalteradas.

“Primeiro, influencia a segurança financeira; segundo, beneficia a vida das pessoas; terceiro, conecta muitas indústrias upstream e downstream, e os motores de urbanização e atualização do consumo continuarão impulsionando o setor.” Yang Jin analisou ainda que, com o apoio contínuo das políticas, as expectativas do mercado já se recuperaram visivelmente da pessimismo de um ou dois anos atrás, e a opinião predominante é que o mercado se estabilizará entre o final de 2026 e o início de 2027.

Mais importante ainda, Yang Jin deixou claro na sua fala a direção da reconstrução das capacidades centrais das empresas imobiliárias no novo ciclo. Ele afirmou que, no futuro, a competição no setor imobiliário não será mais pela velocidade ou escala de aquisição de terrenos, mas pela capacidade de criar valor “como transformar pedra em ouro”, detalhando em seis capacidades centrais: inovação de modelos, criação de produtos, design financeiro, integração de recursos, aplicação de tecnologia e eficiência operacional.

“As empresas imobiliárias precisam urgentemente evoluir do papel de desenvolvedores para operadores urbanos integrados,” essa avaliação de Yang Jin também define a direção principal da transformação da CITIC Urban.

“Quatro novidades” para romper o impasse

Como plataforma imobiliária central do novo setor de urbanização do grupo CITIC, a trajetória de transformação da CITIC Urban está totalmente alinhada com sua avaliação do novo ciclo do setor.

Aproveitando a vantagem de coordenação entre finanças e indústria do grupo CITIC, a CITIC Urban estabeleceu uma estrutura de negócios de “desenvolvimento + operação” com duas rodas, focando em resolução de riscos, renovação urbana, investimento em ativos principais e operação de ativos de alta qualidade, e adotando uma lógica de inovação, longo prazo, produto e serviço, construindo o sistema de transformação “explorar novos modelos, criar novos produtos, usar novas tecnologias, construir um novo ecossistema”, respondendo precisamente às exigências do novo ciclo para as seis capacidades centrais das empresas imobiliárias.

A exploração de novos modelos é o núcleo da transformação da CITIC Urban e a solução principal para o impasse do setor, sendo a mais emblemática a sua inovação no modelo de “suporte financeiro + isolamento de risco + gestão de ativos”.

Yang Jin detalhou a lógica central desse modelo: primeiro, introduzir fundos adicionais em projetos problemáticos, provenientes de créditos adicionais de credores existentes, dívidas de benefício comum de instituições AMC e fundos próprios da CITIC Urban; segundo, criar uma estrutura de isolamento de risco específica, garantindo que os fundos adicionais operem de forma fechada dentro do pacote de ativos, isolando completamente do risco do ente original; terceiro, e mais importante, a CITIC Urban entra em cena para gerenciar, fornecendo capacidades de gestão de desenvolvimento, além de serviços especializados de construção, supervisão e operação por comissão, promovendo a formação de ativos eficazes em projetos inacabados, e finalmente, recuperando fundos por vendas, manutenção, operação e alienação, concluindo a liberação do risco.

Esse modelo já foi validado em escala na indústria, e a cooperação de resgate com a Kaisa é um exemplo típico de sua implementação.

Até agora, esse modelo de resolução de riscos foi aplicado em mais de 30 projetos em mais de uma dezena de cidades, com valor de gestão superior a 200 bilhões de yuans.

A criação de novos produtos é o principal vetor para aprimorar o incremento e praticar a orientação de “boas casas”. Yang Jin revelou que a CITIC Urban lançou uma visão de valor de produto “ambiente de moradia de alta qualidade, construção de alta qualidade, layout de unidades de alta qualidade, gestão operacional de alta qualidade, alto nível de inteligência, serviços de valor agregado completos”, atendendo às exigências do Ministério da Habitação, e estabeleceu um sistema completo de padrões de produtos com 6 métodos, 18 volumes, 108 regras e 1280 itens técnicos específicos, cobrindo linhas de produtos residenciais de necessidade básica, melhoria e alta gama.

Além dos novos modelos e produtos, a CITIC Urban também usa novas tecnologias para capacitar toda a cadeia de negócios e construir um ecossistema de longo prazo.

No aspecto tecnológico, a CITIC Urban aplica digitalização, inteligência e tecnologias verdes em toda a cadeia de construção, produtos e operações: na construção, usa digital twin e máquinas inteligentes de construção para visualização, eficiência e segurança; nos produtos, integra sistemas de sombreamento de baixo carbono, água potável em toda a casa e conexão inteligente, elevando o conforto e a eficiência energética; na operação, usa IA para análise de mercado e clientes, além de expandir para o novo campo de estacionamentos, obtendo direitos de franquia de ativos por fundos, e explorando fluxo de caixa estável contra ciclos por uma gestão refinada.

“Por manter o padrão com profissionalismo, resolver dificuldades com inovação e criar o futuro com colaboração,” Yang Jin conclamou em seu discurso.

Responsável: Zhang Bei Editora-chefe: Zhang Yuning