Pergunta à IA · Durante o ciclo de declínio do setor imobiliário, como a Red Star Macalline pode melhorar sua competitividade por meio da reavaliação de ativos?

Produzido por | Bullet Financeiro

Autor | Bai Yang

Editor | Fang Fang

Design | Qian Qian

Revisão | Song Wen

31 de março, a Red Star Macalline divulgou o relatório anual de 2025. Durante o período do relatório, a empresa alcançou uma receita de 6,582 bilhões de yuans, com prejuízo líquido atribuível aos acionistas de 23,722 bilhões de yuans. A principal causa continua sendo o ajuste do valor justo de imóveis de investimento e a depreciação de ativos relacionados.

Este ponto é consistente com a lógica do aviso de resultados anterior, mas o relatório anual apresenta uma divisão de estrutura mais clara: dentre eles, aproximadamente 23,442 bilhões de yuans representam perdas por variação no valor justo de imóveis de investimento, sendo um item típico não monetário.

Se excluirmos esses fatores, podemos ver que a operação da empresa continua a melhorar. O fluxo de caixa operacional líquido de 2025 atingiu 816 milhões de yuans, um aumento significativo de 277,34% em relação aos 216 milhões de yuans de 2024, com a margem de lucro bruto do setor de serviços comerciais de móveis crescendo 2 pontos percentuais para 61,9%.

A “capacidade de geração de caixa” principal já se recuperou claramente. Além disso, desde a entrada da Jianfa, a estrutura financeira e de dívida da empresa vem melhorando progressivamente. Com a concentração e liquidação de ativos, a operação estabiliza-se significativamente, e a flexibilidade financeira continua a se fortalecer.

1. Consolidar ativos, reforçando a qualidade do negócio principal

A lógica de avaliação de imóveis de investimento é essencialmente a “desconto do fluxo de caixa de aluguel futuro”. Para a Macalline, nos últimos anos, o ciclo de declínio do setor imobiliário, o mercado imobiliário fraco, fez com que o valor de avaliação de seus shoppings também diminuísse.

Durante o ciclo de declínio imobiliário dos últimos anos, a avaliação de propriedades comerciais sofreu pressão geral. A Macalline optou por uma reavaliação mais abrangente nesta rodada de ciclo. Como resultado, essa “eliminação de excesso” embora pressione os relatórios financeiros a curto prazo, também aproxima o balanço da realidade.

A maioria das propriedades detidas pela Macalline está localizada em áreas centrais de cidades de primeiro e segundo nível, sendo uma plataforma de operação de ativos pesados típica, e os ativos principais não sofreram mudanças estruturais. A redução do valor contábil é mais influenciada pelo ciclo econômico.

De acordo com o relatório anual atual, a Macalline já estabilizou significativamente seu negócio principal. Até 31 de dezembro de 2025, as 74 lojas próprias e 218 lojas sob gestão terceirizada sob sua administração tiveram uma taxa de ocupação média superior à de 2024. Entre elas, a taxa de ocupação das lojas próprias aumentou 2 pontos percentuais, atingindo 85,0%.

2. Concessões/apoio a lojistas e novos modelos de negócio

Nos últimos dois anos, o consumo de móveis e a gestão de lojistas enfrentaram pressão geral. A Red Star Macalline não simplesmente repassou essa pressão para os fornecedores downstream, mas adotou medidas como concessões temporárias, arranjos flexíveis de contratos de aluguel e ajustes nas políticas de atração de inquilinos, buscando oferecer espaço de manobra para pequenas e médias empresas. Para marcas mais impactadas, a plataforma ofereceu prazos de ajuste mais longos e formas de cooperação mais flexíveis, visando manter a estabilidade operacional do shopping.

Os shoppings da Macalline são, essencialmente, infraestrutura importante para a indústria de móveis, suportando muitos pequenos e médios lojistas e o emprego local. Durante períodos de baixa do setor, priorizar a estabilidade da rede de lojistas e a capacidade de serviço ajuda a preservar a base de recuperação da cadeia produtiva. Essa estratégia de “compartilhar o ciclo” pode não se refletir imediatamente nos lucros de curto prazo, mas é uma parte importante da competitividade de longo prazo de uma empresa de plataforma, refletindo a responsabilidade da Macalline como uma plataforma em ciclos adversos.

Além das concessões, a Macalline busca ativamente novos cenários de crescimento para os lojistas. Introduzindo novos modelos de negócio como veículos de energia nova, eletrodomésticos inteligentes, design de interiores e estilos de vida, as lojas de móveis evoluem para cenários de vida doméstica integrados, prolongando o tempo de permanência dos consumidores, melhorando a estrutura de fluxo de clientes, reduzindo o custo de aquisição de clientes para os lojistas e ajudando os fornecedores de móveis e materiais de construção a obter um fluxo de clientes mais estável e maior conversão.

O relatório anual revela que, em 2025, a área operacional do departamento de eletrodomésticos da Macalline atingiu 1,405 milhão de metros quadrados, representando 10,1% da área total; a área de operação de automóveis dobrou de 160 mil para 320 mil metros quadrados, cobrindo 46 cidades em todo o país.

3. Indicadores financeiros em melhora, ponto de inflexão operacional evidente

Primeiro, o fluxo de caixa. O fluxo de caixa operacional líquido de 2025 atingiu 816 milhões de yuans, um aumento de 277,34% em relação ao ano anterior.

Somente pelo indicador de fluxo de caixa líquido, a fase de saídas contínuas nas várias temporadas passadas foi difícil, mas agora a operação diária está se recuperando, especialmente nos últimos trimestres, com fluxo de caixa operacional trimestral positivo.

Depois, custos e despesas. A experiência de gestão de ativos do grupo Jianfa ajudou a reduzir custos e aumentar eficiência em toda a empresa. Em 2025, os custos operacionais, despesas de vendas e despesas administrativas caíram, respectivamente, 18,95%, 18,59% e 24,22%, com reduções superiores às de receita.

No desempenho do lucro líquido, se não considerarmos as novas perdas por variação no valor justo, a partir do terceiro trimestre, o lucro líquido ajustado por exclusões já se aproximava do ponto de equilíbrio ou até um pouco positivo, e o lucro contábil também não é tão ruim assim.

A parte de financiamento também está sendo otimizada. Em 2025, a taxa de custo de financiamento total da empresa foi reduzida de 5,1% em 2024 para 4,4%, e os custos de juros caíram de 2,531 bilhões de yuans para 2,16 bilhões de yuans.

Além disso, até o final de 2025, o total de notas a pagar e contas a pagar da Macalline caiu 43,79% em relação ao final do ano anterior, indicando uma contínua liquidação de dívidas.

Esses indicadores mostram que o negócio principal da Red Star Macalline já voltou ao caminho certo, e o ponto de inflexão operacional está se formando gradualmente, de acordo com o relatório anual.

4. Proatividade na mudança dentro do setor

“Proatividade na mudança” é uma palavra-chave proposta pela nova gestão, incluindo a redução de custos e aumento de eficiência, otimização do layout de ativos, além do lançamento de uma nova estratégia de cinco anos em setembro passado, que visa transformar a empresa em uma “nova operadora de negócios de vida doméstica” e uma “empresa de serviços ecológicos da indústria de móveis”.

Apesar do impacto do comércio eletrônico e das oscilações do setor, o principal segmento da Macalline continua sendo móveis e materiais de construção, uma questão de DNA. Só que esse segmento principal precisa de atualização e modernização. No futuro, as lojas serão mais diversificadas, inteligentes e jovens, oferecendo não apenas móveis, mas soluções completas de vida doméstica e experiências de consumo.

Por exemplo, garantir que a área de operação de categorias principais de móveis não seja inferior a 70%, desenvolver capacidades de operação de negócios de móveis de excelência; ou, para atrair consumidores jovens, introduzir modelos de tendência, marketing digital, melhorar a qualidade do serviço, etc.

(Imagem / Foto real do Mega-E Green Oasis na loja global nº 1 de Xangai da Macalline)

Além disso, a empresa está promovendo a integração de recursos da cadeia de valor, buscando explorar o valor de negócios sob a colaboração ecológica. Isso é semelhante ao que muitas grandes empresas de internet fazem ao falar de ecossistema, mas a ecologia da Macalline é mais voltada para o setor de bens e serviços.

Aproveitando o apoio do grande acionista Jianfa Group, colaborando em áreas como imobiliário, cadeia de suprimentos, propriedades e reformas. Oferecer serviços integrados, como compra de imóveis com reforma ou venda de móveis com serviços de propriedade, pode aumentar a fidelidade do cliente e o valor médio por cliente. A experiência de Jianfa em desenvolvimento imobiliário e Lianfa Group na construção de imóveis permite que, ao adquirir terrenos e construir edifícios, a estratégia considere a entrada de móveis, promovendo a sinergia entre imóveis e negócios de móveis.

Atualmente, a Macalline, por meio do ecossistema imobiliário de Jianfa/Lianfa, estende suas ações de marketing a 20 cidades e 76 empreendimentos, conquistando mais de 14 mil clientes e gerando aproximadamente 150 milhões de yuans em conversões, formando um ciclo de fluxo de “imóveis + móveis”.

Além disso, a Macalline está explorando uma segunda curva de crescimento, como serviços de financiamento da cadeia de suprimentos, franquias de marcas e expansão para mercados internacionais. As possibilidades são muitas, embora ainda estejam em estágio inicial, o caminho já está claro: oferecer serviços de valor agregado relacionados ao estilo de vida doméstico. Design de interiores, casas inteligentes, até supermercados de automóveis, tudo que possa aproveitar o espaço e o fluxo de clientes existentes está sendo experimentado.

Quando uma loja tradicional se transforma em uma plataforma que domina o fluxo de cenários e recursos da cadeia produtiva, seu potencial de crescimento será muito maior do que no passado, podendo entrar em um novo ciclo de desenvolvimento de alta qualidade.